Statsforvalterens behandling av klage over vedtak om dispensasjon og rammetillatelse til oppføring av nytt bygg, Smith-Petersensgate 10, Grimstad.
Statsforvalteren har i dag kommet med følgende vedtak ifm vedtak om dispensasjon fra Havneplanen og rammetillatelse til oppføring av nytt bygg i Smith-Petersensgate 10 i Grimstad:
Vi viser til kommunens oversendelse av klagesaken 05.02.2024.
Kommunens vedtak omgjøres. Klagene tas til følge.
Sakens bakgrunn og Statsforvalterens myndighet
Saken gjelder søknad av 15.03.2022 fra Halvorsen Arkitekter AS på vegne av Havna Eiendomsutvikling AS om tillatelse til oppføring av nytt bygg til kombinert formål næring og bolig på gnr/bnr 200/1202. Det er i tillegg søkt om flere dispensasjoner, herunder fra gjeldende arealformål gangveg i områdereguleringplan «Grimstad sjønære arealer», reguleringsbestemmelse § 2 for gangpassasje mellom omsøkt bygning og eksisterende nabobygg, og § 5.2 om utnyttelsesgrad. Det er også søkt om dispensasjon fra byggeforbudet i 100-metersbeltet til sjø, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) § 1-8. Det er oppgitt at bygget får et areal på 226,4 m2 BYA. Som begrunnelse for dispensasjonssøknaden gjøres det blant annet gjeldende at tiltaket mer eller mindre er i tråd med reguleringsplanens formål, at tiltaket er tilpasset omgivelsene og ikke har noen negative konsekvenser, verken for sol, utsikt, innsyn, naturhensyn eller kulturminner. Det fremheves videre at det er ønskelig at det etableres serveringssted ved sjøkanten, og at endring av arealformål ikke vil minske allmennhetens tilgang til området.
Tiltaket ble nabovarslet, og det innkom merknad 02.03.2022 fra Sameiet i Smith-Petersens gate 5, som er gjenboer. Da dette sameiet i tillegg har innsendt klage, vil en komme tilbake til anførslene under.
Tiltaket har vært forelagt andre myndigheter, både Agder fylkeskommune og planmyndigheten i kommunen har inngitt uttalelser, i e-poster av henholdsvis 10.11.2022 og 19.04.2022.
Saken har hatt en omfattende saksgang. Kommunen v/ Teknisk utvalg behandlet søknaden første gang 29.11.2022. Det ble innvilget dispensasjon med 6 mot 1 stemmer, mot anbefalingen til kommunedirektøren. Den 14.12.2022 ber Agder fylkeskommune om utsatt klagefrist, som innvilges til 10.02.2023. Fortidsminneforeningen Aust-Agder lokallag innrømmes samme utsatte klagefrist. Den 20.12.2022 innkommer klage fra sameiet Smith-Petersensgate 5, og 10.02.2023 følger klage fra Fortidsminneforeningen. Etter at tilsvar fra tiltakshaver foreligger, behandler Teknisk utvalg de innkomne klager 21.03.2023. Klagene tas til følge med 4 mot 3 stemmer.
Tiltakshaver ber om forlenget klagefrist 27.04.2023, som ikke blir besvart før klage mottas den 25.05.2023. Kommunen vurderte 31.10.2023 at klagen fra Halvorsen Arkitekter AS var rettidig, jf. forvaltningsloven (fvl.) § 29.
Teknisk utvalg realitetsbehandler tiltakshavers klage i møte 31.10.2023, hvor kommunedirektørens forslag om ikke å ta tiltakshavers klage til følge faller med 6 mot 1 stemme. Teknisk utvalg gir rammetillatelse til omsøkte tiltak. Vedtaket ble så påklaget av Fortidsminneforeningen, Aust-Agder lokallag 06.11.2023. Den 23.11.2023 mottas også klage fra Sameiet Smith- Petersensgate 5. Klagene fra Fortidsminneforeningen og sameiet har hovedsakelig omhandlet estetikk- særlig opp mot bygningsvolum, ivaretakelse av kulturmiljø ved hjelp av gangvei/smug og forutberegnelighet.
Klagene behandles i Teknisk utvalg i møte 30.01.2024. Kommunedirektøren velger denne gang å legge avgjørende vekt på lokaldemokratiet, og den politiske vilje til å innvilge omsøkt dispensasjon i sin innstilling til teknisk utvalg. Teknisk utvalg tar ikke klagene fra Fortidsminneforeningen og Sameiet Smith-Petersensgate 5 til følge, med 6 mot 1 stemmer. Saken er etter dette oversendt Statsforvalteren for endelig klagebehandling.
Det har vært korrespondanse mellom kommunen og Statsforvalteren i forbindelse med vår klagesaksbehandling, da det ble klart at enkelte dokumenter manglet ved oversendelsen. Disse ble ettersendt 10.04.2024. Statsforvalteren kontaktet også saksbehandler i kommunen per telefon 17.04.2024, og fikk opplyst at det ikke var innsendt separat søknad fra ansvarlig søker/ tiltakshaver om dispensasjon fra plankrav.
Statsforvalteren forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Vi viser til kommunens innstilling og sakens øvrige dokumenter.
Klagesaken behandles etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet/ Miljøverndepartementet. Statsforvalteren kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf. fvl. § 34 andre ledd. Statsforvalteren kan selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve det og sende saken tilbake til kommunen til helt eller delvis ny behandling, jf. fvl. § 34 fjerde ledd.
Statsforvalterens vurdering
Vurdering av spørsmålet om klagerett:
Klagen fra Fortidsminneforeningen innkom seks dager etter møtet 31.10.2023.
Klagen fra Sameiet Smith-Petersensgate 5 innkom tre uker og to dager etter møtet. Statsforvalteren legger kommunes vurdering fra saksfremlegget av 30.01.2024 til grunn:
Kommunedirektøren vurderer at klagene fra Fortidsminneforeningen og fra Sameiet Smith Petersensgate 5, er innenfor fristen og behandles i samsvar med bestemmelsene i forvaltningslovens (fvl.) kap. VI, jf. plan- og bygningslovens § 1-9.
Klagene forutsettes begge etter dette fremsatt innenfor klagefristen, jf. fvl. § 29.
Sameiet Smith Petersensgate 5 er gjenboer til tiltaket, og har rettslig klageinteresse, jf. fvl. § 28.
Når det gjelder spørsmålet om rettslig klageinteresse for Fortidsminneforeningen er det naturlig å ta utgangspunkt i lokallagets formålsparagraf1. Agder lokallags formålsparagraf lyder slik:
Aust-Agder lokallag er en underavdeling av Fortidsminneforeningens Agder avdeling. Lokallagets virkeområde er tidligere Aust-Agder fylke. Lagets formål er å arbeide for bevaring av verneverdige kulturminner og kulturmiljøer, og skape en allmenn forståelse for kulturminnevern i sitt virkeområde.
Fortidsminneforeningen vil dermed ikke ha rettslig klageinteresse i saker som ikke berører kulturminner eller kulturmiljøer. Spørsmålet blir derfor om saken i tilstrekkelig grad berører slike interesser.
Området tiltaket ønskes oppført på er i områdereguleringplanen angitt med hensynssone 570 Bevaring kulturmiljø. Vi viser videre til uttalelse fra Agder fylkeskommune, som regional sektormyndighet for kulturminnevern, som gjengitt under.
At Fortidsminneforeningen er tilstrekkelig representativ og har en tilstrekkelig medlemsmasse og så videre, er vurdert i en rekke andre saker og vi går ikke nærmere inn på dette her. Vi legger etter dette til grunn at Fortidsminneforeningen har rettslig klageinteresse, og dermed kan påklage det aktuelle vedtaket, jf. fvl § 28.
Klagernes anførsler:
Sameiet Smith-Pedersensgate 5 har i sin klage i hovedsak anført at:
Arealet i områdereguleringplanen som er avsatt til bebyggelse er stort nok til restaurant, og tomten har allerede høy utnyttelsesgrad. Bedre bruk av arealene, inkludert restaurantdrift, er allerede hensyntatt i gjeldende plan. Grunnen til at det er få restauranter er derfor ikke at det er mangel på lokaler. Det er ikke fremkommelighet som er hovedargumentet for etablering av smug mellom bygningene, men estetikk. Uten smuget vil omsøkte tiltak, sammen med nabobygget gi et massivt inntrykk både fra sjøsiden og fra landsiden, slik at områdets historiske preg forsvinner.
Det finnes ikke noen begrunnelse for å gi dispensasjon til å bygge leilighet i 2. etasje over smuget, som dispensasjonssøknaden også legger opp til. Som tidligere eier av tomten, henviser de til hensynet til forutsigbarhet, og opplyser at den ble solgt under forutsetning av at vedtatte reguleringsplanen fortsatt skulle gjelde ved en eventuell utbygging.
Fortidsminneforeningen har hovedsakelig anført at:
Ved å dispensere fra disse gjennom å ta bort regulert gangpassasje fra offentligheten til privat bruk og ved at tiltaket ikke er godt nok utformet, tilsidesetter man vesentlig en rekke rammer som er satt for å ivareta ulike interesser av både lokal, regional og nasjonal interesse. Grimstad by sitt sårbare kulturmiljø har i lang tid vært under sterkt press, et tegn på at byen har vært attraktiv. Derfor er det viktig at kulturmiljøet gis forutsigbarhet jf. gjeldene planverk, slik at byen kan forbli attraktivt og bærekraftig.
Videre uttaler foreningen:
Vi er ikke i mot at det skal bygges noe innenfor planområdet som er regulert for dette, men det er ikke det denne saken dreier seg om. Saken dreier seg om å være tro mot og gi forutsigbarhet til viktige kulturmiljøer som samfunnet, lokaldemokratiet og nasjonen ønsker at skal bevares og videreutvikles på en bærekraftig måte. Å bryte med de intensjoner og rammer som foreligger er indirekte en undergraving av kulturmiljøverdiene, noe vi ikke kan se at noen vil være tjent med i lengden.
Sakens opplysning:
Saken anses tilstrekkelig opplyst etter fvl. § 17, og Statsforvalteren finner derfor å kunne avgjøre den på grunnlag av de opplysningene som foreligger. Statsforvalteren finner det ikke nødvendig å foreta befaring, da de faktiske forholdene er forsvarlig belyst med kart, illustrasjoner og foto.
Søknadsplikt:
Omsøkte tiltak er søknadspliktig etter pbl. § 20-2, jf. § 20-1 første ledd bokstav a.
Plan- og bygningsmyndighetenes kontrollfunksjon:
Plan- og bygningsmyndighetene skal kontrollere at søknadspliktige tiltak ikke strider mot bestemmelser i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Hvis tiltaket ikke er i strid med slike bestemmelser, har tiltakshaver krav på å få tillatelse til omsøkt tiltak, jf. pbl. § 21-4 første ledd første punktum.
Plansituasjonen og vurdering av om tiltaket er i strid med gjeldende arealplaner:
Vi vil bemerker at det foreligger en mangelfull beskrivelse av plansituasjonen i kommunens vedtak. Saken er imidlertid tilstrekkelig opplyst til at vi kan avgjøre saken slik den nå står.
Eiendommen omfattes av kommuneplan for Grimstad kommune, vedtatt av kommunestyret 27.10.20, og er avsatt med arealformålskode 1130 – sentrumsformål, jf. pbl § 11-7 nr. 1. Eiendommen er videre omfattet av kommunedelplan for Grimstad byområde (byplanen), som ble vedtatt av kommunestyret 27.10.08, hvor eiendommen er avsatt til sentrumsområde. Eiendommen ligger her innenfor sone A. Av tilhørende bestemmelser § 7 første avsnitt følger at:
Arealer avsatt til sentrumsområde kan ha blandet formål; bolig, forretning, kontor, undervisning, offentlig service, allmennyttige formål, hotell, torv, friområde m.v.
I bestemmelsene til byplanen står det i §4 :
For områder merket med vertikal skravur er formålet å bevare eksisterende bygninger, gatestruktur, murer, hager, vegetasjon og andre elementer med kulturhistorisk verdi.
R4.1 Dersom et område med bevaringsskravur inngår i reguleringsplan eller bebyggelsesplan, skal området som hovedregel reguleres til spesialområde bevaring.
(…)
Dette er gjennomført ved at eiendommen i områdereguleringplanen som nevnt under er markert med hensynssone bevaring kulturmiljø. Spesialområde ble endret til hensynssone i plan og bygningsloven av 2008.
Eiendommen omfattes ytterligere av områdereguleringplan for «Grimstad sjønære arealer», vedtatt av kommunestyret i møte 29.10.2012, der deler av arealet er avsatt til arealformål sentrumsformål og deler av arealet har arealformål gangveg, jf. pbl §12-5 nr.1 og nr. 2. Eiendommen er som nevnt over, i sin helhet markert med hensynssone 570-Bevaring kulturmiljø.
I bestemmelsene til områdereguleringsplanen § 9.3 står det om bevaring av kulturmiljø (bokstav c, kode H570):
For områder omfattet av hensynssonen er formålet å bevare eksisterende bygninger, gatestruktur, murer, hager, vegetasjon og andre elementer med kulturhistorisk verdi.
Når det gjelder forholdet mellom kommuneplanen, kommunedelplanen (byplanen) og områdereguleringsplanen legger vi til grunn at det må innfortolkes motstridsreservasjoner etter kommuneplanbestemmelsene § 1.2 bokstav a og b, jf. pbl. § 1-5 andre ledd. Statsforvalteren kan ikke se at unntakene som er inntatt i bestemmelsene blir avgjørende i foreliggende sak. Det følger også av dette at dersom det ikke er motstrid mellom de nevnte planene, gjelder planene side om side og supplerer hverandre.
For de delene av eiendommen som er regulert til sentrumsformål i gjeldende arealplaner er det ikke motstrid. Det er imidlertid motstrid mellom arealformålet gangvei i reguleringsplanen og sentrumsformål for samme areal i kommuneplanen/sentrumsområde i byplanen, slik at områdereguleringsplanen går foran, jf. kommuneplanbestemmelsene § 1.2 bokstav a og b og pbl. §1-5 andre ledd. Tiltaket vurderes å være i strid med gjeldende arealformål om gangvei, og i behov av dispensasjon fra arealformålet i områdereguleringsplanen.
Det følger av bestemmelsene til områdereguleringsplanen § 5.1 at maksimal grad av utnytting for det enkelte delfelt er angitt på plankartet. For denne eiendommen er det fastsatt til 0,18 daa, altså 180 m2. Det er oppgitt at bygget får et areal 226,4 m2 - BYA. Tiltaket er dermed i behov av dispensasjon fra utnyttingsgrad.
Videre følger det av den tilhørende bestemmelsen § 4 om plankrav:
4.1 Detaljregulering (§12-7.11)
Før det innen bygge- og anleggsområder kan gis tillatelse til tiltak om oppføring av nye bygg etter plan- og bygningsloven, skal hele byggeområdet inkludert nødvendig areal for infrastruktur, detaljreguleres. Kravet omfatter ikke byggeområde S1.2, S1.3, S1.4, S1.5 og T1.1, samt områder som i områdereguleringen er avsatt til lek eller småbåtanlegg eller mindre tiltak i henhold til plan- og bygningslovens § 20-2 og § 20-3.
Deler av området, S.1.2, er unntatt fra plankravet om detaljregulering.
Tiltaket ønskes oppført utover byggeområde S1.2 ,og omfattes dermed ikke av unntaket fra plankravet som er fastsatt i § 4.1. Vi legger derfor til grunn at en godkjenning krever dispensasjon fra plankravet i områdereguleringplanen § 4.1.
Sivilombudet har om kravet om grunngitt søknad uttalt2 at:
Dersom en byggesøknad er i strid med bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, må søknaden avslås eller avvises som mangelfull med mindre det er søkt om dispensasjon. I nærværende sak har kommunen gitt dispensasjon fra feil byggeforbud og uten at det forelå grunngitt søknad. Inngangsvilkåret om at det må foreligge en søknad, er ikke oppfylt. Fraværet av en dispensasjonssøknad kan ikke repareres gjennom byggesøknadsbehandlingen i kommunen og klagesaksbehandlingen hos Fylkesmannen. Kommunen skulle her ha gitt tiltakshaver en frist for å komplettere søknaden, og deretter eventuelt ha avslått søknaden som mangelfull i fraværet av en grunngitt dispensasjonssøknad.
Tiltakshaver har ikke søkt dispensasjon fra bestemmelsen i § 4.1. Kommunen kan jf. pbl. § 19-1 første punktum ikke vurdere dispensasjon fra bestemmelser tiltakshaver ikke har søkt om dispensasjon fra. Kommunens vurdering av at tiltaket forutsetter dispensasjon fra § 4.1, uten at tiltakshaver hadde søkt om dispensasjon fra bestemmelsen, innebærer derfor at kommunen skulle sendt søknaden tilbake til tiltakshaver for å komplettere søknaden. Fravær av dispensasjonssøknad kan, jf. Sivilombudets uttalelse ovenfor, heller ikke «repareres» av Statsforvalteren. At det ikke er samsvar mellom omsøkt og behandlet dispensasjon er en saksbehandlingsfeil.
Saksbehandlingsfeilen ville medført at kommunens dispensasjonsvedtak kunne oppheves jf. fvl. § 41. Da Statsforvalteren i alle tilfelle finner å omgjøre vedtaket på annet grunnlag, går en ikke nærmere inn på det.
Byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen og vurdering av om tiltaket er i strid med dette:
Etter pbl. § 1-8 første ledd, skal det i 100-metersbeltet langs sjøen tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Det følger av bestemmelsens andre ledd at «andre tiltak etter § 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann.»
Om strandsonevern uttales følgende i Ot. prp. nr. 32 (2007-2008), side 243:
Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. Forbudet i § 1-8 mot bygging i 100-metersbeltet langs sjøen veier tungt. Det skal svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging her, spesielt i områder med stort utbyggingspress.
Det aktuelle arealet ligger i sin helhet innenfor 100-metersbeltet. Etter det vi kan se, er det verken i kommuneplanen eller reguleringsplanen inntatt en egen byggegrense langs sjøen som gjør unntak fra byggeforbudet, jf. pbl. 1-8 tredje ledd. Tiltaket er derfor i strid med tiltaksforbudet i 100-metersbeltet.
Oppsummert er det i denne saken behov for dispensasjon fra gjeldende arealformål gangvei i områdereguleringplan «Grimstad sjønære arealer», § 2 for gangpassasje mellom omsøkt bygning og eksisterende nabobygg, utnyttelsesgrad i § 5.1, plankrav i § 4.1 og fra byggeforbud i 100-metersbeltet til sjø, jf. pbl. § 1-8.
Hjemmel for dispensasjon, pbl. § 19-2":
Pbl. § 19-2 gir hjemmel til å gi varig eller midlertidig dispensasjon når følgende vilkår i andre ledd første og andre punktum er oppfylt:
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse eller nasjonale eller regionale interesser, blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene.
Dispensasjonsbestemmelsens rettslige innhold er utdypet i lovforarbeidene (Ot.prp. nr. 32 (2007-2008)) på side 242. Ordlyden i bestemmelsen er blitt revidert siden lovens ikrafttredelse, men vurderingen av dispensasjonsvilkårene er i all hovedsak videreført (Prop. 169 L (2020-2021) side 22).
Fra forarbeidene siteres også følgende som særskilt gjelder ved dispensasjon fra planer:
Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan.
Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer a betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Innstrammingen er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene.
Kommunens dispensasjonsvurdering:
Fra saksprotokoll av 31.10.2023 hitsettes:
Teknisk utvalg kan ikke se at hensynene bak 100-meters beltet og områdeplanen blir vesentlig tilsidesatt av tiltaket. Hensynene bak 100-meters beltet er at dette området skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle, jf. St.meld. nr. 26 (2006-2007). I 100-metersbeltet skal det derfor tas særlig hensyn til naturmiljø, landskap, friluftsliv og andre allmenne interesser. Dette hensynet er allerede tilsidesatt gjennom at det er regulert til bebyggelse i områdets områdeplan. Samtidig vil en utvidelse som omsøkt legge forholdene til rette for allmennheten gjennom større arealer til opphold langs sjøen. Dette gjennom den bruken av første etasje, restaurantdrift, som er allmenn tilgjengelig i en form som gjør bruken av området noe ulikt ubebygde arealer. Grimstad har få slike tilbud i dag, og dette vil gi muligheter for en god bruk av sjønære arealer sett i forbindelse med brygga, sommergjester og næringsvirksomhet i kommunen.
Tiltaket vil ikke gi vesentlig negative konsekvenser for allmennheten, men heller åpne for nye muligheter langs sjøarealer. I forhold til planens bestemmelser om gangpassasje mellom omsøkt bygning og eksisterende bygg, planens formål og utnyttelsesgraden, vil passasjen bli tilsidesatt. Det er likevel gode fremkomstmuligheter både til sjølinje og langs sjøside. Dermed mener teknisk utvalg at en tilsidesettelse av denne passasjen må vektlegges lavere enn at tilbudet i dette området for allmennheten økes.
Overskridelsen av utnyttingsgraden er begrenset i dette området, samtidig som omkringliggende bebyggelse legger en føring for høy utnyttelse i området. Selv om både parkeringsarealer og uteoppholdsarealer ikke kan tilfredsstilles på lik linje med bebyggelse utenfor sentrum, har sentrum og langs sjøsiden så mange kvaliteter at dette oppveies der. Ellers legger teknisk utvalg vekt på at tiltaket i stor grad er innenfor planens bestemmelser slik at omsøkte avvik er relativt små.
Statsforvalterens prøving av kommunens vedtak:
Vi vurderer først om hensynene bak utnyttelsesgraden, hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse, eller nasjonale eller regionale interesser, blir vesentlig tilsidesatt hvis det gis dispensasjon for oppføring av nytt bygg som omsøkt.
Fra ansvarlig søkers brev med kommentarer til nabomerknader av 14.03.2022, hitsettes illustrasjon av tiltaket i henhold til gjeldende plan, og slik det er omsøkt:
Statsforvalteren viser til at utgangspunktet er, at når et tiltak er avhengig av dispensasjon fra flere ulike bestemmelser, må det som hovedregel foretas separate vurderinger av om hensynene bak de ulike bestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt, og hvorvidt fordelene ved de ulike dispensasjonene er klart større enn ulempene. Dette fordi det kan være viktige forskjeller som gjør at vurderingene bør holdes adskilt.
Hensynene bak bestemmelsen om utnyttelsesgrad er å sikre en ønsket, og dermed også forhindre en uønsket, utbygging/fortetting av bygningsmassen på eiendommer/delområder innenfor et gitt område. Det ivaretar forhold som «lys og luft» mellom bebyggelsen og sikrer tilstrekkelige ubebygde utearealer rundt bygningene.
Når det gjelder aktuelle hensyn i lovens formålsbestemmelse (§ 1-1) viser vi til at loven skal fremme en bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner» og at «planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives.
Statsforvalteren finner at saken berører nasjonale og regionale interesser, og flere myndigheter har uttalt seg. Felles for uttalelsene er at det frarådes å gi dispensasjon til det omsøkte tiltak, og da særlig knyttet til den innregulerte gangveien/smuget og størrelsen på bygget.
Agder fylkeskommune uttalte i e-post av 10.11.2022 blant annet:
Fylkeskommunen anser eiendommen og tilstøtende havneområde som lite egnet for den ønskede utbygningen. Vi vurderer at bygningen ikke er godt nok tilpasset eksisterende, verdifulle kulturmiljø. Vi bemerker at mellombygget er foreslått plassert over en innregulert, åpen passasje/gangvei mellom bygningskroppene og derfor overprøver regulert byggegrense. Bygningen vil dessuten utgjøre et betydelig hinder for siktlinjene til eksisterende kulturmiljø. Vi understreker verdien av dagens ubebygde areal mot sjøfronten og det bakenforstående kulturmiljøet av nasjonal interesse.
Riksantikvarens NB!-register angir områder hvor det må vises særlige hensyn i forbindelse med videre forvaltning og utvikling. Fordi man nylig har oppført en større bygning på Biodden i indre havn, må man for alvor se på tålegrensene og konsekvensens av videre utbygging i dette området.
Vi fraråder sterkt at det gis dispensasjon til det omsøkte tiltaket. Vi forutsetter at reguleringsplanen overholdes og at det utarbeides forslag om en egen separat bygning med enklere karakter tilpasset det verdifulle bygningsmiljøet. Innregulert gangvei må også bevares. Vi anmoder kommunen om å avslå søknaden, og ønsker et samarbeide for å finne en akseptabel løsning.
Statsforvalteren er enig med vurderingene fra Agder fylkeskommune over. Videre vises det til at kommunens planavdeling i e-post av 19.04.2022 var negative til blant annet tiltakets bygningsvolum. Gjennom arbeidet med områdereguleringen er det gjennomført en avveining mellom de forskjellige hensyn og interesser. Arbeidet har resultert i den konkrete områdereguleringen, hvor den innregulerte gangveien/smuget har en sentral rolle.
En bygning, i henhold til fremlagte tegninger, vil etter Statsforvalterens vurdering, gi et dominerende uttrykk, som ikke vil harmonere med stedlig historisk byggestil. Overskridelsen blir på 46 m2 BYA, eller 25,56% av regulert grad av utnytting. Dette er et vesentlig avvik. Statsforvalteren slutter seg til klagernes vurdering om at hovedformålet med gangveien/smuget ikke er fremkomstmuligheter, da det er muligheter for å spasere til sjøen i nærheten, men å bryte opp bygningsmassen, samt sikre ivaretakelse av kulturhistorisk byggestil. Statsforvalteren kan ikke se at det er avgjørende at det ikke kan dokumenteres at det tidligere var etablert smug der det det er innregulert i foreliggende plan. Det vises til at deler av eiendommen tidligere lå i sjøen, og ble utfylt på 1970-tallet. At det er fylt igjen, der det tidligere var sjø, gjør det etter Statsforvalterens syn enda viktigere å ivareta stedlig byggeskikk, og sikre siktlinjer og luft mellom bygningene.
Statsforvalteren har forståelse for tiltakshaver og Teknisk utvalgs ønske om å etablere restaurantlokale ved bryggen, til glede for publikum, men mener i likhet med klager, Sameiet Smith-Petersens gate 5, at dette kan oppnås innenfor rammen av den plan som foreligger. Det er, som påpekt, heller ikke gitt at eiendommen for all fremtid vil brukes til restaurantdrift, som nå omsøkt, siden området er regulert til sentrumsformål, som tillater «forretning eller tjenesteyting på bakkeplan», jf. områdereguleringsplanens § 5.11.
Den klare hovedregelen er at planer skal følges inntil de oppheves eller endres. Dispensasjonsbestemmelsen er en snever unntaksregel som kun gir adgang til å fravike gjeldende planer og bestemmelser dersom strenge vilkår er oppfylt. Dersom planen ikke lenger gir uttrykk for ønsket utnyttelse av området, bør kommunen gjennomføre en planprosess, i samsvar med pbl § 1-1 fjerde ledd. Dette både for å sikre en helhetlig utbygging, og for å ivareta hensynet til medvirkning, demokrati og forutberegnelighet.
Statsforvalteren har forståelse for at planer og enkeltbestemmelser kan bli utdaterte, og at det for den enkelte kan være ønskelig å få dispensasjon for gjennomføring av tiltak. Dette vil særlig gjelde hvis en reguleringsplan er gammel. I foreliggende sak er områdereguleringsplanen fra oktober 2012, altså noe over elleve år gammel. Selv om en reguleringsplan kan bli utdatert i løpet av få år, er det etter vårt syn ikke tilfellet her.
Med henvisning til vurderingen over er Statsforvalteren kommet frem til at hensynene bak bestemmelsen om utnyttingsgrad og forutsigbarhet, som nevnt i lovens formålsbestemmelse, samt regionale/nasjonale interesser blir vesentlig tilsidesatt av en dispensasjon for omsøkte tiltak. Et nødvendig vilkår for dispensasjon i pbl. § 19-2 er da ikke oppfylt, og dispensasjon kan ikke gis. Vi tar følgelig ikke stilling til hvorvidt fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene, eller om det kan gis dispensasjon fra arealformål gangvei eller pbl. § 1-8. Det tas heller ikke stilling til om det kan gis dispensasjon fra plankravet. Det vises til vurdering av denne saksbehandlingsfeilen over.
Statsforvalterens vedtak
Grimstad kommunes vedtak 30.01.2024 om dispensasjon og rammetillatelse omgjøres under henvisning til begrunnelsen over. Det gis ikke dispensasjon fra regulert utnyttingsgrad. Klagene tas til følge.
Statsforvalterens vedtak i klagesaken er endelig og kan ikke påklages til overordnet forvaltningsorgan, jf. fvl. § 28.
Med visse unntak har partene rett til å se sakens dokumenter, jf. fvl. §§ 18 og 19. Partene har fått informasjon om vedtaket ved kopi av dette brevet.
Statsforvalteren gjør oppmerksom på at fvl. § 36 gir rett til dekning av vesentlige sakskostnader som har vært nødvendig for å få endret vedtaket til gunst for en part. Et eventuelt krav om dekning av vesentlige sakskostnader må fremsettes innen tre uker etter mottakelsen av dette brev. Partene er underrettet ved kopi av dette brevet.
Dokumentet er elektronisk godkjent
