Klage - Rammetillatelse og dispensasjon for leilighetsbygg i kulturmiljø av nasjonal interesse - Bioddgaten 1A, Grimstad.

Vi har i dag sendt inn følgende klage i forbindelse med utformingen av nytt leilighetsbygg i Bioddgaten 1A i Grimstad indre havn.

Det vises til vedtak fra Grimstad kommune datert 28. januar 2025 hvor Grimstad kommune har gitt dispensasjon og rammetillatelse for et nytt leilighetsbygg på eiendommen i dag tilhørende  Bioddgaten 1 i Grimstad sentrum. Videre vises det til en artikkel i Grimstad-Adressetidende den 5. mai 2025 hvor vi for første gang ble kjent med saken og vedtaket. Til slutt vises det til e-post til kommunen samme dag hvor vi ber om å få tilsendt sakens dokumenter og om å få utsatt klagefrist. Kommunen sendte oss samme dag sakens dokumenter og bekreftet  vår klagerett og utsatt klagefrist i tre uker frem til 26. mai 2025.

Kommunens vedtak meddeler at de jf. plan- og bygningsloven §20-3, jf. §20-1 bokstav a) og §21-4, har gitt rammetillatelse for oppføring av leilighetsbygg med seks leiligheter over tre etasjer, og kjeller, i Bioddgaten 1. Kommunen har i tillegg gitt dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene punkt 5.1 for å benytte tursti p_S1 som gangadkomst til nytt leilighetsbygg.

Fortidsminneforeningen har som formål å arbeide for langsiktig bevaring av kulturminner og kulturmiljøer, samt å skape allmenn forståelse for verdien av disse. Vi jobber gjennom frivilligheten. Våre hovedoppgaver er blant annet å arbeide for god stedstilpasning og å styrke tradisjonshåndverket og bygningsvernet, engasjere oss i lokale vernesaker og påvirke kulturmiljøvernpolitikken i Norge.

EIENDOMMEN

Bioddgaten 1 ligger i Grimstad sentrum og består i dag av et eksisterende bygg. Nybygget som er tiltenkt og som vi her påklager synes i følge Norgeskart å få adresse Bioddgaten 1A.

I følge vedtaket er eiendommen regulert til boligbebyggelse gjennom reguleringsplan for Bioddgaten 1, P-284, ikraftsatt 27. oktober 2020 med endring vedtatt 15. februar 2023. Leilighetsbygget plasseres i området BK1 konsentrert småhusbebyggelse. Området BK1 er underlagt hensynssone bevaring kulturmiljø (H570_3).

Fortidsminneforeningen har ikke vært hørt eller involvert på annet vis i planarbeidet eller planendringsarbeidet.

I vedtaket nevnes ikke at tiltaket også er underlagt Riksantikvarens kulturmiljø- og landskap av nasjonal interesse (tidligere NB!-område). Videre nevnes det ikke at Bioddgaten 1 er Sefrak-registrert for sine høye alderskvaliteter, bygget i siste halvdel av 1800-tallet. Heller ikke nevnes det at nabobyggene Voss gate 2, 4, og 6, samt Binabbgate 15, 21 og 23, er Sefrak-registrert. Under kommunens vurderinger i vedtakets side 8 under «Vurdering i forhold til naturmangfoldloven» står det helt uriktig følgende:

Aktuelle kartdata er undersøkt og Bygningsmyndigheten kan ikke finne kulturminner, prioriterte arter eller naturtyper.

Vi kan i forbindelse med arbeidet rundt rammetillatelsen ikke finne at Agder fylkeskommune sin fagavdeling innen kulturmiljøvern er varslet og gitt mulighet til å bli hørt. Dette bekreftes av Agder fylkeskommune i e-post datert 8. mai 2025 der de ber kommunen om innsyn i saken. I vedtaket nevnes ikke fylkeskommunen en gang.

At kulturmiljøverdiene ikke er korrekt vurdert, opplyst eller undersøkt må etter vår vurdering anses som svært alvorlig.

PLANVERK og, UTTALELSER

Når en leser planene i planbeskrivelsen opp i mot hva man har landet på i rammetillatelsen så er er det lov til å stille spørsmål om hva som har skjedd. I planbeskrivelsen og planbestemmelsene synes det som helt klare intensjoner om at en ny bebyggelse skal underordne seg bestående bebyggelse.

Planarbeidet for «Bioddgaten 2-4» og «Bioddgaten 1» synes å ha pågått rundt den samme tiden slik at det er bebyggelsen før disse som er relevante med tanke på å underordne seg bestående bebyggelse. Man skal selvfølgelig akseptere ny bebyggelse, men spørsmålet er hvor lav kvalitet på utformingen som skal kunne aksepteres.

De intensjoner som man har akseptert i planen, gjenspeiles på ingen måte ikke i rammetillatelsen som viser et nybygg som kunne stått hvor som helst og som langt i fra har de kvaliteter som forventes i et kulturmiljø av nasjonal interesse. Bebyggelsen i rammetillatelsen er heller ikke beskrevet gjennom 3D skisser slik at man får inntrykk av prosjektet fra ulike posisjoner i bybildet.

Regional kulturmiljøfaglige uttalelser:
I forbindelse med rammetillatelsen har ikke Agder fylkeskommune blitt hørt, noe de etter vår mening skulle ha vært. Før videre behandling av denne klagen bes det om at de blir hørt.

I forbindelse med planarbeidet skrev den gang Aust-Agder fylkeskommune for mer enn seks år siden blant annet følgende i sine høringsuttalelser:

Gateløpet er en del av bybildet, og en del av den sammenhengende kyststi i Grimstad. Her bør en ha et spesielt fokus på estetikk og opplevelsesverdi med tanke på både for beboere i området og for besøkende/turister.

Planområdet har en sentral beliggenhet i Grimstad sentrum og utgjør en del av byens historiske fasade mot sjøen. Planområdet inngår i Riksantikvarens NB!-register, og både planområdet i seg selv og omkringliggende bebyggelse er dermed en del av et kulturmiljø som har nasjonal interesse.

I følge bestemmelsene/retningslinjene for bevaringsområdet i kommunedelplanen skal områder avsatt til bevaring i kommunedelplanen som hovedregel reguleres til spesialområde bevaring. På bakgrunn av den historiske viktigheten og den nasjonale interessen som området har, anbefales at hele området avsettes til spesialområde bevaring i detaljreguleringen med tilhørende bestemmelser.

Kommunen bør stille krav til en detaljeringsgrad i reguleringsplanen som ikke bare fastsetter rammer for bygningshøyder og volum, men som også sikrer god formgivning, materialvalg og fargebruk for at samspill mellom gammelt og nytt sikres på en best mulig måte gjennom reguleringsplanen.

For mest mulig helhetlige løsning, gir administrasjonen i Aust-Agder fylkeskommune en sterk anbefaling om at en går sammen med utviklere av Bioddgaten 2-4 om en felles parkeringskjeller. Dersom det blir to nedkjøringsramper fra Bioddgaten tett inntil hverandre, vil det gi en svært negativt innvirkning for opplevelsen av gateløpet Biodden.

Vi anbefaler sterkt at gateløpet med bebyggelse på begge sider, inkludert ned-/innkjøringsrampe, vises gjennom en 3D-illustrasjon. Dette vil være et godt verktøy for vurdering av planens virkning og et viktig beslutningsgrunnlag.

Vi påpeker at kunnskapen og kravene rundt god stedstilpasning i kulturmiljø av nasjonal interesse har økt siden denne uttalelsen for mer enn seks år siden.

Gjeldene områdeplan:
I gjeldene områdeplan for Grimstad sentrum, som  også gjelder store deler av området rundt aktuelt tiltak her, med unntak av nettopp Bioddgaten 1 og 2-4,  så er bebyggelsen merket antikvarisk/kulturhistorisk bevaringsområde (V51n). Foreslått bebyggelse i rammetillatelsen bryter med nær samtlige bestemmelser i denne planen.

Det begynner å bli et samfunnsproblem at detaljreguleringer ikke følger rammene i områdereguleringer. I praksis gis det dispensasjoner og en områdeplan full av «hull» som gir stor risiko for at områdeplanen og det man forsøker å beskytte blir så fragmentert og ødelagt at en i realiteten til slutt ikke klarer å forvalte intensjonene i områdeplanen.

Gjeldene detaljreguleringsplan:
Selv om planbestemmelsene for «Bioodgaten 1» ikke er så detaljerte og tydelige som bestemmelsene i områdeplanen, så står det allikevel blant annet for område BK1 / H570_3 følgende:

Nybygg innenfor området skal underordne seg bestående bygninger med materialvalg, form og uttrykk.

Det tillates ikke løse vindussprosser.

Det skal benyttes enkelkrummet, rød teglstein som taktekking. Det skal benyttes malt trekledning som fasademateriale.

Bioddgaten 1 og 2-4 prosjektene ble bearbeidelse rundt samme tid, en må da forvente at bebyggelsen man i Bioddgaten 1 satte krav til å underordne seg, var den historiske bebyggelsen og ikke den nye bebyggelsen i Bioddgaten 2-4.

Når en videre leser at det ikke skal være løse vindussprosser, så forventer man at det er lagt til grunn av vinduer i stor grad skal ha sprosser, selv om planbestemmelsene tillater et mer moderne uttrykk. Det er ikke realiteten i de vedtatte skisser i rammetillatelsen hvor man ikke kan finne en eneste sprosse.

Kulturmiljø og landskap av nasjonal interesse:
Vi viser også til de faglige råd som gis av Riksantikvaren for Grimstad sentrum (K31) som tiltaket ligger under. Her står det blant annet følgende som er relevant for saken:

Ethvert tiltak innenfor kulturmiljøet bør ha gode visuelle kvaliteter både i seg selv, i forhold til tiltakets funksjon, og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.

Stedegen byggeskikk og håndverkstradisjon bør opprettholdes og videreføres ved eventuelle nye tiltak, herunder endringer, til-, på- og nybygg.

Utfylling av tomtearealer anses som uheldig tiltak som svekker lesbarheten og opplevelsen av det historiske bebyggelsesmønsteret.

I området bør historiske bygningshøyder og gesimshøyden være førende for eventuelle nybygg. Den historiske bebyggelsens karakteristiske volum med skala og proporsjoner, samt plassering av bygninger bør videreføres ved nye tiltak.

Eksisterende bebyggelsesmønster bør opprettholdes.

Gater og smug bør ikke bygges igjen da dette vil forringe områdets historiske karakter og lesbarhet.

Der det er gjennomført uheldige tiltak som har svekket kulturmiljøets egenart bør det gjennomføres byreparasjon i form av tilbakeføring og gjenoppbygging som viderefører den lokale byggeskikken.

Det synes for oss som åpenbart at nytt tiltak ikke ligger i nærheten av de kvalitetskrav som forventes fra Riksantikvaren i kulturmiljø av nasjonal interesse som her.

Tålegrensen er nådd:
I forbindelse med nytt ønsket tiltak ved Smith-Petersensgate 10 et steinkast unna Bioddgaten 1, så uttalte fylkeskommunen seg den 3. januar 2025 blant annet med følgende:

[…] Riksantikvaren har definert Grimstad sentrum som et kulturmiljø av nasjonal verdi, hvor det er svært viktig at videre forvaltning og utvikling tar tilstrekkelig hensyn til disse verdiene. Havneområdet i Grimstad er under et enormt utbyggingspress, og vi står i fare for å miste disse kvalitetene dersom denne utviklingen ikke gjøres skånsomt.

Fordi man nylig har oppført en større bygning på Biodden i indre havn, må man for alvor se på tålegrensene og konsekvensene av videre utbygging i dette området.

I Grimstad kommune har man som en av to kommuner i hele Agder fortsatt ingen kommunedelplan for kulturmiljøverdier og man har fortsatt ingen kommuneplan hvor kulturmiljøverdier hensyntas i arealplanleggingen/ kommuneplanbestemmelsene. Vi støtter derfor helt klart Agder fylkeskommune i beskrivelsen av dagens situasjon i Grimstad.

SAMMENDRAG

Grimstad by og havneområde sitt sårbare kulturmiljø har i lang tid vært under sterkt press, et tegn på at byen har vært attraktiv. Men nå har man  kommet til et punkt hvor tålegrensen er nådd. Derfor er det viktigere enn noen gang at kulturmiljøet gis forutsigbarhet jf. gjeldene planverk og intensjoner, slik at byen kan forbli attraktiv og bærekraftig.

Denne saken dreier seg ikke om noe skal bygges eller ikke, men hvordan det skal bygges. Utbygger skal har forutsigbarhet i at de kan få bygge noe når det er regulert for det, men kulturmiljøverdiene skal også gis forutsigbarhet når det er regulert for at kulturmiljøverdier skal hensyntas.

At nybygg innenfor området skal underordne seg bestående bygninger med materialvalg, form og uttrykk, er tydelig i gjeldene detaljregulering. Men tiltaket ligger også innenfor en områderegulering som har tydelige bestemmelser for nye tiltak og tiltaket ligger innenfor et kulturmiljø og landskap av nasjonal interesse hvor det gis tydelige faglige anbefalinger. Plan- og bygningsloven er også tydelig på at man skal ta særlige hensyn til kulturmiljøverdier innenfor 100-metersbeltet slik som her. Vi kan ikke se at noen av disse bestemmelsene eller rådene er fulgt opp i rammetillatelsen.

Med så store kulturmiljøverdier skulle man forvente at disse ble drøftet og opplyst på en adekvat måte i saksdokumentene, det har ikke skjedd. At Agder fylkeskommune sin fagavdeling innen kulturmiljøverdier ikke er hørt i forbindelse med rammetillatelsen anser vi som svært alvorlig.

I istedenfor å la gode og viktige interesseparter bli hørt, så turer en frem og sier istedenfor i vedtaket blant annet at «Aktuelle kartdata er undersøkt og Bygningsmyndigheten kan ikke finne kulturminner, prioriterte arter eller naturtyper.». Dette selv om det er åpenbart uriktig at det ikke finnes kulturminne- og -miljø verdier her.

Hadde ansvarlig søker og kommunen i denne saken heller fulgt de intensjoner som er lagt til grunn i detaljreguleringen og sikret tett dialog med Agder fylkeskommunen sin fagavdeling innen kulturmiljøvern mener vi saken kunne vært løst på en god måte. Vi beklager derfor at man helt bevisst synes å ha valgt en rute som skaper denne unødvendig interessekonflikten.

Frivilligheten i Fortidsminneforeningen har derfor ikke annet valg enn å måtte påklage rammetillatelsen og vi ber om at Statsforvalteren i Agder tar saken til behandling og omgjør vedtatt rammetillatelse og dispensasjon om oppføring av nytt leilighetsbygg i Bioddgaten 1 i Grimstad kommune.

Frem til saken er endelig avgjort ber vi om at omsøkt tiltak gis oppsettende virkning jf. Forvaltningsloven §42.

Beste hilsen,
Styret i Fortidsminneforeningen, Aust-Agder lokallag
v/Torgrim Landsverk
Styreleder

KOPI:
- Agder Fylkeskommune v/Seksjon for kulturminnevern og kulturturisme

- Riksantikvaren