Klage på vedtak - Sak 025/24 - Søknad om dispensasjon for fasadeendring, Strandgata 10 i Lillesand sentrum.
Vi har i dag for andre gang sendt inn klage i forbindelse med fasadeendringen i Strandgata 10 i Lillesand sentrum. Les hele klagen her:
Det vises til politisk vedtak i sak BS-025/24 den 31. januar 2024 og det vises til at vi per e-post den 6. februar 2024 ble varslet om vedtaket og gitt klagefrist frem til 27. februar 2024. Det vises videre til en lengre sakshistorikk som redegjøres for under.
Fortidsminneforeningen har som formål å arbeide for bevaring av vårt lands verneverdige kulturminner, samt å skape allmenn forståelse for verdien av disse. Vi skal være den ledende frivillige organisasjonen i det norske kulturminnevernet. Våre hovedoppgaver er blant annet å arbeide for god stedsutvikling, styrke tradisjonshåndverket og bygningsvernet, engasjere oss i lokale vernesaker og påvirke kulturminnepolitikken i Norge.
Vår konklusjon: Strandgata 10 ligger midt i kjernen av Lillesand sentrum, et kulturmiljø av nasjonal verdi. Rammeverket på alle plan er tydelig og gir forutsigbarhet for kulturmiljøverdiene, samtidig som at det gir rom for tilpasninger som vil sikre flere interesser slik som blant annet universell utforming. Tiltakshaver er selv ansvarlig for situasjonen som har oppstått, ved å ha gjennomført en fasadeendring for snart to år siden uten tillatelse. Kommunedirektøren har vært tydelig på at kravene i pbl §19-2 ikke er oppfylt. Etter vår forrige klage kom Statsforvalteren til at det var begått saksbehandlingsfeil, og derfor er saken på ny behandlet politisk. Kommunedirektørens innstilling er den samme og vår vurdering er at begrunnelsen til flertallet i Bystyrets ikke endrer noe som tilsier at kravene til dispensasjon er oppfylt. Hadde tiltakshaver lyttet til kulturminnefaglige råd tidlig i prosessen hadde dette ikke vært en interessekonflikt, men istedenfor kanskje en suksesshistorie. Etter loven skal fordelene med tiltak være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Slik vi ser det er ulempene for de viktige kulturmiljøverdiene i området her betydelig større enn fordelene, og man har her vesentlig tilsidesatt hensynet til kulturmiljøet av nasjonal verdi som her skulle vært gitt ekstra hensyn. Det er derfor enkelt, men trist, å nok en gang måtte påklage denne saken til Statsforvalteren.
For enklere gjennomgang har vi nedenfor delt opp vår klage i «Sakshistorikk», «Kulturminnet»,«Rammeverket», «Bystyrets begrunnelse med kommentarer» og «Sammendrag og konklusjon».
SAKSHISTORIKK
Saksgangen har vært lang slik at vi her forsøker å lage en tidslinje som vi håper forenkler forståelsen for alvorligheten i saken:
7. februar 2022: Tiltakshaver søker om fasadeendring, sak 21/2104. Søknaden omhandlet tilbygg og mønehøyde for utbygget mot sjøen, ikke et ord om fasaden mot gateplan, annet enn at nye tegninger viste fasadeendringene. Vi oppfatter søknaden slik at kun svært observante saksbehandlere med god lokalkunnskap ville fått med seg disse viktige detaljene.
I sitt brev av 7. februar 2022 viste tiltakshaver og arkitekt Jan Lindeberg MNAL til kommunens «Formingsveileder». De må derfor åpenbart være godt kjente med veilederen og at områdeplanen for Lillesand sentrum tydelig sier at «Alle tiltak skal utformes i samsvar med Lillesand kommunes formingsveileder».28. februar 2022: Fortidsminneforeningen blir kjent med saken da det ble observert større arbeid på fasaden mot gateplan i Strandgata 10. Vi varslet Lillesand kommune samme dag for å høre om tiltakets status. Samme dag foretok Lillesand kommune en befaring på stedet.
1. mars 2022: Lillesand kommune ber om en redegjørelse fra tiltakshaver, samtidig som at de tydeliggjorde at tiltaket fortsatt ikke var godkjent.
2. mars 2022: Tiltakshaver v/Esben Gundersen sender et brev til Lillesand kommune med en redegjørelse for omsøkt tiltak gjennomført uten tillatelse. Her bekreftet de at de ikke har fått svar på søknaden, men at de allikevel vurderte endringene til så lite kontroversielle og kun til det bedre. Gundersen viste videre til at de har en arkitekt som har arbeidet i Lillesand i femti år, og at han har lang erfaring med denne typen prosjekter.
De viste videre til at det gjennom tidene har skjedd ulike endringer av fasaden, før de avsluttet med at de håper at redegjørelsen er tilstrekkelig og at de ser frem til godkjent søknad. Ingen ydmykhet og beklagelse å lese. Etter dette skjedde det ikke mye, annet enn at arbeidet med fasadeendringen fortsetter - fortsatt uten tillatelse.15. mars 2022: Vi varsler Lillesand kommune om at arbeidet med fasadeendringer fortsetter. Vi mottar svar fra Lillesand kommune dagen etter hvor de sier at de skal se på saken og at det er kjent at tiltakshaver har gjort fasadeendringene uten å inneha tillatelse. Kommunen hadde videre sendt saken på høring til Agder fylkeskommune for uttalelse.
21. mars 2022: Vi sender kommunen ny e-post hvor vi vedlegger oppdaterte foto som viste at arbeidet med fasadeendringene var kommet enda lengre - fortsatt uten tillatelse. Vi varsler nok en gang om at vi ikke kan se at rammeverket tillater fasadeendringene slik det er utført.
2. april 2022: Agder fylkeskommune v/Kulturminnevern og kulturturisme avgir høringssvar. Deres konklusjon var at: «Vi vurderer at endringene av bygningens hovedfasade mot Strandgata kommer i konflikt med de historiske, antikvariske, arkitektoniske, kulturelle og miljømessige verdiene som reguleringsplanen har til hensikt å ivareta, og vil måtte sterkt fraråde at fasadeendringen godkjennes som den fremstår.»
19. april 2022: Vi blir kjent med gjennom media at tiltakshaver har søkt (Sak 22/1028) om rampe og skilt i Storgata 10. Tiltaket med rampe ble gjennomført noen uker senere, også uten tillatelse. Saken er per 13. februar 2024 fortsatt ikke ferdigstilt, trolig på grunn av ønsket om en avklaring i fasadeendringssaken først.
11. mai 2022: Agder fylkeskommune v/Kulturminnevern og kulturturisme holder befaring med tiltakshaver. I e-post av 11. mai 2022 kom det frem at det vises til opprinnelig uttalelse fra april hvor de har anbefalt å bearbeide forslaget på fasaden, men at man har sett på alternative løsninger. Ingen av disse løsningene har senere blitt godkjent eller gjennomført, og tiltakshaver beslutter på egenhånd - uten tillatelse, å fortsette å gjennomføre sin egen fasadeendring.
25. mai 2022: Mot slutten av mai 2022 hadde tiltakshaver gjennomført hele fasadeendringen - fortsatt uten tillatelse. Den 25. mai 2022 sendte tiltakshaver inn søknad om midlertidig brukstillatelse av Strandgata 10. Samtidig sendte vi kommunen henvendelser i slutten av mai/begynnelsen av juni med spørsmål om status i saken, uten å få svar.
3. juni 2022: Uten at Fortidsminneforeningen blir kjent med dette gir Lillesand kommune tiltakshaver midlertidig brukstillatelse (Sak 453/22) for hele tiltaket gitt rammetillatelsen jf. Plan- og bygningsloven §21-10. Det stod i vedtaket at midlertidig brukstillatelse ikke gjelder omsøkt tiltak, journalført 8. februar 2022. Inngangspartiet (inkludert døren) som er en del av fasaden har vært i bruk siden 3. juni 2022 da kafeen i Strandgata 10 åpnet, og fasaden er fortsatt i bruk.
7. juni 2022: Siden vi ikke er kjent med gitt midlertidig tillatelse sender vi Lillesand kommune en e-post hvor vi ber om at det ikke gis brukstillatelse eller midlertidig brukstillatelse til bygget jf. Plan- og bygningsloven §21-10 (Sluttkontroll og ferdigstillelse) før saken rundt fasadeendring er avklart. Vi viste nok en gang til kommunens egne rammer og faren for fremtidig presedens om tiltak som tiltakshaver har gjennomført uten tillatelse får gå forbi uten reaksjoner. Vi fikk aldri svar på denne henvendelsen.
1. juli 2022: Tiltakshaver søker om dispensasjon fra områdeplan for sentrum i Lillesand, for oppføring av søppelbod og endring av fasade.
24. september 2022: Lillesand kommune avslår tiltakshavers søknad om dispensasjon for fasadeendring på fasaden mot Strandgata og søppelboden. Kommunedirektøren begrunner vedtaket med at kravene bak dispensasjonen var ikke oppfylt.
17. oktober 2022: Tiltakshaver påklager vedtaket fra 24. september 2022. De påberoper saksbehandlingsfeil hos Lillesand kommune. Saken sendes til politisk behandling.
1. november 2022: Kommunedirektøren foreslår å ikke ta klagen fra tiltakshaver til følge og opprettholder administrasjonens vedtak. Klagen har ikke tilført eller belyst saken med nye forhold som kunne gi grunnlag for å endre vedtak av 24. september 2022 for fasadeendring mot Strandgaten og oppføring av søppelbod.
15. november 2022: Plan- og miljøutvalg holder befaring sammen med tiltakshaver og tar i sak (PMU - 117/22) klagen fra tiltakshaver til følge med 6 mot 2 stemmer. Ingen representanter for kulturmiljøinteressene synes å ha fått muligheten til å være tilstede under befaringen.
30. november 2022: Fortidsminneforeningen påklager vedtaket til Plan- og miljøutvalget.
7. mars 2023: Kommunedirektøren foreslår å ta klagen vår til følge og oppheve sitt eget vedtak fattet den 15. november 2022. De vurderer at vår klage har tilført og belyst saken med nye forhold som gir grunnlag for å endre vedtaket som er påklaget.
21. mars 2023: Plan- og miljøutvalget behandler (sak PMU - 029/23) vår klage. Med 7 mot 2 stemmer tas klagen ikke til følge, saken sendes Statsforvalteren i Agder.
21. desember 2023: Statsforvalteren i Agder (sak 2022/5281) kommer med sitt vedtak etter vår klage datert 30. november 2022. Statsforvalteren tar klagen til følge og opphever kommunens vedtak. Statsforvalteren opplyser at saken er mangelfullt behandlet, noe som utgjør en saksbehandlingsfeil som det ikke kan utelukkes at har virket inn på sakens utfall. Vedtaket må derfor anses ugyldig. De tar derfor ikke stilling til klagens øvrige anførsler.
8. januar 2024: Lillesand kommune opplyser at idet Statsforvalteren opphevet Plan- og miljøutvalgets vedtak, vil dispensasjonssaken behandles på nytt i møte 23. januar 2024.
I saksforberedelsen fra Kommunedirektøren foreslås at man politisk avslår søknaden om dispensasjon for fasadeendring mot Strandgaten. Tiltakshaver har ikke vist at kravene i pbl. §19-2 for at kommunen kan gi dispensasjon er oppfylt.23. januar 2024: Plan- og miljøutvalget behandler (sak PMU - 011/24) søknad om dispensasjon på ny. Med 5 mot 4 stemmer gis tiltakshaver dispensasjon. Mindretallet anker saken til Bystyret.
31. januar 2024: Bystyret behandler (sak BS - 025/24) mindretallsanke i Plan- og miljøutvalget og søknad om dispensasjon på ny. Med 19 mot 8 stemmer gis tiltakshaver dispensasjon. Deres vedtak med begrunnelse gjengis lengre nede.
18. februar 2024: Da universell utforming fikk så stort fokus i Bystyrets behandling, kontaktet vi Agder fylkeskommune. De skriver i et svar til Fortidsminneforeningen blant annet følgende: "Tiltakshaver har ikke lever noen undersøkelse om det er mulig å beholde trapp og ha rampe.»
19. februar 2024: Fortidsminneforeningen påklager vedtaket fra Bystyret i Lillesand kommune til Statsforvalteren i Agder.
KULTURMINNET
Strandgata 10 i Lillesand kommune ligger sentralt i Lillesand sentrum, innenfor kommunens hensynssone bevaring H_570 og Riksantikvarens område for Kulturmiljø og landskap av nasjonal interesse. Der finnes gode og tydelige rammer innenfor dette området.
Det eldste fotoet som vi har funnet av dagens bygg/fasade i Storgata 10 er fra ca. 1874 og må sies å være det opprinnelige utseendet:
RAMMEVERKET
Strandgata 10 i Lillesand ligger innenfor område hensynssone bevaring (H_570) og innenfor Riksantikvarens Kulturmiljø og landskap av nasjonal interesse.
Kommuneplan (Samfunnsdel):
I Lillesand kommune sin kommuneplan 2018-2030 (samfunnsdel) sier kommunen blant annet:
Kommuneplanen er kommunens overordnede styringsdokument. Kommuneplanen skal gi retninger for hvordan vi som kommune skal møte framtidas utfordringer. Kommuneplanen sier noe om hvordan vi ønsker at Lillesand skal utvikle seg som lokalsamfunn,…
Et av kommuneplanens tre satsingsområder i fokus er:
Identitet og bærekraftig utvikling:
Vi ønsker å sette søkelyset på og forsterke Lillesands identitet; det historiske bysentrum, kysten, Blindleia, uthavnene og omkringliggende heier. Ved å videreutvikle Lillesand som bysentrum og ta vare på kommunens unike kvaliteter skaper vi grunnlag for videre vekst, stolthet og tilhørighet til egen kommune.
Visjonen og verdier for kommuneplanen er «Unik, trygg og skapende». Unik beskrives som «Kultur og identitet kommer til uttrykk gjennom innbyggerne og kommunens historiske miljø, natur og kysthistorie».
De overordnede prinsipper og strategier for arealplanlegging i Lillesand kommune sier blant annet:
Punkt 8: Bevare historiske sentra samtidig som det tilrettelegges for vekst.
Punkt 15: Ivareta kulturminner.
Kommuneplan (Arealdel):
I Lillesand kommune sin kommuneplan 2018-2030 (arealdel) ligger Strandgata 10 innenfor område hensynssone bevaring (H_570). Eiendommen ligger også innenfor Riksantikvarens NB!-område.
For bestemmelser til kommuneplanen for Lillesand 2018-2030 § 2-13 Miljøkvaliteter og bevaring mv. (Pbl §11-9 nr. 6 og 7) står det i punkt 4 - Bevaringsverdige bygninger og kulturmiljø følgende i punkt a):
For bevaringsverdige bygninger som inngår i verneplan (bl.a. sentrum, uthavner) gjelder vernebestemmelsene i den enkelte verneplan.
I kommuneplanen for Lillesand 2018-203 under «Retningslinjer til kommuneplanens arealdel» og «Retningslinjer til angitte hensynssone etter §11-8 c)» står det i punkt R1-5 - Hensynssone for bevaring av kulturmiljø (H570) blant annet følgende:
Innenfor de fleste av disse hensynssonene gjelder egne verneplaner (reguleringsplaner med formål bevaring) som skal legges til grunn for alle tiltak. Formålet er å ivareta områdenes historiske særpreg.
Sonenummer 1 - Navn: Lillesand sentrum øst - Planstatus: Verneplan sentrum
Sonenummer 2 - Navn: Lillesand sentrum vest - Planstatus: Verneplan sentrum
Verneplan sentrum:
I bestemmelser for områderegulering for Lillesand sentrum (Verneplan sentrum) sist revidert 11. mars 2020 punkt 8 sies det noe om hensynssoner.
I punkt 1.3 Generelle bestemmelser - Formingsveileder for Lillesand sentrum står blant annet følgende:
Det er utarbeidet en formingsveileder for Lillesand sentrum. Denne gis virkning der bestemmelsene viser til denne. Innenfor hensynssone bevaring gjelder denne fullt ut.
I punkt 8.1 Hensynsone bevaring av bygninger/bygningsmiljøer og andre kulturminner (H570) (pbl § 11-8 c) står følgende:
Alle tiltak i hensynssone skal gjennomføres i henhold til Lillesand kommunes formingsveileder for Lillesand sentrum. Hensynssonene må sees i sammenheng med temakart for Sandsbekken, temakart for smau og snarveier og temakart for grønnstruktur.
I punkt 8.1.5 Riving, restaurering og utskifting av bygningsdeler står følgende:
Eksisterende bebyggelse tillates ikke revet. Hele miljøet innenfor hensynssonene skal bevares.
Hovedbygningen skal beholde sin ytre form, materialbruk og bygningsdetaljer. Interiør kan tilpasses ny bruk. Ved utvendig vedlikehold og eventuelle utskiftning av bygningsdeler som vinduer, dører, listverk og liknende skal en ta vare på originale materialer, og for øvrig søke å tilbakeføre til tidligere dokumentert tilstand.
Ved restaurering og/eller reparasjon av eksteriøret skal eksisterende/opprinnelige materialer og elementer som vinduer, dører, lister, utsmykning m.m bevares ved at det opprinnelige eller karakteristiske uttrykket med hensyn til utforming, materialbruk, farger og utførelse skal bevares. Bebyggelsen tillates bare ombygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert tidligere utseende.
I punkt 8.1.13 Hensyssone bevaring i sammenheng med temakart for smau og snarveier står følgende:
Smau og snarveier skal holdes åpne for allmenheten og skal ikke ha stengsler eller møblering som hindrer allmenn ferdsel eller begrenser siktlinjer i bybildet. Det tillates ikke nedbygging av smau eller snarveier. Disse områdene skal ellers følge de bestemmelser som er gitt i Lillesand kommunes Formingsveileder for Sentrum, da spesielt med tanke på møblering, tekniske installasjoner, søppelhåndtering og uteservering. Smau og snarveier regnes som offentlige byrom.
Det tillates ikke etablering av nye parkeringsplasser i smau, snarveier og allmenninger.
Formingsveileder:
I formingsveilederen for Lillesand sentrum gis det tydelige rammer for tiltak innenfor vernesonen i Lillesand sentrum.
Innen reguleringsplanen for sentrum er alle bygningsmessige endringer søknadspliktige. Dette gjelder også i forbindelse med nødvendige reparasjons- og vedlikeholdsarbeider. Bebyggelsen skal beholde eller gis en utforming som harmonerer med den opprinnelige bebyggelsens særtrekk. I noen tilfeller der hus gjennom tidene er ombygget og endret, kan det være forsvarlig å tilbakeføre hele eller deler av bygningen til tidligere utseende. Bebyggelsen i Lillesand består av hus fra ulike tidsperioder. Hver periode har sine særtrekk. Det er viktig å ta vare på disse særtrekkene. Bebyggelsen viser en historie. Den viser hvordan byen har vokst og utviklet seg gjennom tidene.
Noen av retningslinjene som er gitt i Formingsveilederen:
Utvendig panel/Kledning:
Ved utbedring av ytterkledning skal mest mulig av det eksisterende panelet bevares. Bare bord eller deler av bord som er ødelagt av råte eller skade på annen måte, skal skiftes ut.
Ved nødvendig utskiftning av utvendig kledning skal samme type kledning og materialkvalitet som den opprinnelige benyttes. Nytt panel skal ha samme materialkvalitet som det gamle, det vil si trevirke med stor andel kjerneved. Uhøvlet virke skal unngås på bygninger eldre enn 1970.
Fortidsminneforeningens kommentar ifm fasadeendringen utført uten tillatelse: Store deler av den lavere fasaden har blitt byttet ut med nytt panel. Vi har ikke kjennskap til om materialene som ble fjernet var skadet, men en håndverker med kompetanse innenfor antikvarisk arbeid ville normalt ikke skiftet ut alt. Det er uklart om nytt panel har stor andel kjerneved og hvem som har levert panelet.
Vinduer og utvendig belastning:
Opprinnelige vinduer skal forsøkes reparert.
Det nye vinduet må ha samme størrelse og konstruksjon som det opprinnelige og med samme antall rammer og sprosser.
Vinduet skal kunne åpnes på den samme måten som det opprinnelige, med tilsvarende type hengsler.
Post, losholt og sprosser skal være gjennomgående.
Ved utskiftning til nye vinduer kan det benyttes koblede vinduer, hvor innvendig glassramme er hengslet på utvendig rammen. Vindu skal ha gjennomgående sprosser med kittfals.
Fortidsminneforeningens kommentar ifm fasadeendringen utført uten tillatelse: Man har byttet ut alle vinduer i første etasjen mot gateplan. Ingen av de nye som er satt inn har opprinnelig utseende (se foto).
Ytterdører:
Opprinnelige dører skal forsøkes reparert.
Dersom det skal settes inn ny ytterdør, skal den nye døren ha samme kvalitet og materialbruk som opprinnelige dør. Det samme gjelder for utskiftning av originale beslag, portal og omramming.
Døren skal også ha samme størrelse og proporsjoner.
Hengsler skal være av metall og tilhøre bygningens tidsalder.
Dersom det skal settes inn ny dør, kan det åpnes for andre løsninger enn kopiering av opprinnelig dør hvis ny dør har en detaljering som kler bygningen og materialbruken er av god kvalitet.
Fortidsminneforeningens kommentar ifm fasadeendringen utført uten tillatelse: Man har tatt ut alle dører i første etasjen, hvorav en er byttet ut med et nytt vindu istedenfor. Der det satt inn nye dører så er spesielt hoveddøren ikke tilpasset opprinnelig dør. Det er ikke kjent hva som har skjedd med dørene som ble tatt ut, om de er lagret et sted eller kastet.
Trapper, gjerder og terrasser:
Dersom trappen må utbedres eller skiftes ut skal den tilbakeføres slik den var opprinnelig.
Kommentar ifm fasadeendring utført uten tillatelse: Man har fjernet trapp på fasadens sørvestlige side.
Nasjonalt - Riksantikvaren:
Riksantikvaren gir blant annet følgende anbefalinger til forvaltningen for område «Lillesand sentrum (K32) , Kulturmiljø og landskap av nasjonal interesse»:
Objektnivå:
Ved vedlikehold og utbedring bør kulturhistoriske og arkitektoniske verdier som knytter seg til de historiske byggenes detaljer bevares, derav material- og fargebruk, dør- og vindusutforming og øvrige bygningsdetaljer. Originale bygningsdeler bør bevares, dersom disse er tapt skal de rekonstrueres etter historiske forbilder.
Stedegen byggeskikk og håndverkstradisjon bør opprettholdes og videreføres ved eventuelle nye tiltak, herunder endringer, til-, på- og nybygg.
Der det er gjennomført uheldige tiltak som har svekket kulturmiljøets egenart bør det gjennomføres byreparasjon i form av tilbakeføring og gjenoppbygging som viderefører den lokale byggeskikken.
BYSTYRETS BEGRUNNELSE MED KOMMENTARER
Kommunedirektørens forslag til vedtak var:
Bystyret avslår søknaden om dispensasjon for fasadeendring på fasade mot Strandgaten. Tiltakshaver har ikke vist at kravene i pbl § 19-2 for at kommunen kan gi dispensasjon, er oppfylt.
Bystyret fattet i sak BS-025/24 den 31. januar 2024 følgende vedtak:
Bystyret innvilger søknaden om dispensasjon for fasadeendring på fasade mot Strandgaten. Vilkårene for dispensasjon vurderes å foreligge, jf, begrunnelse nedenfor.
Begrunnelse:
I denne saken er begge vilkår for dispensasjon oppfylt jf. pbl § 19-2, dvs. at relevante hensyn ikke i vesentlig grad tilsidesettes og at fordelene ved dispensasjon klart overstiger ulempene.
Bystyret vurderer først om hensyn i lovens formålsbestemmelse i pbl. § 1-1 settes vesentlig til side ved at dispensasjon gis. Lovens sentrale hensyn og formål er å sikre en bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. I tillegg er hensyn som åpenhet, forutsigbarhet, medvirkning, universell utforming og forsvarlig saksbehandling sentrale i loven. Loven krever at det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og at konsekvenser for miljø og samfunn beskrives.
I den konkrete saken finner Bystyret at de ovenfornevnte hensyn ikke settes vesentlig til side. Begrunnelsen for dette er at en dispensasjon gi en langsiktig løsning for Strandgata 10. Bygget har får et helhetlig utrykk som samsvarer med dagens bruk. Hele hovedrommet i første etasje er endret basert på godkjente tegninger. Etasjen er åpnet opp og utgjør en stor flate. Dette representeres i fasadeutrykket. Dette utgjør en langsiktig løsning for bygget.
Tiltaket har positive konsekvenser for samfunnet ved at det understøtter utviklingen av et levedyktig sentrum og det har evnet å finne balansen mellom byggets historie og dagens endrede bruk. I saken har ulike instanser medvirket og saken må anses å være tilstrekkelig opplyst og forsvarlig saksbehandlet.
Hensynene i Områderegulering for Lillesand Sentrum settes ikke vesentlig til side.
Bystyret bemerker at hensynet bak områdereguleringen, jf. pkt 1.1 blant annet er å oppnå et fremtidsrettet, miljøvennlig, levende og attraktivt sentrum. De øvrige bestemmelser i planen må leses i lys av formålsbestemmelsen.
Videre, punkt 8.1.5 om Riving, restaurering og utskifting av bygningsdeler lyder: "Eksisterende bebyggelse tillates ikke revet. Hele miljøet innenfor hensynssonene skal bevares.
Hovedbygningen skal beholde sin ytre form, materialbruk og bygningsdetaljer. Interiør kan tilpasses ny bruk. Ved utvendig vedlikehold og eventuelle utskiftning av bygningsdeler som vinduer, dører, listverk og liknende skal en ta vare på originale materialer, og for øvrig søke å tilbakeføre til tidligere dokumentert tilstand.
Ved restaurering og/eller reparasjon av eksteriøret skal eksisterende/opprinnelige materialer og elementer som vinduer, dører, lister, utsmykning m.m bevares ved at det opprinnelige eller karakteristiske uttrykket med hensyn til utforming, materialbruk, farger og utførelse skal bevares.
Bebyggelsen tillates bare ombygd eller utbedret under forutsetting av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til dokumentert tidligere utseende."
Bystyret finner at selv om elementer av bestemmelsen settes til side, så oppfyller ikke dette vesentlighetskravet. Hovedhensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt ved å gi dispensasjon.
Hensynet bak punktet er blant annet å bevare miljøet innenfor hensynssonen i tilfeller ved restaurering og utskiftning av bygningsdeler.
Bystyret finner at miljøet ikke blir skadelidende. Hovedbygningen har beholdt sin ytre historiske form men med tilpasninger til moderne restaurantdrift og interiørets godkjente utforming. Tiltaket er gjort skånsomt og faglig, etter Bystyrets oppfatning.
Fasadeendringen forstås som et resultat av en godkjent planløsning. Å gjeninnsette en dør kun som en rekvisitt, uten noen praktisk betydning i bygningens endrede bruk, virker mot sin
hensikt. Det gjør at bevarinsarbeidet fremstår ulogisk, unødvendig og i strid med intensjonen om bevaring gjennom faktisk bruk.
Det fremgår også av planen pkt 1.7 at Tilpasninger til eksisterende bysituasjon og eksisterende bebyggelse skal skje på en slik måte at det gis rom for ny tidsmessig arkitektur av høy kvalitet der ikke vernehensyn krever sterk formstyring.
Bystyret finner derfor at et hovedhensyn er at det er et visst rom for skånsom formmessig utvikling. Bygget er ikke fredet, slik at de strenge vilkår som følger av et fredningsvedtak ikke kommer til anvendelse. Fasadejusteringene er utformet på en måte som ikke setter til side de historiske uttrykksformene i området.
Uten at det har vært avgjørende for utfallet bemerkes at planen pkt 2.2.8 krever at 60% av førsteetasjes fasade skal være aktiv, det vil si åpne og opplyste utstillingsarealer, serveringssteder med åpent innsyn/inngang, eller som tilbyr andre funksjoner til allmennheten. Flere andre lokaler i sentrum har vesentlig større vinduer i sine fasader. Dersom det settes inn en inaktiv dører/kulisser eller vinduer med størrelse fra perioden 1874 vil man kunne risikere å bryte aktivitetskravet.
Byggets fasade har endret seg i i flere omganger, det så annerledes ut i 1864, enn i 1895, enn i 1930 og i1974. Det har vært store butikkvinduer uten sprosser, små vinduer, flere dører, og trapper. Trapperekorden er 4 trapper på denne ene fasaden. Fasaden tilpasser seg byggets funksjon i mange omganger. Endringer er en del at dette byggets identitet. Nå huses det ikke småbutikker i kombinasjon med bolig. Nå er det en av Sørlandets beste og vakreste restaurant som holder til i bygget. Et element er at den utforming fasaden har fått nå kan være motstandsdyktig mot nye endringer. Fasaden har fått et helhetlig utrykk og vil trolig kunne egnes seg for annen forretningsdrift enn restaurantdrift, dersom det skulle bli aktuelt i fremtiden.
Fasaden har nå fått et helhetlig preg signert arkitekt Lindeberg. Nå er det medium store, spesiallagde vinduer som er satt inn med utskjæringer og detaljer. Vinduene er spesifisert av arkitekten selv og spesiallaget av Hansen og Justnæs AS. Sprossene er særlig beskrevet.
I tillegg til helhetlig utrykk, er hensynet til brukere med nedsatt funksjonsevne er godt ivaretatt. Selv om dette ikke er temaet for dispensasjonssøknaden, er rampen en del av helheten i fasaden. Bygget inneholder nå både historiske referanser og skånsomme tilpasninger til vår tid. Samtidig vektlegger fasaden at universell utforming kan gjøres skånsomt og smart. Fasadens budskap sier noe om hvilke prioriteringer vi gjør i 2024. Vi lager et samfunn for alle i et aktivt sentrumsområde.
Strandgata ligger innenfor hensynssone bevaring H_570 og Riksantikvarens NB-område, som de fleste kystbyer i Norge. Dette stiller krav til skånsomhet, hvilket er ivaretatt i denne saken jf, ovenfor. Etter Bystyrets oppfatning har tiltaket funnet en hensiktsmessig balanse mellom å ivareta det historiske miljøet i sentrum samtidig som det legger til rette for endret bruk og næringsutvikling. Tiltaket er gjort skånsomt. De bevaringsverdige karakteristiske trekkene ved bebyggelsen samt bebyggelsesstrukturen blir ikke vesentlig satt til side ved ved tiltaket.
Fordelene ved dispensasjon overstiger klart ulempene. Fasaden har fått et godt helhetlig utrykk som ivaretar sentrums historiske miljø, samtidig som man hensyntar et levende og attraktivt sentrum og funksjonshemmedes behov. Det er ikke behov for at samtlige vinduer kan åpnes i ett rom. Planløsningen er annerledes enn tidligere og det er naturlig at utformingen av vinduene reflekterer dette. Restauranten har på kort tid blitt en storstue, noe som blant annet skyldes åpne og trivelige lokaler. Et krav om å innsette uvirksomme kulisser og tilbakeføring til en av mange mulige tidsepoker, kan gi en uheldig presedens og svekke forutberegneligheten ovenfor de som ønsker å drive i sentrum.
Ulempen ved å innvilge dispensasjon er i første rekke knyttet til prosess og ikke tiltakets natur. Tiltaket ble utført før endelig tillatelse var gitt. Dette er uheldig og kan gi reaksjoner.
Men ev. reaksjoner for dette må følge ett annet spor. Drøftingen ovenfor har i hovedsak omhandlet tiltaket - ikke prosessen.
Det er altså klar fordelsovervekt ved å gi dispensasjon. Etter en samlet vurdering innvilges dispensasjon.
Kommentarer:
Fortidsminneforeningen mener rammeverket ovenfor taler for seg og vi kan ikke se at begrunnelsen gitt av flertallet i Bystyret er i samsvar med lovens krav for å gi dispensasjon. Det foreligger ikke en klar overvekt av hensyn som begrunner et unntak fra hovedregelen om forbud mot slik endringer som dette. Begrunnelsene ligger i andre forhold som ikke har med bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra. En dispensasjonssøknad må begrunnes ut fra de forhold som loven er satt til å ivareta, ikke andre forhold som loven eller bestemmelsen ikke har noe forhold til.
Bygget er omfattet av et tydelig vern jf. lokalt og nasjonalt rammeverk vist til ovenfor, hvilket tiltakshaver og kommunen forøvrig er godt kjent med, men ikke har tatt tilstrekkelig hensyn til. Bystyrets flertall har lagt vekt på at tiltaket vil gi et «fremtidsrettet, miljøvennlig, levende og attraktivt sentrum» og nevnte planregulering må forstås i lys av dette.
Her har slike hensyn overstyrt klare vernehensyn som nettopp viser forutsigbarhet for endringer. At bygget kan tilfredsstille andre formål enn restaurant er også tillagt betydning av flertallet. Det er et hensyn som på ingen måte begrunner en dispensasjon fra så klare verneregler som her. Det er ikke riktig at en dør fra byggets opprinnelse eller de tidligste foto fra 1874 bryter med aktivitetskravet.
Dette bruddet på vernereglene vil lett gi grunnlag for at det er enkelt å få dispensasjon i liknende saker i Lillesands mest særegne kulturmiljø av nasjonal verdi. Det uthuler vernereglene fullstendig og medfører manglende respekt for vernehensyn, men også byggesaksbehandling og nødvendigheten rundt å ha en tillatelse til et søknadspliktig tiltak.
Utforming:
Flertallet sier at Områdeplanbestemmelsenes punkt 1.7. åpner for mulighet for skånsom formmessig utvikling og at fasadeendringene er utformet på en måte som ikke setter til side de historiske uttrykksformene i området. Dette er vi uenige i og viser til kulturminnevernseksjonen i Agder fylkeskommune sin faglige uttalelse.
Det som videre ikke fremgår i flertallets begrunnelse er at Områdeplanbestemmelsenes punkt 1.3 første ledd sier at Formingsveilederen for Lillesand sentrum gjelder fullt ut innenfor hensynssone bevaring.
Formingsveilederen nevnes ikke med et ord i begrunnelsen til flertallet i Bystyret. Kravene som settes i Formingsveilederen er tydelige og det vises til disse ovenfor under «Rammeverk».
Universell utforming:
Lillesands-Posten skrev 1. februar 2024 at hensynet til universell utforming ble avgjørende da Bystyret med klar margin stemte for fasadeendringen i Strandgata 10. Omsøkt rullestolrampe (Sak 22/1028) som er bygget ble i møtet oppgitt som en begrunnelse for hvorfor den mye omtalte døren ikke kunne ha plass.
Universell utforming av verneverdige bygninger ligger i et skjæringspunkt mellom hensynet til tilgjengelighet og vern av viktige og umistelige kulturmiljøverdier. Men det finnes gode løsninger og fremgangsmåter som ivaretar begge hensyn. Mennesker med ulike funksjonsnedsettelser skal ha samme muligheter til deltakelse som andre. I bygningsvernet betyr det at hus og kulturmiljøer som er i allmenn bruk skal kunne brukes av alle.
Skal det gjøres tilpasninger på et kulturminne må det vurderes hva som kan tillates av endringer i hvert enkelt tilfelle. Derfor er det viktig med et godt samarbeid med kulturmiljøforvaltningen i planleggingen av tiltak. I spesielle tilfeller kan vernehensynet vektlegges jf. Likestillings- og diskrimineringsloven §17 siste ledd bokstav f) vernehensyn.
Men i gjeldene sak er vi ikke kjent med at det har fremkommet informasjon i prosessen som tilsa at den ene tingen står i veien for den andre, eller at døren umuliggjør en rullestolrampe. Ingen er i mot er rullestolrampe, heller ikke vi. I e-post fra Agder fylkeskommune datert 18. februar 2024 har de uttalt at de ikke har motsetninger til rampen, men blant annet sier: «Tiltakshaver har ikke levert noen undersøkelse om det er mulig å beholde trapp og ha rampe».
Denne saken dreier seg altså ikke om universell utforming, da dette ikke har vært et tema før nå og fordi vi mener det er mulig å kunne ha både rampe og trapp/dør som sikrer både nærings- likestillings-, diskriminerings- og kulturmiljøhensyn samtidig.
Og hvis universell utforming var et såpass viktig tema for tiltakshaver og det politiske flertallet, så undres vi over hvorfor rampen ikke måkes for snø for sine kunder vinterstid slik vi fikk reaksjoner på tidligere i vinter (se foto dokumentasjon på siste side i denne klagen).
Uvirksomme kulisser:
Bystyret sier i sin begrunnelse blant annet «Et krav om å innsette uvirksomme kulisser og tilbakeføring til en av mange mulige tidsepoker, kan gi en uheldig presedens og svekke forutberegneligheten ovenfor de som ønsker å drive i sentrum.». Dette holder ikke mål, en slik begrunnelse gir den totalt motsatte virkningen ved at det heller skapes en ny forventning rundt at det er lov til å sette i gang tiltak som krever tillatelse, uten å faktisk inneha tillatelse. Videre skapes det forventning rundt at en kan få dispensasjon fra det lokaldemokratiet selv og nasjonale myndigheter har besluttet er viktig å ta vare på.
Annet:
At tiltaket har en privat fordel er det ingen tvil om, men det i seg selv gir ikke grunnlag for dispensasjon eller å si at fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Private næringshensyn eller næringshensyn generelt trumfer ikke kulturmiljøhensyn, spesielt ikke i kulturmiljø av nasjonal verdi.
Om verneplanens status og innhold overprøves gang etter gang, mener vi i Fortidsminneforeningen at det vil kunne skapes en uønsket presedens som hverken saksbehandlere eller politikerne vil ha mulighet til å stå i mot i fremtiden, selv om ønsket måtte være å følge verneplanen.
Hadde tiltakshaver ventet med å få en tillatelse og lyttet til faglige råd før de uten tillatelse ferdigstilte sin fasadeendring og rampe, kunne dette blitt en suksesshistorie hvor flere interesser hadde blitt ivaretatt og hvor døren som det snakkes så mye om kunne fått en god bruk sammen med en rullestolrampe, uten å være det flertallet i Bystyret svært lite saklig kaller en «kulisse».
SAMMENDRAG
Kommunen har gode bestemmelser som gir forutsigbarhet for flere ulike interesser, dette eksempelet er et av de klareste brudd man har sett på bysentrumets vernebestemmelser på mange år. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldene planer, og dispensasjoner må ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag.
Strandgata 10 i Lillesand sentrum ligger innenfor hensynssone bevaring H_570 og innenfor Riksantikvarens kulturmiljø og landskap av nasjonal interesse, hvor det skal tas spesielle hensyn. Ikke nok med det, Lillesand har et planverk som setter kommunens bevaringsverdige områder høyt på dagsorden.
Blant annet ved at de i sitt øverste planverk er opptatt av å bevare de historiske kulturmiljøene man har i kommunen. Både i kommuneplan, verneplanen for Lillesand sentrum og Formingsveilederen for Lillesand sentrum så er rammeverket veldig tydelig og overordnet. Man har vedtatt at det skal være stort fokus på bevaring av kulturmiljøet og om noe skal byttes ut så skal det byttes ut til det som opprinnelig var. Ordet «opprinnelig» er ganske tydelig om en tar et kjapt søk i ordboken: Opprinnelse betyr «Opphav» eller «begynnelse».
Agder fylkeskommune har i sitt høringssvar fra april 2022 vært grundige og tydelige der deres konklusjon var at:
«Vi vurderer at endringene av bygningens hovedfasade mot Strandgata kommer i konflikt med de historiske, antikvariske, arkitektoniske, kulturelle og miljømessige verdiene som reguleringsplanen har til hensikt å ivareta, og vil måtte sterkt fraråde at fasadeendringen godkjennes som den fremstår.»
Riksantikvaren skriver i sin begrunnelse for hvorfor Lillesand sentrum er oppført i område for kulturmiljø og landskap av nasjonal interesse blant annet følgende:
Lillesand sentrum fremstår i dag som et dokument over seilskutetiden, med intakt 1800-talls bebyggelse og bymiljø som vitner om byens historie. Sentrum er preget av kulturminner og sammenhengende kulturmiljøer og har et mangfold av kvaliteter. Kvaliteter som bør være premissleverandører i den videre sentrumsutviklingen.
Lillesand sentrum har altså et kulturmiljø av høy nasjonal verdi og som har stor betydning for mange, også for alle de tusener som besøker kulturmiljøet årlig. Om verneplanens status og innhold overprøves gang etter gang, mener vi i Fortidsminneforeningen at det vil kunne skapes en uønsket presedens som hverken saksbehandlere eller politikerne vil ha mulighet til å stå i mot i fremtiden, selv om man ønsker å følge verneplanen.
Hvorfor tiltakshaver besluttet å sette i gang fasadeendringene i februar 2022 og fullføre fasadeendringene og rampen innen mai 2022 uten at søknadene var ferdig behandlet er for oss fortsatt uforståelig og veldig trist.
Administrasjonen i Lillesand kom til slutt til at fasadeendringen og søppelboden ikke kunne tillates slik den var omsøkt og gjennomført. Denne saken er trist for tiltakshaver, trist for Lillesand kommune, men aller mest trist for kulturmiljøverdiene i Strandgata 10 og hele Lillesand sentrum.
Vi har forståelse for tiltakshavers behov og hast med å få disse tiltakene gjennomført, men det burde vært liten tvil om hva slags kulturmiljø de er en del av. Saksdokumentene sier at tiltakshaver har flere tiårs erfaring med byggesaker i Lillesand sentrum, og kjennskapen til kommunens planverk og formingsveilederen synes der som åpenbar. Deres håndtering oppleves derfor å ha vært gjennomført med klart overlegg.
Universell utforming har fått stort fokus nå i siste politiske behandlingen. Men i gjeldene sak er vi ikke kjent med at det har fremkommet informasjon i prosessen som tilsa at den ene tingen står i veien for den andre, eller at døren umuliggjør en rullestolrampe. Ingen er i mot er rullestolrampe, heller ikke vi. Agder fylkeskommune har bekreftet at de ikke har blitt kontaktet i forbindelse om det kan la seg gjøre å ha både trapp og rampe samtidig. Universell utforming synes derfor ikke som et gyldig argument i denne saken.
Tiltakshaver er en viktig ressurs og bidragsyter for lokalsamfunnet i Lillesand. Med dette kommer også et større samfunnsansvar for hvordan man skal videreutvikle sitt nærmiljø, heriblant hvordan kulturminnet Strandgata 10 behandles. En kunne trolig kommet til en god løsning for lenge siden hadde man valgt å lytte til rammeverket og heller snakket med representanter for kulturminnevernet i Agder fylkeskommune om en hadde spørsmål. Istedenfor står vi her vi står i dag, hvor interessekonflikter har oppstått.
KONKLUSJON
Etter loven skal fordelene med tiltak være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Flertallet i Bystyrets sin nye begrunnelse oppfyller etter vår vurdering ikke kravene som stilles for å kunne gi dispensasjon, og vårt syn på saken har således ikke endret seg. Slik vi ser det er ulempene for dette kulturmiljøet av nasjonal verdi betydelig større enn fordelene, og man har her vesentlig tilsidesatt hensynet til kulturmiljøet av nasjonal verdi som her skulle vært gitt ekstra hensyn.
Vi støtter derfor opp om Kommunedirektørens innstilling om å avslå søknaden om dispensasjon da man ikke har vist at kravene i pbl. §19-2, er oppfylt.
Fortidsminneforeningen har derfor ikke annet valg enn å nok en gang påklage saken og vi ber om at Statsforvalteren i Agder omgjør vedtaket om å gi dispensasjon for fasadeendring.
Beste hilsen,
Styret i Fortidsminneforeningen, Aust-Agder lokallag
v/Torgrim Landsverk
Styreleder
Kopi:
- Riksantikvaren.
- Agder fylkeskommune, kulturminnevernseksjonen.
- Fortidsminneforeningen, Agder avdeling.
