Høringssvar til planinitiativ for detaljregulering av Østre Mørfjær, Arendal kommune.

Vi har i dag sendt inn følgende høringssvar til planinitiativ for detaljregulering av Østre Mørfjær, Arendal kommune:

Det vises til deres e-post datert 21. januar 2024  i forbindelse med planinitiativ for detaljregulering av Østre Mørfjær ved Saltrød i Arendal kommune, med høringsfrist 18. februar 2024. Vi takker for å ha blitt invitert inn for å bidra i denne planprosessen.

Fortidsminneforeningen har som formål å arbeide for bevaring av vårt lands verneverdige kulturminner, samt å skape allmenn forståelse for verdien av disse. Vi skal være den ledende frivillige organisasjonen i det norske kulturmiljøvernet. Våre hovedoppgaver er blant annet å arbeide for god stedsutvikling, styrke tradisjonshåndverket og bygningsvernet, engasjere oss i lokale vernesaker og påvirke kulturmiljøpolitikken i Norge.

Vår konklusjon: Planområdet ligger i det som i dag er uberørt natur, mellom et byggefelt fra nyere tid og Helleheia gravplass. I planområdet ligger et automatisk fredet kulturminne. Vi ber om at planområdet undersøkes for ytterligere arkeologiske kulturminner. Automatisk fredet kulturminne og eventuelle andre funn bes sikret med sone båndlegging etter kulturminneloven, og sikringssone på minimum fem meter på alle kanter. I rekkefølgekravet må det komme frem at undersøkelser og sikring må foretas før ytterligere tiltak. Vi ber om at området ikke flatsprenges, men at terrengets topografi bevares i størst mulig grad. Stedlig vegetasjon (utenom hustomtene) bes bevart, forstøtningsmurer må ikke være høyere enn 1 meter. Bebyggelsen bes om at tilpasses lokal byggeskikk, ved materialvalg, vinklede tak, ikke for store volum, og en historisk fargepalett, som etter vår mening vil gi et attraktivt boligområde hvor en vil føle stedstilhørighet til Arendal og regionen. Vi er takknemlige for at planavdelingen i Arendal har tydeliggjort at det må sikres gode bestemmelser.

PROSESS & SAKSDOKUMENTER

Ansvarlig søker er Henning Larsen Architects AS på vegne av tiltakshaver Arendal Eiendom KF. 

Hensikten med planen er å legge til rette for et nytt boligfelt. Det planlegges omkring 200 nye boenheter med en variert boligtypologi. Både eneboliger, kjedehus, rekkehus og flermannsboliger kan være aktuelt å regulere for, samt lavblokkbebyggele og bofellesskap. I tillegg skal det reguleres inn grøntstruktur og LNFR-formål i tråd med kommuneplanen. 

I dag er planområdet i det vesentligste ubebygd og skogkledd. Planområdet vil være i tråd med kommuneplanen, og tiltakshaver har vurdert at tiltaket ikke utløser krav om konsekvensutredning jf. Forskrift om konsekvensutredninger §§6-8.

Referat fra oppstartsmøte:
I referat fra oppstartsmøte 21. november 2023 står det følgende under punkt «Kulturminner og kulturmiljø»:

• Innenfor området er det en registrering av automatisk fredet kulturminne. Kulturminnet omfatter gravrøys fra jernalder (500 f.Kr. - 500 e.Kr.). Lokaliteten er beskrevet slik i Askeladden: «Midt inne på åsen, på høyeste punkt av liten torvdekket knatt, lagt direkte på fjell: Rundrøys.» Vernedato: 23.06.1987. ID: 31399-1.

• Helleheia gravplass ligger nordøst for utbyggingsområdet. Gravplassens funksjon må ivaretas på en verdig måte, særlig sm sted for gjennomføring av gravferd, sorgbearbeidelse og som minnested. Gravplasser skal også skjermes mot støy i samsvar med Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/21. 

I samme referat står det følgende under punkt «Arkitektur/estetikk/bygg»:

• AEKF ønsker at reguleringsplanen skal være fleksibel, da de ikke vet hvilke utbyggere som kommer til å vise interesse; mener for strenge bestemmelser og føringer kan «skremme bort» potensielle utbyggere. Planavdelingen har forståelse for dette, men mener det likevel er viktig å ha et overordnet konsept/hva vil eiendomsforetaket med planen; hvilke kvaliteter kan forlanges av en utbygger. 

• Det er viktig at Arendal eiendom stiller kvalitetskrav til utbygging av byggefelt i kommunen, og fremstår som et godt eksempel.

• Det er viktig å planlegge for at reguleringsplanen har føringer for å oppnå gode visuelle kvaliteter i seg selv med hensyn til målestokk, rytme, struktur, høyder, takvinkel, samt materialbruk og farger. Utformingen skal samsvare med tiltakets funksjon og sees i sammenheng med tiltakets omgivelser og plassering. 

• For å ivareta viktige føringer i reguleringsplanen, er det essensielt med godt formulerte bestemmelser. 

• Eksemplet fra planinitiativet side 7 og 8 er et godt utgangspunkt, selv om dette kun er inspirasjon. 

I samme referat har man også lagt frem et kartforslag til arealbruk på side 12, med område registrert for grøntstruktur i vest og nord. Dette støtter vi i Fortidsminneforeningen for å skape rom til gravlunden, samt for å gi muligheter for gode turområder. 

Planintiativet:
I planintiativet står det på side 11 at «Forekomsten av kulturminner vil også undersøkes. På nåværende tidspunkt er det registrert et automatisk fredet kulturminne sør i planområdet. Kulturminnet består av et gravminne datert til jernalderen (Kulturminnesøk, 2023). […]»

I punkt 3.4 - Bebyggelse står det på side 7 blant annet følgende:

På nåværende tidspunkt er det ikke klart nøyaktig hvilken bygningstypologi man ser for seg innenfor planområdet. I utgangspunktet skal det legges til rette for en variert typologi. Både eneboliger, kjedehus, rekkehus og flermannsboliger kan være aktuelle å regulere for. Det samme kan lavblokkbebyggelse. I tillegg vil det sees på muligheten for å regulere for et bofellesskap. Reguleringsplanen skal muliggjøre at ulike mennesker kan finne et passende botilbud innenfor plangrensen. 

Det planlegges for at boliger innenfor samme delfelt skal ha en enhetlig arkitektonisk utforming. Både saltak, pulttak og flate tak kan være aktuelle taktyper.

I punkt 3.4.1 - Arealbruk står det på side 7 følgende:

Området antas hovedsaklig regulert til følgende formål:

• Bolig

• Kombinasjonsformål bolig/tjenesteyting (bofelleskap)

• Samferdsel/infrastruktur

• Grønnstruktur

• LNFR

I punkt 3.4.2 - Utnyttelse og høyder står det på side 7 følgende:

Det planlegges for en relativt høy utnyttelse innenfor planområdet, på grunn av den forholdsvis sentrale beliggenheten. Samtidig må ikke utnyttelsen gå på bekostning av kvaliteter i bygg og uterom. Selv om det kan være aktuelt med noe lavblokkbebygelse, er det hovedsaklig konsentrert småhusbebyggelse det vil legges til rette for. Høydene vil kunne variere noe, men med de tenkte typologien ser man for seg en bebyggelse i 2-3 etasjer. For en eventuell lavblokkbebyggelse vil denne kunne være opp mot 4 etasjer.

I punkt 6.3 - Hvem skal varsles, er flere nevnt. Siden Fortidsminneforeningen Aust-Agder lokallag (org.nr. 995 291 436 - E-post: aust-agder@fortidsminneforeningen.no) ikke er på listen, bes vi om å bli registrert her, slik at vi sikrer at vi blir varslet i den videre prosessen.

VÅRE VURDERINGER og ANBEFALINGER

Arkeologisk kulturminne:
Det er flott at planinitiativet belyser at det finnes arkeologiske kulturminner i planområdet. Vi ber om at Agder fylkeskommune vil foreta undersøkelser i området og at disse registreres i Askeladden/Kulturminnesøk. 

Nevnte arkeologisk kulturminne som er automatisk fredet (ID: 31399-1) bes sikret med sone båndlegging etter kulturminneloven H_730, og med en sikringssone på minimum 5 meter (helst mer) rundt. Større terrenginngrep rett utenfor sikringssone bes unngått, og vi ber om at båndleggingssonen blir liggende naturlig i terrenget. 

I planinitiativet må det under punkt 3.4.1 - Arealbruk, også komme frem «Båndlegging etter kulturminneloven».

I rekkefølgekravene må det komme frem at området skal undersøkes og områder som skal vernes blir sikret, før anleggsarbeid starter.

Det oppfordres også at det sikres informasjon om kulturminnet ved skilting utenfor båndleggingssonen, for å formidle historien og for å forebygge terrenginngrep/skadeverk på kulturminnet.

Helleheia gravplass:
Det er flott å se at man legger opp til å beskytte området fra boligområdet, med en god og tydelig grøntstruktur område. Det bes om at området reguleres for dette og LNFR, og at man i bestemmelsene for disse områdene gjør tydelig at det ikke skal foretas flathogst eller terrenginngrep. Ved eventuelle arkeologiske undersøkelser i området som gir funn, bes det om at disse sikres med sone hensynssone bevaring H_570 eller båndlegging etter kulturminneloven H_730, avhengig av vernestatus.

Arkitektur/Estetikk/Bygg/Landskap:
I området tilknyttet planområdet består bebyggelsen av 2-3 etasjers bygg, med saltak med takstein, trekledning og bruk av farger. Det er få eller ingen brudd fra dette. Vi mener derfor det er klart at en bør tilpasse seg dette. 

Vi er helt uenige med Arendal Eiendom KF om at tydelige bestemmelser vil skremme bort utbyggerinteresser, det er nesten det samme som å si at man ikke har troen på seg selv og de kvaliteter Arendal og samfunnet lokalt og regionalt har. Arendal og Sørlandet har en stolt byggeskikk som gjør særegen, og med de næringsinteresser som er i ferd med å etablere seg i Arendal ser vi liten grunn til å bekymre seg for tydelige planbestemmelser. 

Vi er derfor takknemlige for at Arendal kommune sin planavdeling har vært så tydelige på at en må kunne stille enkle krav som sikrer et godt prosjekt. I tiltakshavers planinitiativ kommer det frem noen mulighetsstudier, med unntak av høyder og fargevalg, er vi enige i at disse er et godt utgangspunkt for videre arbeid. 

Det vises derfor til gjeldene Kommuneplanbestemmelser som i punkt 3.1 blant annet sier: 

Nye tiltak skal plasseres og utformes i samsvar med karakteren i omgivelsene slik at det oppnås et helhetlig preg. Plassering, herunder også høydeplassering, skal tilpasses tilliggende bebyggelsesstruktur. Utforming skal tilpasses de naturlige og byge omgivelser gjennom valg av form, volum, skala, høyder, takform, fasadeuttrykk og materialbruk.

I områder med enhetlig bebyggelsesmønster (planmessig plassering av bygning i forhold til andre bygninger, veg, eiendomsgrense, møneretning) skal ny bebyggelse videreføre områdets stedskarakter. Det samme gjelder ved rehabilitering, tilbygg/påbygg og fasadeendring. 

Nye tiltak i tettbebygde strøk og by/lokalsentre skal fremme gode gate og uterom, samt ta vare på og utvikle eksisterende vegetasjon og landskapsbilde.

I Kommuneplanbestemmelsene står det videre spesifikt for Østre Mørfjær B105 følgende:

Reguleringsplanen må ivareta gode planleggingsprinsipp for å redusere terrenginngrep samt sikre at landskap og turstier bevares i størst mulig grad. Turstier som går tapt, må erstattes. 

Det må sikres snarveier som gir kort og trygg vei til skole, bussholdeplass osv.

Nærmiljøanlegg skal utvikles, også nær eksisterende bebyggelse.

Det må gjennomføres kartlegging av sulfidholdig grunn.

Vi ber videre om at området ikke flatsprenges, men at terrengets topografi bevares slik at bebyggelsen vil oppleves mer «selvgrodd». Stedlig vegetasjon/trær (utenom tomtene) bes bevart, og forstøtningsmurer må ikke være høyere enn 1 meter.

Planbestemmelser og plankart:
På grunnlag av vurderingene ovenfor ber vi om at det i planbestemmelsene og plankartet kommer tydelig frem blant annet følgende som er viktig for våre interesser:

• Utforming og estetikk: 

• Bebyggelsen skal ved utforming og plassering tilpasses og legges «selvgrodd» og naturlig i terreng, slik at det ikke er nødvendig med omfattende opparbeidelse av tomten utenfor byggegrop. Flatsprengning er ikke tillatt og man skal i størst mulig grad bevare trær og fjellknauser som ikke berøres direkte av plassering av bygninger og vei. 

• Forstøtningsmurer skal plasseres innenfor eller i byggegrense og kan ha maks høyde 1,0 meter over naturlig terreng. 

• Bebyggelsen skal i hovedsak ha 2-3 etasjer. Bebyggelse over 3 etasjer tillates ikke.

• Bebyggelsen skal ha saltak og/eller pulttak med takvinkel mellom 20-40 grader med sorte eller oransje takstein. Flate tak tillates ikke.

• Alle utvendige fasader skal kles i tre, og alle fasader, dører/vinduer og listverk skal males i tradisjonelle farger fra lokal byggeskikk. Brunbeiset eller ubehandlede trefasader tillates ikke.

• Bygningene skal ha mindre variasjoner i form, volum, skala, høyder, fasadeuttrykk og farge, slik at man viderefører særpreget. 

• Fasadebelysning utover inngangslys tillates ikke. 

• Båndlegging etter kulturminneloven H730:

• Området er båndlagt etter lov om kulturminner.

• Det er ikke tillatt å utføre inngrep i terrenget, oppføre konstruksjoner, fjerne, skade eller tildekke eldre kulturminner innenfor båndleggingssonen. 

• Det er ikke tillatt å hogge trær innenfor sonen  uten søknad til Arendal kommune med faglig begrunnelse fra arborist.

• Sonen skal ha en sikringssone på minimum fem meter i alle kanter. Det bør settes opp informasjon i sikringssonen. 

SAMMENDRAG

Planområdet ligger i det som i dag er uberørt natur, mellom et byggefelt fra nyere tid og Helleheia gravplass. I planområdet ligger videre et automatisk fredet kulturminne, dette må sikres med arealformål båndlegging etter kulturminneloven H_730 og god sikringssone rundt. En bør også undersøke og registrerer eventuelt andre arkeologiske kulturminner i planområdet.

Tiltaket bes videre utført med skånsomme naturinngrep der terrengets topografi bevares i størst mulig grad. En må derfor unngå flatsprengning og en må i planbestemmelsene sikre at skogen i grønnstrukturen sikres fra hogst og inngrep. En bør også innenfor boligområdet sikre at vegetasjon/trær blir stående utenfor tomtene og at ny bebyggelse i størst mulig grad oppleves «selvgrodd». 

Selv om det nærmeste nabolaget ikke har noen høy kulturmiljøverdi, har nabolaget i hovedgrad en bebyggelse i 2-3 etasjer med viktige elementer fra lokal byggeskikk, slik som saltak, trekledning og bruk av tradisjonelle farger.  Bebyggelsen bes derfor om at tilpasses den stolte lokal byggeskikk, ved materialvalg, vinklede tak, ikke for store volum, og en historisk fargepalett, som etter vår mening vil gi et attraktivt boligområde hvor en vil føle stedstilhørighet til Arendal og regionen, samtidig som at man vil oppleve at bygningsmassen er moderne og bygget i vår tid.

Vi er takknemlige for at planavdelingen i Arendal har tydeliggjort at det må sikres gode bestemmelser. 

Vi opplever dessverre ofte at når man velger å bygge ned landområder er bruk av mørke farger, ubehandlede fasader eller flatere tak et argument for å si at bebyggelsen tilpasses bedre og at bebyggelsen blir mindre synlig. Dette er vi uenige i, spesielt i dette tilfellet da man har en annen bebyggelse å forholde seg til rett ved siden av. I tillegg legges boligprosjekt i byggefelt sjelden naturlig i terrenget og store glassfasader bidrar ofte til lysforurensning som påvirker dyrelivet negativt nattestid. Vi kan ikke finne at slike krav nevnt ovenfor er basert på studier eller rammeverk lokalt, regionalt eller nasjonalt.

Kommuneplanen for Arendal kommunen synes også etter revideringen i fjor å ha fått en økt forståelse av de kvaliteter man har lokalt, også i områder som her, og at ethvert tiltak er en viktig del som en slags regionsbygging med særpreg og lokale kvaliteter, og ikke «hvorsomhelst» bygg. Vi skal derfor være stolte av det vi har, for det gjør oss unike og attraktive. Videreføring av denne skatten begrenser ikke bebyggelsens bruk. Vi ber derfor om at våre innspill tas hensyn til. 

Vi i Fortidsminneforeningen ønsker til slutt å takke for at vi nå har fått bli med som høringspart i saken, og vi ber om at våre innspill i planbestemmelsene tas hensyn til og inkluderes. Vi ber om å bli inkludert i det videre planarbeidet.

Har dere spørsmål så er vi takknemlige for å bli kontaktet.

Beste hilsen,
Styret i Fortidsminneforeningen, Aust-Agder lokallag
v/Torgrim Landsverk
Styreleder

KOPI:
- Riksantikvaren
- Agder Fylkeskommune v/Seksjonen for kulturminnevern og kulturturisme
- Fortidsminneforeningen, Agder avdeling