Dispensasjon påklages, Smith-Petersensgate 10 i Grimstad.

Det vises til Grimstad kommune sitt Tekniske Utvalg 2019-2023 sin sak 22/163, hvor man politisk (6 mot 1 stemme) 29. november 2022 gav dispensasjon fra arealplan og byggeforbudet i 100-metersbeltet til sjø, og gikk samtidig i mot vurderinger fra egen kommuneadministrasjon og Agder fylkeskommune. Det vises videre til planverket for Grimstad kommune som ikke synes å være hensyntatt slik at interessekonflikter nå tvinges frem.

Fortidsminneforeningen har som formål å arbeide for bevaring av vårt lands verneverdige kulturminner og kulturmiljøer, samt å skape allmenn forståelse for verdien av disse. Vi skal være den ledende frivillige organisasjonen i det norske kulturminnevernet. Våre hovedoppgaver er blant annet å arbeide for å styrke tradisjonshåndverket og bygningsvernet, engasjere oss i lokale vernesaker og påvirke kulturminnepolitikken i Norge.

Formålet med tiltaket er å oppføre et bygg med kombinert formål, næring og bolig. Bygget skal inneholde 1 stk leilighet i 2. etasje og næringsformål i 1. etasje ved at det etableres restaurantdrift. Leilighet i 2. etasje går over to plan, der øvre plan i tillegg har takterrasse.

Vår konklusjon: Omsøkt tiltak er underlagt reguleringsplanene for Havneområdet, Byplanen og Grimstad sentrum, samt hensynssone bevaring H570 og Riksantikvarens NB!-område. Ved å dispensere fra disse gjennom å ta bort gangpassasje fra offentligheten til privat bruk og ved at tiltaket ikke er godt nok utformet, bryter tiltaket med en rekke rammer som er satt for å ivareta ulike interesser. Grimstad by sitt sårbare kulturmiljø har i lang tid vært under sterkt press, et tegn på at byen har vært attraktiv. Derfor er det viktig at kulturmiljøet gis forutsigbarhet jf. gjeldene planverk, slik at byen kan forbli attraktiv. Vi har derfor ikke annet valg enn å måtte påklage saken.

RAMMEVERKET:
Smith-Petersensgate 10 i Grimstad sentrum er i kommuneplan avsatt til sentrumsformål og videre områderegulert gjennom Havneplanen (områderegulering av sjønære arealer) hvor det innenfor eiendommen er regulert for gangpassasje mellom eksisterende bygg og omsøkt bygg. Videre er eiendommen underlagt Byplanen (Kommunedelplan for Grimstad byområder), Hensynssone bevaring H_570, og en privilegert del av Riksantikvarens NB!-områder. Der finnes gode rammer og intensjoner for dette området.

Kommuneplan - Samfunnsdel:
Kommuneplanen sier noe om kommunens overordnede ønsker og mål. I gjeldende kommuneplan fra august 2015 synes det til å være et overordnet fokus på å nå FN’s Bærekraftmål, selv om det kun er klima som nevnes. Under mål 11.4 sies det noe om å styrke innsatsen for å verne om og sikre kultur- og naturarven.

I punktet under «Næringsutvikling» står det på side 26 og 27 noe om Grimstad sentrum sitt attraktive særpreg og kommunens særegne kvaliteter. Blant annet sier kommuneplanen her følgende:

Store deler av den eldre delen er på Riksantikvarens NB!-register, som er en database over byer og tettsteder i Norge med kulturmiljøer av nasjonal interesse.

Slik vil Grimstad kommune lykkes:

Bevare bygningsmiljøene i det historiske sentrum som identitet og konkurransefortrinn
Skape god kontakt mellom byen og sjøen som legger til rette for folkeliv i de sjønære områdene.
Sikre god tilgjengelighet for alle gående og syklister til og gjennom sentrum.

Grimstad har særegne, lokale kvaliteter med historiske røtter som både har betydning for innbyggernes identitet og livskvalitet og for næringsutviklingen i kommunen.

Kommuneplan - Arealdel:
Eiendommen ligger innenfor område avsatt for sentrumsformål, innenfor bestemmelsesområde soner, sone A.

I kommuneplanbestemmelsene står blant annet følgende:

§1.2 a) - Vedtatte reguleringsplaner […] gjelder foran kommuneplanen. Likevel skal følgende bestemmelser i denne kommuneplanen, som ikke er vurdert i planprosessen med de gitte krav, gjelde foran manglende eller motstridene bestemmelser i reguleringsplaner:[…] §2.5 Byggegrenser, §2.12. Estetikk, […].

§1.2 b) - Kommuneplanen gjelder uansett ikke foran kommunedelplan for Grimstad byområde (Byplanen) vedtatt 27.10.08. Likevel skal følgende bestemmelser i denne kommuneplanen, som ikke er vurdert i planprosessen med de gitte krav, gjelde foran manglende eller motstridene bestemmelser i reguleringsplaner:[…] §2.5 Byggegrenser, §2.12. Estetikk, […].

§2.12 - Estetikk: Tiltak etter pbl. §§20-1, 20-4 og 20-5 skal følge estetisk veileder med retningslinjer for Grimstad kommune. Eventuelle avvik skal ha en saklig begrunnelse.

Kommuneplanbstemmelsene har ikke et eget punkt for hensynssone bevaring H_570, men det vises det sies ovenfor til estetisk veileder med retningslinjer for Grimstad kommune.

Kommunedelplan - Byplanen:
Byplanen vedtatt 27. oktober 2008 sier blant annet følgende i sine bestemmelser og retningslinjer:

R4.1 - Dersom et område med bevaringsskavur inngår i reguleringsplan eller bebyggelsesplan, skal området som hovedregel reguleres til spesialområde bevaring.

R4.3 - Ved behandling av […], samt søknads- og meldepliktige tiltak i området vist med bevaringsskravur skal saken oversendes […] fylkeskommune, kulturvernseksjonen for uttalelse.

Følgende reguleringsplaner skal fortsatt gjelde: Grimstad sentrum, vedtatt 11.11.1991, sist endret 05.04.2005.

I Byplanens teksthefte utarbeidet av Asplan Viak er det foreslått at det utarbeide en estetisk veileder.

Områderegulering - Havneplanen:
Omsøkt tiltak ligger innenfor område S 1.2 og Tt 1.2 i Havneplanen. Havneplanen vedtatt 29. oktober 2012 sier blant annet følgende i sine bestemmelser og retningslinjer:

§3.1 - Fellesbestemmelser -Estetikk:
Estetisk veileder gjelder som retningslinje for utforming av tiltak etter pbl. §20-1.

Ved søknad om tiltak kan kommunen kreve at det utarbeides illustrasjoner, fotomontasjer og/eller 3D modell som viser tiltaket sett i forhold til omkringliggende bebyggelse, fremtredende siktlinjer og bakkeplanstandpunkt.

§3.3 - Fellesbestemmelser - Tiltaksklasse:
For prosjektering av bebyggelse innen byggeområdene […], S 1.2, […] stiles krav om tiltaksklasse 3 for fagområde arkitektur.

§4.1 - Detaljregulering (§12-7.11):
Før det kan gis tillatelse til tiltak innen anleggsområde Tt 1.2 skal området detaljreguleres.

§9.3 - Bevaring av kulturmiljø (bokstav c, kode H570):
For områder omfattet av hensynssonen er formålet å bevare eksisterende bygninger, gatestruktur, murer, hager, vegetasjon og andre elementer med kulturhistorisk verdi.
Ved behandling av detaljregulering, samt søknadspliktige tiltak i hensynssonen skal skalen oversendes kulturvernmyndigheten for uttalelse.

I planbeskrivelsen for Havneplanen står blant annet følgende:

Planarbeidet skal […], legge de estetiske retningslinjer for Grimstad kommune og […] til grunn for planarbeidet.

4. Oppsummering konsekvenser pkt. 9 Kulturminne og kulturmiljø - Smith Pettersens brygge står følgende forslag: «I planforslaget omfattes området av hensynssone bevaring, og skal derfor utformes med spesielt hensyn på kulturminnehensynene i området. Det er krav om detaljregulering. Gjennom en formalisert planprosess hvor hensynet til kulturminnene inngår i vurdering av utbyggixngsmulighetene, vil kulturminneinteressene sikres gjennom dialog omkring det endelige resultat.» Forslaget anses som positivt, om en velger 0-alternativet anses dette som litt negativt.

Estetisk veileder for Grimstad kommune:
Omsøkt tiltak er som vist i de andre planverkene ovenfor også underlagt estetisk veileder for Grimstad kommune vedtatt 4. mai 2009. Her står det blant annet:

Mange har etterlyst rammebetingelser og estetiske grunnprinsipper som kan innarbeides i kommuneplanen og sikre at byens vekst skjer på en harmonisk måte.

Retningslinje 2 - Estetisk redegjørelse: Alle plan og byggesaker skal tilfredstille rimelige skjønnhetbhensyn i forhold til seg selv, til nære omgivelser og fjernvirkning. Kommunen kan kreve særskilt estetisk redegjørelse for alle type saker, dersom en finner grunn til det.

Retningslinje 5 - Fortetning: […]. Som hovedregel skal forretningsprosjekter underordnes eksisterende byggelinjer, volum, takform, gesims og mønehøyder. De skal heller ikke ødelegge eksisterende områder for rekreasjon og lek.

Retningslinje 8 - Havneområdet: Havneområdet har spesielle, særegne og verdifulle estetiske kvaliteter knyttet til vannspeilet, byggeskikken, båttrafikken og folkelivet. Dette bestemmer byens identitet som sørlandsby. Planlegging av promenader, bygg, båthavner og gjestehavner skal bevare og forsterke disse kvalitetene. Planene skal dokumenteres med modeller, ulike illustrasjoner/fotomontasjer sett i forhold til omkringliggende bebyggelse, fremtredende siktlinjer og bakkeplanstandpunkt. Ved tiltak i havneområdet skal det tas hensyn til etablerte siktlinjer fra heier, gater, kaier og boliger omkring havnen.

Reguleringsbestemmelser for Grimstad sentrum:
Omsøkt tiltak ligger innenfor område som er underlagt reguleringsplan for Grimstad sentrum, vedtatt 11.11.1991, sist endret 05.04.2005, og eiendommen er avmerket som område N11. Her står det blant annet følgende:

Fellesbestemmelser - 3.0, Målsetting - Punkt 1: Å bevare og bedre de historiske og antikvariske, kulturelle og miljømessige verdier og muligheter i planområdet.

Fellesbestemmelser - 3.16 Bygning og gatebilde/hjørnebygninger: Endret bygning eller nybygg, skal med sitt eget uttrykk positivt bidra til, og samtidig underordne seg, karakteren i gatebildet og evt. gårdsrom. Særlig gjelder dette for bygninger ved kvartalshjørner og gatekryss, som særlig preger bybildet.

Fellesbestemmelser3.17 Bygningsvolum/fasadelengde: Bygningsvolum, herunder fasadelengde mot gate eller gårdsrom/passasje, skal tilpasses de dimensjoner som preger området.

Fellesbestemmelser 3.21 Takvinkler: Takvinkelen skal være mellom 35 og 45 grader, og skal være den samme innenfor et område.

Om næringsformål i området V46, N11 og N12: Bebyggelsen i områdeten skal være i 2 etasjer, med maks mønehøyde 10.5 meter. Møneretningen skal være tilnærmet vinkelrett på Smith Petersens gate. […].

Om smau i punkt 4.9.15: Eksisterende gateforløp, smau og hevdede snarveier, skal opprettholdes, likeledes byggelinjer og forskyvninger i disse mot gate. Byggelinje for nybygg skal opprettholde områdets særpreg.[…].

Regionale føringer:
Agder fylkeskommune har i e-post av 10. november 2022 vært tydelige på hva de mener om tiltaket:

Fylkeskommunen anser eiendommen og tilstøtende havneområde som lite egnet for den ønskede utbygningen. Vi vurderer at bygningen ikke er godt nok tilpasset eksisterende, verdifulle kulturmiljø. Vi bemerker at mellombygget er foreslått plassert over en innregulert, åpen passasje/gangvei mellom bygningskroppene og derfor overprøver regulert byggegrense. Bygningen vil dessuten utgjøre et betydelig hinder for siktlinjene til eksisterende kulturmiljø. Vi understreker verdien av dagens ubebygde areal mot sjøfronten og det bakenforstående kulturmiljøet av nasjonal interesse. Riksantikvarens NB!-register angir områder hvor det må vises særlige hensyn i forbindelse med videre forvaltning og utvikling. Fordi man nylig har oppført en større bygning på Biodden i indre havn, må man for alvor se på tålegrensene og konsekvensens av videre utbygging i dette området.

Vi fraråder sterkt at det gis dispensasjon til det omsøkt tiltaket. Vi forutsetter at reguleringsplanen overholdes og at det utarbeides forslag om en egen separat bygning med enklere karakter tilpasset det verdifulle bygningsmiljøet. Innregulert gangvei må også bevares. Vi anmoder kommunen om å avslå søknaden, og ønsker et samarbeide for å finne en akseptabel løsning.

Nasjonale føringer:
I «Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging 2019-2023» understrekes det at fortetting skal skje med kvalitet i omgivelsene og med vekt på arkitektur, byrom, kulturmiljø, grøntstruktur og andre miljøverdier.

Fra nasjonalt hold har man for lengst gått bort fra ønsket om kontraster i nye prosjekter innenfor kulturmiljø som dette, til mer å tilpasse seg. Blant Riksantikvaren sine mål i strategi og faglige anbefalinger for by- og stedsutvikling, mål 3, sies det blant annet:

I helhetlige og homogene kulturmiljøer (…) bør kulturmiljøene behandles som én helhet hvor nye tiltak innordner seg eksisterende bebyggelse og viderefører kulturmiljøets egenart og særpreg.

Nye tiltak bør gjennomføres med respekt for kulturhistoriske bygninger, bygningsmiljøer, gater og byrom, og bidra til å ivareta og videreføre det kulturhistoriske særpreget.

I enhetlige/homogene kulturmiljøer bør kontrasterende utforming og uttrykk unngås.

I mål 5 står det blant annet:

Gjennom reguleringsplaner bør tilpasset, god arkitektur, gode visuelle kvaliteter og hensynet til kulturmiljø og respekt for omgivelsene ivaretas og nedfelles i klare og tydelige reguleringsbestemmelser.

Kulturminnelovens §1 hvor det blant annet står:

Det er et nasjonalt ansvar å ivareta disse ressurser som vitenskapelig kildemateriale og som varig grunnlag for nålevende og fremtidige generasjoners opplevelse, selvforståelse, trivsel og virksomhet.

Når det etter annen lov treffes vedtak som påvirker kulturminneressursene, skal det legges vekt på denne lovs formål.

SAMMENDRAG & KONKLUSJON:
Smith-Petersensgate 10 i Grimstad sentrum er i kommuneplan avsatt til sentrumsformål og videre regulert gjennom plan for Grimstad sentrum og områderegulert gjennom Havneplanen (områderegulering av sjønære arealer) hvor det innenfor eiendommen er regulert for gangpassasje mellom eksisterende bygg og omsøkt bygg. Videre er eiendommen underlagt Byplanen (Kommunedelplan for Grimstad byområder), Hensynssone bevaring H_570, og en privilegert del av Riksantikvarens NB!-områder. Der finnes gode rammer og intensjoner for dette området.

Agder fylkeskommune har vært svært tydelige på at man for alvor må se på tålegrensen og fraråder på det sterkeste å gi dispensasjon fra gjeldene planverk. Det er svært sjelden vi ser en fylkeskommune så tydelig og det er derfor grunn til å måtte ta dette på alvor. Dette ansvaret har kommuneadministrasjonen fulgt opp ved å avslå dispensasjon fra byens planverk, derfor er det beklagelig at et politisk flertall velger å ikke lytte til disse rådene.

Vi oppfatter tiltaket til å ha en ekstrem utnyttelsesgrad i forhold til eiendommens størrelse. Vi opplever at tiltakshaver kun delvis følger «skal» reglene og ikke forholder seg til alle de gode intensjoner og rammer som finnes for Grimstad sentrum og havneområdet. Det er derfor dessverre mye som blir galt med omsøkt tiltak når en ser på hva planverket og kommunens intensjoner virkelig er.

Det argumenteres for at der ikke tidligere har vært en gangpassasje/smau mellom omsøkt tiltak og nabobygningen og at smauet ikke er i forlengelse til annen gate, men dette er ikke relevant. For frem til 1970-tallet lå storparten av eiendommen i sjøen (se kart nedenfor), og først da ble deler av planområdet og området lengre øst fylt igjen med store masser i havnebassenget og kaifronten ble etterhvert som i dag. Som en del av denne utviklingen hvor nytt land har blitt til har man også forsøkt å videreføre de bygge- og byplantradisjoner som har vært normalt i kulturmiljø av denne verdi.

Rammeverket oppgir siktlinjer ut mot sjøen i kulturmiljøer som dette som viktig. Ikke kun fra forlengelsen av gater, men også fra andre boliger omkring havnen. Om omsøkt bygg kobles sammen med de to naboene, får man en tre x gavlvegg som til sammen gir en fasadelengde som sprenger grensene for hva som er ønskelig i følge eget rammeverk. Derfor er en åpning her slik reguleringsplanen for Havneområdet har lagt opp til, viktig.

Bygget har også flere takopplett for å gi mulighet for et plan 3 og utgang til takterrasser, et fremmedelement i et kulturmiljø som dette. Takopplettene endrer opplevelsen av taket og følger slik vi kan tolke skissene ikke kravet om 35-45 grader. Hvordan området her oppleves fra sjøen er også av stor betydning.

Vi er ikke i mot at det skal bygges noe innenfor planområdet, men det er ikke det denne saken dreier seg om. Saken dreier seg om å være tro mot og gi forutsigbarhet til viktige kulturmiljøer som samfunnet og lokaldemokratiet ønsker at skal bevares og videreutvikles på en bærekraftig måte. Å bryte med de intensjoner og rammer som foreligger er indirekte en undergraving av kulturmiljøverdiene, noe vi ikke kan se at noen vil være tjent med i lengden. Om intensjonene og bestemmelsene overprøves gang etter gang, mener vi i Fortidsminneforeningen at det vil kunne skapes en uønsket presedens som hverken saksbehandlere eller politikerne vil ha mulighet til å stå i mot i fremtiden, selv om ønsket måtte være å følge planverket.

Derfor er det leit at tiltakshaver har satt seg selv i en posisjon som nå skaper denne interessekonflikten ved å se helt bort fra sentrale rammer for området. Hadde man fulgt opp intensjonene og bestemmelsene for området ville denne saken ikke blitt en konfliktsak.

Etter loven skal fordelene med tiltak være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Slik vi ser det er ulempene for dette viktige kulturmiljøet betydelig større enn fordelene, og kommunens politikere har her vesentlig tilsidesatt planverk og hensynet til kulturmiljøet som her skulle vært gitt ekstra hensyn.

Vi i Fortidsminneforeningen har derfor ikke annet valg enn å påklage saken og vi ber om at Statsforvalteren i Agder tar saken til behandling og opphever/omgjør dispensasjonene gitt for Smith-Petersensgate 10 i Grimstad sentrum.

Frem til saken er endelig avgjort ber vi om at omsøkt tiltak gis oppsettende virkning jf. forvaltningsloven §42.

Beste hilsen,
Fortidsminneforeningen, Aust-Agder lokallag
Styret v/Torgrim Landsverk
Styreleder

Kopi:

Riksantikvaren.
Agder fylkeskommune, kulturminnevernseksjonen.
Fortidsminneforeningen, Agder avdeling.

Dispensasjon påklages, Smith-Petersensgate 10 i Grimstad.

Merknader til detaljregulering - off.ettersyn for Strandfjorden - Møllepynten, Grimstad kommune.

Merknader til offentlig ettersyn av detaljregulering for Østregate 12, Arendal