Merknader til offentlig ettersyn av detaljregulering for Østregate 12, Arendal
Vi har i dag, mandag 6. februar 2023 sendt inn vårt høringssvar til Arendal kommune, ifm offentlig ettersyn av detaljregulering for Østregate 12 som ligger innenfor hensynssone bevaring i Arendal sentrum. Her er vårt høringssvar i sin helhet:
Det vises til deres brev av 14. desember 2022 med varsel om forslag til reguleringsplan (off. ettersyn) for Østregate 12 i Arendal sentrum. Frist for innspill er satt til 6. februar 2023. Vi i Fortidsminneforeningen, Aust-Agder lokallag, ønsker her å komme med våre merknader i saken.
Fortidsminneforeningen har som formål å arbeide for bevaring av vårt lands verneverdige kulturminner, samt å skape allmenn forståelse for verdien av disse. Vi skal være den ledende frivillige organisasjonen i det norske kulturminnevernet. Våre hovedoppgaver er blant annet å arbeide for å styrke tradisjonshåndverket og bygningsvernet, kjempe for at verdifulle kulturminner og kulturmiljøer skal bli ivaretatt ved å engasjere oss i lokale vernesaker og påvirke kulturminnepolitikken i Norge.
Deres varsel opplyser at formålet med planleggingen er å legge til rette for at kirkebygget bevares i størst mulig grad, og settes tilbake til opprinnelig stand og utseende så langt det er mulig. Videre å legge til rette for å bygge et leilighetsbygg mellom kirkebygget og Fløyheia. Planforslaget omfatter eiendommen gnr. 501, bnr. 266 med berørte områder opp mot Fløyheia, og deler av offentlig veg.
Vår konklusjon: Det er flott at Metodistkirken ønskes bevart, men planbestemmelsene er så vage i forhold til bevaring at disse må tydeliggjøres kraftig. Leilighetsbygget følger ikke de rammer som en er underlagt i hensynssoner bevaring som dette og bygget er ikke stedstilpasset godt nok, dette må det jobbes videre med for å unngå interessekonflikter i den videre prosess.
PROSESS & PLANDOKUMENTER:
Eiendommen er regulert til sentrumsformål, og er belagt med hensynssone kulturmiljø som del av et større område i Arendal sentrum. Den gamle metodistkirken ble bygget i 1871 og er det eldste, stående kirkebygget i Arendal by. Arendal kommune og tiltakshaver uttaler at de ønsker at kirkebygget skal bevares i størst mulig grad.
Tiltakshaver er Møllerheia 5 AS, og BGM Arkitekter AS står som ansvarlige for planleggingen.
I forbindelse med varsel om oppstart av detaljregulering kom vi i Fortidsminneforeningen med vårt høringssvar den 9. januar 2022. Våre merknader besvares ikke direkte, men det vises til kapittel fem i planbeskrivelsen, som er «Arkitektens vurderinger».
RAMMEVERK:
Kommuneplanen har høyt fokus på å følge FN’s Bærekraftsmål, og inn mot arealdelen er mål 11 (Bærekraftige byer og samfunn) viktig. Under punkt 11.4 sies det noe om å styrke innsatsen for å verne om og sikre kultur- og naturarven.
Planområdet ligger innenfor hensynssone bevaring (H_570) og sone «Sentrumsnære områder» og område 48. sentrum, som har gode rammer. Blant annet er planområdet underlagt kommuneplanbestemmelsene og punktet for hensynssoner hvor det står at ny bebyggelse i områdene bør i størrelse og proporsjoner tilpasses den bevaringsverdige bebyggelsen i området. Det bør benyttes tradisjonelle materialer og byggeteknikker. Områdets særpregede miljø bør videreføres.
Videre står det i kommunedelplanbestemmelsene i «Kommunedelplan for sikring og videreutvikling av bevaringsverdige bebyggelse og områdene rundt» at hovedmålet med planen er å legge grunnlaget for en politikk som kan bidra til å videreutvikle og bevare Arendals gamle trehusbebyggelse og særpregede bygningsmiljø, på en best mulig måte. Det er også et må å bidra til å gjenopprette bevaringsområders kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier. I bestemmelsenes punkt 6.5 står det noe om nybebyggelse i bevaringsområder og det er tydelig at intensjonene er å beholde særpreget.
Også Riksantikvarens strategi og faglige anbefalinger for by- og stedsutvikling søker at særpreg videreføres.
METODISTKIRKEN:
Det er flott at man ønsker å sette istand Metodistkirken og å gi det en ny bruk. Bygget er som alle har kommet til tidligere et viktig kulturminne som forteller en viktig del av Arendals stolte historie.
Fortidsminneforeningen mener bygget lar seg sette istand. Videre mener vi at samfunnet gjennom blant annet tilskuddsordninger fra blant andre Kulturminnefondet også har et ansvar for å bidra med tilskudd, hvis det er snakk om eventuelle merkostnader for tiltakshaver. Det er viktig at istandsetting av utvendig fasade gjøres på antikvarisk riktig vis ved hjelp av kvalifiserte tradisjonshåndverkere. Regionen har tilgang på slike, men disse må brukes om fagkunnskapen skal kunne videreføres inn i fremtiden.
Skal bygget forbli et viktig kulturminne i fremtiden er det viktig at det legges tydelige rammer for bygget. Slik vi ser det er de foreslåtte planbestemmelser altfor vage og skaper altfor store muligheter til riving/oppføring av en semi-kopi og med det potensielle fremtidige interessekonflikter, skulle det bli uforutsette endringer. Vi har derfor kommet med tillegg til planbestemmelsene som vi mener vil bidra positivt for å unngå interessekonflikter, samtidig som at det ikke vil få betydning for tiltakshavers ønsker om å sette istand bygget.
LEILIGHETSBYGG - UTFORMING:
Tiltakshaver har lagt seg på en utforming som står i sterk kontrast til den historiske bygningsmassen i området, innenfor hensynssone bevaring. Bygget slik det er foreslått blir ikke mindre synlig fordi man bygger i naturfarger og forsøker seg på en klatreplante som etter et par år kanskje ikke lengre er der.
Som kjent er man fra kulturminnefaglig ståsted og fra nasjonalt hold gått bort fra kontraster til å tilpasse seg. Arendal kommune legger også opp til mye tydeligere rammer i reviderte kommuneplanbestemmelser for 2023-2033.
Hverken vi eller andre (oss bekjent) har bedt om en kopiering av kirken, men man ønsker god tilpasning til helheten og regionen vår slik at vårt særpreg bevares og bringes med inn i nye tiltak. Det er ikke byen eller regionen som må tilpasse seg, det er ny tiltak som må tilpasse seg den stedlige helheten. Arendal trenger ingen signalbygg, da byen i seg selv er en signalby.
Planbeskrivelsens punkt 5.5 (Arkitektens vurdering) sier blant annet at man ikke ønsker å kopiere den historiske og tradisjonelle bygningsmassen i Arendal. Men hva er å kopiere?
Vi mener samfunnet i altfor lang tid har hatt en sterk misforståelse rundt dette med «kopiering», for ser man nærmere på dette med Sørlandets bygningsarv så er de fleste ikke kopier - de aller fleste av dem har ulikheter når man ser nærmere på det, men de har en del fellesnevnere som skaper en helhet som gjør at man kjenner stedlig tilhørighet og et særpreg. Den store utfordringen med tanke på tilpasning i dette tilfellet er det planlagte byggets høyde.
Så hvordan kan man få det foreslåtte leilighetsbygg som er skissert i planbeskrivelsen til å tilegne seg en del av disse fellesnevnerne som bygningsarven i Arendal og Sørlandet har?
Arendal ble nylig omtalt som en av tretten steder i verden en må besøke i 2023 og i sin korte anmeldelse nevnes bygningsarven spesifikt gjennom setningen «[…] in the quiet Norwegian town of Arendal, a clapboard paradise on the coast […]». Når vi leser dette, vet vi alle hva en tenker på, nemlig Sørlandsidyllen. Bygningsarven i Arendal og langs Sørlandskysten er etter vår mening undervurdert, noe en slik fantastisk kåring signaliserer.
Alle landsdeler i Norge har sine distinkte karakter, men noen få steder utmerker seg mer med en variert, men likevel helhetlig bebyggelse. Vi tenker umiddelbart på steder som Røros, Ålesund eller vakre sørlandsidyller. Sørlandet er en etter norske forhold smilende kyststripe med skjærgård og havner, med hvitmalte eller tradisjonsfargede småhus, som vi umiddelbart vet at «hører hjemme» på Sørlandet.
Seilskutetiden og empiren med økt trelasteksport fra de indre bygder, fiske og skipsbygging la grunnlaget for en omfattende handel med Europa, og en rekke nye byer ble etablert på Sørlandet. Det ble bygd mye, og bygg fra denne perioden dominerer derfor sørlandsbebyggelsen. Empiren representerte en ny enkelhet i arkitekturen etter barokkens frodige formspråk. Skipperhusene og sørlandsbyene er preget av empirens enkle eleganse - en byggeskikk som passet hånd i hanske med pietismens budskap om nøysomhet og båtbyggernes sans for det enkle og gode håndverk.
Med dette sier vi ikke at det ikke skal bygges et leilighetsbygg, men om en ønsker et så høyt leilighetsbygg her sier vi at det må det jobbes videre med foreslåtte skisser ved å tillegge noen noen av disse fellesnevnerne som vi er så privilegerte å ha i den regionale bygningsarven slik at man skaper en helhet ved at man fortsatt forstår at man er på Sørlandet. Blir tiltaket stående helt slik det er skissert, kommer det etter vår vurdering til å bli et nytt prosjekt som kunne stått hvor som helst ellers, grått og kjedelig, uten særpreg - og bidra til å nedgradere byens kulturmiljø.
Helheten i den lokale og regionale bygningsarven ligger der allerede, bring inn en del fellesnevnere, så kan dette bli kjempebra. Dyrere tror vi ikke heller at det vil bli.
PLANBESTEMMELSER:
Foreslåtte planbestemmelser må gjøres noe med for å unngå potensielle interessekonflikter i tilfelle uforutsette ting skulle oppstå. Dette gjør det tydelig og forutsigbart for alle parter, noe som kan føre til et godt prosjekt med stor oppslutning.
Under har vi kun nevnt de seksjonene som vi ber om at det gjøres endringer i. Våre tillegg/endringer er markert med rød tekst. Vi ber om at alle disse endringene tillegges i endelig planbestemmelser.
3.2 Universell utforming
Det skal være universelt utformet adgang/ løfteplattform til leilighetsbygget og selskapslokalet (Metodistkirken). For selskapslokalet skal eventuell løfterampe søkes plassert på østlig langside og det skal være høyt fokus på utforming, tilpasning og materialvalg.
4.1.1 BKB1 – kombinert bolig/ næringsbebyggelse
Innenfor BKB1 skal det være næringsformål (selskapslokale) i arealets to første etasjer over bakken. 3.etasje (loftet) skal ha boligformål.
Det tillates ikke arker/takopplett på vestligside mot Østregate, men det tillates fritt mulighet for arker/takopplett på østlig side så lenge dette legges godt under byggets møne og ikke er synlig fra bakkenivå på sørlig side.
Det tillates nødvendig ark/takopplett for tilgang/adkomst til loftetasjen, opp til k +24,5 på takets østre del. Det tillates terrasse/svalgang/rømningsvei for første boligetasje i BKB3, oppå denne arken/takopplettet.
Kirketakets østre halvdel tillates bearbeidet med lysinnslipp/ takvinduer. På vestlig tillates det maksimalt tre takvinduer, med en maksimal størrelse på 55 x 98 cm.
Veggfasadene til hovedbygningen (kirkebygget) kan rehabiliteres, men skal
bevares eller settes tilbake til opprinnelig utseende. Man skal bruke kvalifiserte håndverkere som kan tradisjonsmuring. Må bygget først tas ned, skal hele bygget først dokumenteres gjennom 3D fotografering slik at bygget kan settes opp så likt som mulig slik det var med tanke på mål, høyder og detaljer. Dokumentasjonen fra 3D fotografering skal fritt overleveres til og sikres på Kuben Museum & Arkiv.Maks mønehøyde = k +26,5. Det tillates en mindre justering av mønehøyde dersom det er nødvendig for å tilfredsstille krav til bygningsteknisk takkonstruksjon.
4.1.2 BKB2 - kombinert bolig/ næringsbebyggelse
Innenfor BKB2 skal det være næringsformål (selskapslokale) i arealets to første etasjer over bakken. F.o.m. 3.etasje skal det være boligformål.
Det tillates kun ark/takopplett på den østlige siden av det gamle kirkebygget, for adkomst til dette byggets leilighet i loftsetasjen (3.etasje), opp til k +24,5. Det tillates terrasse oppå denne arken/takopplettet på østlig side.
Det tillates terrasser/ svalganger/ rømningsveier for alle leilighetene i BKB3. Maks. bygningshøyde (m.b.) = k+33,10. Takterrasse med tilhørende installasjoner kan ha høyde som beskrevet i pkt. 4.1.4.
Det tillates bearbeidet lysinnslipp/ takvinduer i kirkebyggets østlige side.
4.1.3. BKB3– kombinert bolig/ næringsbebyggelse
Innenfor BKB3 skal det være næringsformål (selskapslokale) i arealets to første etasjer over bakken. F.o.m. 3.etasje skal det være boligformål.
Bebyggelse bør oppføres med sal, pult eller valmtak ut mot Østregate og Hylleveien.
Alle boenhetene i leilighetsbygget skal ha privat balkong på minimum 15 m2. Balkongene skal ikke stikke ut mer enn 0.5 meter fra fasadeflaten.
Maks. bygningshøyde for boligetasjer er k +33,10.
Svalganger/ rømningsveier over kote +24,5 tilhørende leilighetsbygget BKB3,
kan krage inntil 2,1 m ut over østre del av kirkebygget/BKB2.Leilighetsbygg skal bygges i massivtre. Fasader skal ha kledning i tre og males hvit eller ha annen tradisjonell farge som historisk kan dokumenteres i Arendal sentrum.
Del av vestveggen kan beplantes med klatre-/ henge-/ slyngplanter iht.
«Utomhusplan lek, tak» datert 07.04.22 for å gi deler av kirkebygget en grønn
ryggdekning.Takrenner og nedløp skal søkes å være av zink eller utseendemessig lignende materiale.
4.4 Bestemmelsesområder #1 - #3 (§ 12-7 nr. 10)
Innenfor bestemmelsesområdet #1 tillates gangbro fra takterrassen, samt
nødvendig fundamentering i form av støttestag for leilighetsbygget.Innenfor bestemmelsesområdet #2 tillates levegg/videreføring av veggliv, samt
oppføring av opp til 50m2 toalettbygg og grillbod/bar utformet med saltak og fasader med trekledning malt hvit eller annen tradisjonell farge som historisk kan dokumenteres i Arendal sentrum. Takoverbygg/pergola tillates ikke. Maks høyde = k +38,10.Innenfor bestemmelsesområdet #3 tillates opp til 75m2 pergola/takoverbygg i østre del
med maks høyde = k +36,10.
5.3 Bevaring kulturmiljø H570
Hele planområdet skal forbli en del av hensynssone bevaring H_570_1 i område 48. Arendal sentrum.
Kirkebygget tillates ikke revet, uten samtykke fra fylkeskommunens kulturminnevernseksjon. Det tillates rehabilitering av bygget, og utbedring av takkonstruksjonen, samt endringer iht. pkt. 4.1.1 og 4.1.2. Rehabilitering av vestlig, nordlige og sørlig fasade (inkl. dører, vinduer, andre detaljer) skal alltid søke mot det opprinnelig utseende. Om nødvendig skal alle bygningsdeler skal søkes reparert og gjenbrukt. Dersom noe må byttes ut, skal bygningsdelene ha samme kvalitet og materialbruk som de opprinnelige. Materialer av plast og plastlagt metall er ikke tillatt.
Fasadene formuttrykk skal beholdes og fasadematerialet skal være tilsvarende
det originale, men tett plastmalingslag over teglstein tillates fjernet. Istandsetting skal utføres av kvalifiserte håndverkere etter samtykke fra kulturminneforvaltningen i fylkeskommunen.Vinduer og dører skal beholdes i sin originale form og sitt originale utseende
og type materiale. Istandsetting skal utføres av kvalifiserte håndverkere etter samtykke fra kulturminneforvaltningen i fylkeskommunen.Kirketaket skal ha teglstein og takrenner/nedløp/andre beslag skal være av zink.
Kirketakets østre halvdel tillates bearbeidet med lysinnslipp/ takvinduer/takoppløft/arker så lenge dette ikke er synlig fra bakkenivå i Hylleveien. På kirketaket vestre halvdel tillates kun maksimalt tre lysinnslipp/takvinduer, med en maksimal størrelse på 55 x 98 cm.
6.2 Før det gis brukstillatelse til felt BKB
Før brukstillatelse for nye tiltak innenfor BKB gis, skal det være etablert slokkevann med kapasitet på 50 l/s i området.
Brannsikring skal være ferdigstilt og iht kravene i teknisk forskrift før brukstillatelse kan gis.
Før brukstillatelse gis skal kirkebygget (BKB1) innenfor hensynssone bevaring H570 være ferdig rehabilitert og arbeidene være godkjent av kulturminnevernmyndighetene i fylkeskommunen.
Før nye tiltak innenfor BKB gis brukstillatelse skal p-kjeller med adkomst og sykkelparkering være ferdig opparbeidet.
Før brukstillatelse gis for tiltak innenfor BKB3, skal takterrasse, samt gangforbindelse til Fløyheia være tilgjengelig og ferdigstilt i tråd med utomhusplan datert 07.04.22.
Før nye tiltak i BKB kan tas i bruk, skal permanente sikringsløsninger iht. TEK17, for skrenter og stup, mot ras, skred og fall være ferdigstilt innenfor faresonen H310.
SAMMENDRAG & KONKLUSJON:
I vårt første høringssvar ved oppstart av detaljregulering viste vi til en del rammeverk og råd rundt utforming. Disse kan vi ikke se har blitt hensyntatt eller drøftet på adekvat måte i planbeskrivelsens punkt 5.5 eller andre steder.
På ny viser vi derfor til hva rammeverket for hensynssoner som her sier for Arendal sentrum, der kommuneplan, kommunedelplan og overordnede nasjonale rammer søker at særpreget skal bevares og videreføres inn i nye prosjekter. Kontrasterende signalbygg har man for lengst gått bort fra i kulturmiljø som dette, og er ikke ønskelig. Arendal trenger ikke signalbygg, da kulturmiljøet i seg selv gjør byen til en signalby.
Vi er klar over at tiltakets trange plassering helt inntil et svært viktig kulturminne for byen skaper utfordringer i arbeidet med utforming og det å gjøre lønnsomhet i prosjektet. Allikevel skal kulturminner hensyntas over annet når ulike interesser står mot hverandre.
Det er flott å se at tiltakshaver ønsker å bevare Metodistkirken, men når vi leser forslaget til planbestemmelsene så blir det umiddelbart veldig tydelig at disse foreslåtte bestemmelsene er så vage at man blir usikker på om de gode intensjonene er riktige eller ikke. Vi velger å tro at intensjonene er riktige og gode, men da må bestemmelsen gjøres klart tydeligere slik som i vårt forslag ovenfor.
For det nye leilighetsbygget så er det tenkt et mer enn 27 meter høyt bygg som delvis vil sperre utsikten fra gateplan opptil det historiske Brannvakttårnet og i tillegg være lett synlig fra sjøsiden. Vi mener derfor at bygget må senkes med to etasjer og kanskje også se på muligheten for å bygge nærmere fjellveggen, slik at fasaden ut mot Østregate og Hylleveien heller kan bygges i ulike nivå, slik som en type «Warszawa bygård» (se foto under), men med tilpasning til den tradisjonelle bygningsstilen i Arendal, enten det er i mur eller tre, slik at man skaper en stedstilpasset helhet ved at man fortsatt forstår at man er på Sørlandet. Blir tiltaket stående helt slik det er skissert, kommer det etter vår vurdering til å bli et nytt prosjekt som kunne stått hvor som helst, grått og kjedelig, uten særpreg - og med det bidra til å nedgradere byens kulturmiljø og kvaliteter.
Helheten i den lokale og regionale bygningsarven ligger der allerede, bring inn en del fellesnevnere, så kan dette bli kjempebra. Tydelige planbestemmelser er viktig slik at det ikke blir tvil om at Metodiskirken skal bevares og det ikke blir tvil om hva som kan bli bygget i dette viktige kulturmiljøet.
Til slutt vil vi takke dere for at vi har blitt tatt med i høringslisten og ber om at vi får fortsette å bli høringsinstans i denne saken, frem til endelige skisser/bestemmelser er vedtatt.
Vi ønsker Møllerheia 5 AS og BGM Arkitekter AS lykke til videre i arbeidet med planarbeidet, istandsetting av Metodistkirken og et nybygg godt tilpasset det historiske bygningsmiljøet mot Arendal sentrum. Arendal er fortsatt et fantastisk flott sted, men for hvert bygg som enten forfaller eller bygg som ikke er tilpasset den historiske bygningsmassen, så vil også Arendal miste en del av sin historie og sjel, som vi tilslutt mener vil påvirke byen negativt.
Til slutt vil vi takke dere for at vi har blitt tatt med i høringslisten og ber om at vi får fortsette å bli høringsinstans i denne saken, frem til endelige skisser er avgjort.
Beste hilsen,
Fortidsminneforeningen, Aust-Agder lokallag
v/Torgrim Landsverk
Styreleder
KOPI:
- Agder Fylkeskommune v/Seksjonen for kulturminnevern og kulturturisme
- Riksantikvaren
- Fortidsminneforeningen, avdeling Agder
Tiltakshavers forslag til hvordan de ønsker planområdet utbygget.
