Bekymringsmelding: Angående Statsforvalterens behandling av klage - Detaljreguleringsplan for Lillesands Sparebank (planID 2021001340).

Vi sendte i dag inn følgende bekymringsmelding i forbindelse med Statsforvalterens behandling av klage rundt ny reguleringsplan for Lillesands Sparebank:

Det vises til Statsforvalteren i Agder sin behandling av klage over Lillesand kommunes vedtak av detaljregulering for Lillesands Sparebank (planID 2021001340) i Lillesand sentrum. 

I vedtaket datert 8. juli 2024 avviser Statsforvalteren i Agder klagen fra undertegnede og opprettholder Lillesand kommune sitt vedtak av 6. desember 2023 for ny detaljregulering for Lillesands Sparebank.

«Skal-bestemmelsen» rundt flate tak er ikke behandlet

Den 4. juni 2024 sendte vi inn tilleggsinformasjon til Statsforvalteren i Agder, hvor vi blant annet skrev:

Planområdet ligger i område S5_2 i områdeplanen, for Sentrumsformål. 

I bestemmelsene for Sentrumsplanen, punkt 1.1 står det blant annet at "[...] bestemmelsene skal gi juridisk rammer for vern og utvikling av historiske, arkitektoniske, kulturelle, [...] verdier Lillesand sentrum innehar." 

I punkt 2.2.8 (Bebyggelse og anlegg - sentrumsformål (S) (pbl. §12-5 nr. 1 - Estetiske forhold) som planområdet S5_2 er underlagt, står det blant annet:

Alle tiltak skal utformes i samsvar med Lillesand kommunes formingsveileder. 

I tillegg gjelder følgende bestemmelser:

[...] - Saltak og halv-valmtak skal benyttes. Takvinkel må være mellom 37-42 grader. Flate tak tillates ikke. [...]. 

Vi har gjennomgått planbeskrivelsen og vedtaksdokumentene, men kan ikke se at dette tydelige kravet verken er kommentert, vurdert eller drøftet. Planbeskrivelsen sier at man har forholdt seg til Sentrumsplanen, men dette medfører som vist til ovenfor ikke riktighet. 

Dette styrker etter vår mening våre gjennomgående tilbakemeldinger om at det ønskes og kreves god stedstilpasning og bruk av lokal byggeskikk og håndverkstradisjoner i Lillesand sentrum slik vi har vist til gjennom hele planprosessen.

På ny den 20. juni 2024 sendte vi inn tilleggsinformasjon til Statsforvalteren i Agder, hvor vi blant annet skrev: 

Lillesand kommune har et veldig tydelig rammeverk for ny bebyggelse i Lillesand sentrum. Det er også i lokalt planverk svært tydelig hva intensjonene er for det historiske bysentrumet; kvaliteter skal bevares og en ønsker å videreføre lokale kvaliteter langt utover kun bruk av treverk i fasade og hvit farge. 

Det sier videre veldig tydelig at flate tak ikke skal tillate, som vist til tidligere. Den mye omtalte «boksen» og hele prosjektet mot bakgården har flatt tak. Denne delen av rammeverket er ikke drøftet og begrunnet i planprosessen.

Bestemmelsene i områdeplanen for Lillesand sentrum er revidert i nyere tid og således oppdatert til vår tid, samtidig som at bestemmelsene er juridisk bindene. Flate tak er ikke ønsket eller tillatt i planområdet, slik de bindene skissene til tiltakshaver har.

I Statsforvalteren i Agder sitt vedtak datert 8. juli 2024 kan vi ikke se at disse opplysningene er fulgt opp, drøftet, vurdert eller nevnt på noe vis. Informasjonen vår ble sendt inn i god tid før fristen (27. juni 2024) som vi fikk av dere per e-post 13. juni 2024.

Konklusjonen basert på feil og mangelfull kunnskap

Hvorfor ikke Kommunedirektøren i Lillesand kommune eller ansvarlig søker har fulgt opp denne skal-bestemmelsen kan vi ikke svare for, men hvis spørsmålet ikke avklares vil det kunne påvirke tilliten til forvaltningen i kommunen, planprosesser generelt, og riktigheten av Lillesand kommune sitt vedtak av 6. desember 2023. 

Hvorfor Statsforvalteren i Agder ikke har fulgt opp disse helt essensielle opplysningene om skal-bestemmelsen mottatt i forbindelse med klagebehandling kan vi ikke svare for, annet enn at vi er sterkt bekymret for at så har skjedd da tiltaket som nå er gitt tillatelse til er et av de klareste brudd vi har sett på byens vernebestemmelser på flere år.

I denne saken er det helt relevant å stille spørsmål rundt fordelene og ulempene med tiltaket når tiltakshaver på et ikke juridisk språk som folk flest forstår i realiteten har fått dispensasjon gjennom en bitteliten detaljreguleringsplan, uten at man hverken gjennom planprosessen eller i klagebehandlingen har drøftet, vurdert eller nevnt lokaldemokratiets skal-bestemmelse om at flate tak ikke skal tillates. Dette selv om bestemmelsen er et tydelig overordnet krav i områdeplanen som helt klart skulle vært vurdert, og selv om vi har vist til bestemmelsen i klagebehandlingen. 

Hvis det er slik at et detaljreguleringsvedtak kun er et skjønnsmessig vedtak som ikke må forholde seg til overordnede områdeplaner, vil forutsigbarheten forsvinne og overordnede områdeplaner eller arealplaner vil ikke lengre ha verdi. Ved heller ikke å ha opplyst om, drøftet og diskutert skal-bestemmelsen bidrar forvaltningen til å skape helt uønskede spekulasjoner og splittelser som svekker tilliten om det ikke ryddes opp i. 

Vi har tiltro til at Statsforvalteren forstår alvorligheten av dette og ser hvilke konsekvenser det kan få for andre fremtidige saker. 

Kommunen har gode bestemmelser som gir forutsigbarhet for flere ulike interesser. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldene planer, og nye planer må heller ikke bidra til å undergrave overordnede planer som informasjons- og beslutningsgrunnlag. 

I denne saken har verken beslutningstakerne, lokalpolitikerne, Riksantikvaren eller Statsforvalteren vært kjent med skal-bestemmelsen, derfor kan saken heller ikke anses å ha vært opplyst slik de høye kravene i Forvaltningslovens §17 setter krav til.

Vi mener utfallet i saken ville vært klart  annerledes om både lokalpolitikerne og Riksantikvaren hadde vært kjent med skal-bestemmelsen om at flate tak ikke tillates, og med det at man helt klart ville satt krav til en helt annen og betydelig mer stedstilpasset løsning som i mye større grad ville ivaretatt dette helhetlige kulturmiljøet av nasjonal interesse slik at miljøet ble styrket, ikke forringet. Det er altså åpenbart at hverken lokalpolitikerne eller Riksantikvaren har fått nok og riktige opplysninger, noe som er svært alvorlig.

Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosesser, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer gjennom mindre reguleringsplaner for en liten del av en større verdifull helhet. Vi kan ikke se at det er lagt frem konkrete og gode planfaglige vurderinger fra noen for hvorfor man absolutt må ha flatt tak og hvorfor man således ikke skal følge opp skal-bestemmelsene i områdeplanen for Lillesand sentrum. 

Vi kan således derfor heller ikke se at vedtaket har gitt gode nok begrunnelser som sikrer at berørte parter får nødvendig og tilstrekkelig informasjon til å forstå forvaltningens vurderinger, noe som medfører at forvaltningens legitimitet og publikums tillit til forvaltningen settes på prøve. 

Fortidsminneforeningen ser alvorlig på denne saken og sender Dere denne informasjonen som en vennlig bekymringsmelding da vektingen mellom fordeler/ulemper på ingen måte er godt nok avveiet. Ser Statsforvalteren også at det her i denne saken har skjedd noe uheldig og ønsker å ta opp Lillesand kommunes sitt vedtak av 6. desember 2023 på ny, vil det ha vår fulle støtte.

Mener Statsforvalteren at det ikke er behov for ny gjennomgang, ber vi om at følgende spørsmål besvares:

• Hvordan vurderer Statsforvalteren kommunens vedtak sett i forhold til overordnet områdeplans bestemmelse 2.2.8 - «Saltak og halv-valmtak skal benyttes. Flate tak tillates ikke.», samt publikums rettsforståelse og presedensvirkningen av kommunens vedtak?

• Hvordan kan en si at vedtaket ikke ville fått et annet utfall og at kravene i Fvl. §17 er oppfylt, når beslutningstakerne (lokalpolitikerne), Riksantikvaren og tilsynelatende også Statsforvalteren ikke har vært kjent med områdeplanens bestemmelse 2.2.8 som er en viktig bestemmelse som har stor betydning for opplevelsen og bevaringen av det lille men viktige og i stor grad intakte historiske kulturmiljøet av nasjonal interesse?

• Kan Lillesand kommune på eget initiativ oppheve eller endre spesifikke bestemmelser i  aktuell detaljreguleringsplan, jf. Pbl. §12-14 eller §13-1, slik at den blir i samsvar med de gode lokale bestemmelser som eksisterer?

Vi ber om snarlig tilbakemelding. Med ønske om et resultat som sikrer at alle interesser blir ivaretatt og publikums tillit til forvaltningen opprettholdes.

Beste hilsen,

Styret i Fortidsminneforeningen, Aust-Agder lokallag
v/Torgrim Landsverk
Styreleder

KOPI:
- Lillesand kommune
- Agder Fylkeskommune v/Seksjon for kulturminnevern og kulturturisme
- Riksantikvaren
- Sivilombudet