Statsforvalteren støtter Fortidsminneforeningen med flere, og opphever kommunens vedtak rundt riving av Storgaten 19, Farsund.

Statsforvalteren har den 13. juni 2023 behandlet vår med flere sin klage rundt riving av kulturminnet Storgaten 19 i Farsund. Her følger vedtaket i sin helhet:

Vi viser til kommunens oversendelse mottatt her 22.03.2023.

Statsforvalteren opphever kommunens vedtak.

Sakens bakgrunn og Statsforvalterens myndighet

Saken gjelder søknad fra Farsund kommune datert 05.04.2022 om rammetillatelse for riving av bygninger i Storgaten 19, gnr. 1 bnr. 633.

Kommunen godkjente søknaden om rammetillatelse den 13.10.2022.
Vedtaket ble påklaget av Fortidsminneforeningen avd. Agder, Farsund byforening, Sten Hugo Sanden, Storgaten 17, 4550 Farsund, Tom Jølle, Eilif Petterssens vei 15, 1344 Haslum, Ellen Røynestad, Storgaten 16 A, 4550 Farsund, Frøydis Johansen, Inger Sundsgate 3, 4550 Farsund, Gunda A B Rylandsholm, Storgaten 16A, 4550 Farsund, Knut Bernhard Carlsen, Storgaten 24 A, 4550 Farsund og Diderich Buch, Oksehovedveien 12, 1365 Blommenholm. Statsforvalteren viser til klagen.

Fortidsminneforeningen anmodet kommunen i klage av 21.02.2023 om at det ble gitt utsatt iverksetting til klagen var behandlet hos Statsforvalteren i Agder.
Til forberedende klagebehandling i teknisk utvalg 14.03.2023 innstilte kommunedirektøren på ikke å ta klagen til følge, men gi utsatt iverksetting av rivingen. Utvalget besluttet imidlertid ikke å etterkomme sistnevnte anmodning. Fortidsminneforeningen sendte da anmodningen om utsatt iverksetting til Statsforvalteren den 14.03.2023. Saken ble deretter oversendt hit for klagebehandling 21.03.2023.

Vi behandlet anmodningen om utsatt iverksetting den 29.03.2023, hvor det ble gitt utsatt iverksetting av Farsund kommunes vedtak om tillatelse til riving av bygninger i Storgaten 19 av 13.10.2022, inntil klagen var ferdig behandlet.

Statsforvalteren forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Vi viser til kommunens innstilling og sakens øvrige dokumenter.

Klagesaken behandles etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet/Miljøverndepartementet. Statsforvalteren kan prøve alle sider av saken, og herunder ta hensyn til nye omstendigheter, jf. forvaltningsloven (fvl.) § 34 andre ledd. Statsforvalteren kan selv treffe nytt vedtak i saken eller oppheve det og sende saken tilbake til kommunen til helt eller delvis ny behandling, jf. fvl. § 34 fjerde ledd.

Statsforvalterens vurdering

Klagefrist og klagerett
Ifølge kommunen er klagene fra byforeningen og naboer rettidig innkommet. Kommunen opplyser også om at klagen fra Fortidsminneforeningen ikke er innkommet innen 3-ukersfristen, men da Fortidsminneforeningen ikke fikk kopi av vedtaket som part, er der noe uklart når Fortidsminneforeningen ble kjent med vedtaket. Kommunen har vurdert at ettersom de tre andre klagene omfatter samme forhold, har det mindre betydning hvorvidt klagen fra Fortidsminneforeningen er rettidig. Vi tilslutter oss kommunens vurdering, og realitetsbehandler her alle klagene.

Det er også innsendt flere lister med en rekke navn på personer som har ønsket å tilslutte seg klagen. Vi bemerker at vi i likhet med kommunen har forholdt oss til klagere som er naboer/gjenboere. Øvrige klagere anses å være representert ved Farsund byforening eller Fortidsminneforeningen.

Ut fra dokumentene i saken legger vi til grunn at klagerne har klagerett og at klagene er fremsatt rettidig, jf. fvl. §§ 28 og 29.

Sakens opplysning
Saken anses tilstrekkelig opplyst etter fvl. § 17, og Statsforvalteren finner derfor å kunne avgjøre den på grunnlag av de opplysningene som foreligger. Statsforvalteren finner det ikke nødvendig å foreta befaring, da de faktiske forholdene er forsvarlig belyst med kart og flyfoto.

Klagers anførsler
Vedtak om riving er påklaget av flere naboer, byforeningen og fortidsminneforeningen Agder.

Klage fra Farsund byforening datert 02.11.22:

«Det vises til kommunens vedtatte kulturminneplan, at Farsund er en av landets viktigste kulturminnekommuner og at det er påkrevd at kommunen prioriterer ressurser og innsats på kulturminnefeltet. Det vises til den særegne bebyggelsen i sentrum i sveitserstil og riksantikvarens NB! registering av sentrum. I klagen heter det blant annet at: «Når man planlegger å rive en karakteristisk bygning, så bør det være et minstekrav at det finnes godt grunnlagsmateriale som faktisk kan underbygge et vedtak om rivning. Det opereres med at kommunen ønsker 250 nye parkeringsplasser, det er svært vanskelig å finne ut hvor dette tallet stammer fra og byforeningen kan ikke se at det er lagt en faglig parkeringsanalyse til grunn for estimatet. Kommunen forplikter seg både gjennom nasjonale føringer, kulturhistorisk ansvar og eget planverk til å gjennomgå denne saken grundig, se byen under ett og starte et helhetlig arbeid for å integrere byens særpreg i den fremtidige utviklingen. Byforeningen kan heller ikke se at det ligger et politisk vedtak til grunn for rivning av bygget, eller mandat fra kommunestyret til å vedta dette. Det bør forventes at både administrasjon og politikere faktisk utreder saken etter egne vedtatte prinsipper før noen form for avgjørelse skal tas. Det er synd at kommunen går i mot egne vedtatte planer og man bør stille spørsmål om en kulturminneplan faktisk brukes som et verktøy for å forvalte kulturhistorie, eller om det er en fin plan som settes til side når det er mest praktisk. Fag- og sektorplaner er ment å være et verktøy for å treffe gode beslutninger, vi oppfordrer nå både administrasjon og politikere til å tenke seg om hva de egentlig vil med Storgata 19. Rive først og planlegge etterpå har aldri vært en god løsning! Et siste argument er kommunens dobbeltrolle når de har gitt seg selv tillatelse til å rive et historisk bygg. Dette er, så vidt byforeningen vet, gjort uten politisk vedtak og er en klar interessekonflikt. Kommunen har ingen tydelig strategi og det synes som at det er om å gjøre å rive bygget uten konkrete planer».

Klage fra Fortidsminneforeningen Agder datert 16.11.22:
Det vises til at opplysninger om bygningens dårlige stand og at bygningen av hensyn til sikkerhet må rives og betegnes som rivningsklare, ikke er i samsvar med de faktiske forhold og at rivningstillatelse av denne grunn ikke skulle vært gitt. Det vises til at samfunnets syn på kulturmiljøer har endret seg siden planen ble vedtatt for 27 år siden, og at riving av sveitserhuset på tomta for å bygge et parkeringshus som det kanskje ikke er bruk for «er å gå baklengs inn i framtida». Kommunen oppfordres til å lage en ny reguleringsplan og regulere eiendommen til bevaring.

Klage fra Sten Hugo Sanden datert 2.11.22:
Bestrider at bygget i Storgaten 19 er kondemnabelt. Viser til at bygget nylig er omsatt, og at det ikke da var noen opplysninger om skulle tilsi at bygget måtte rives. Legger til grunn at formålet med rivningen er å bygge parkeringshus. Stiller spørsmål med hvilke utredninger behov for parkeringshus er basert på. Ønsker ikke et parkeringshus som nabo. Viser til brannsikkerhet og trafikk.

Klage fra Tom Jølle, m.fl brev datert 2.11.22:
Viser til at Storgaten 19 er ett av de aller fineste originale, og mest påkostede husene i sveitserstil. Huset er sentralt plassert og viktig å beholde.

Søknadsplikt
Riving av bebyggelsen er søknadspliktig etter pbl. § 20-2, jf. § 20-1 første ledd bokstav e).

Plan- og bygningsmyndighetenes kontrollfunksjon
Plan- og bygningsmyndighetene skal kontrollere at søknadspliktige tiltak ikke strider mot bestemmelser i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Hvis tiltaket ikke er i strid med slike bestemmelser, har tiltakshaver krav på å få tillatelse til omsøkt tiltak, jf. pbl. § 21-4 første ledd første punktum.

Plansituasjonen og vurdering av om tiltaket er i strid med gjeldende arealplaner
Eiendommen omfattes av kommuneplan for Farsund kommune, vedtatt av kommunestyret 10.03.2010. Kommuneplanen viser til at området er regulert, og at vedtatt reguleringsplan fortsatt skal gjelde (hensynssone H910).

Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Farsund by, vedtatt av kommunestyret den 20.06.95, hvor den er regulert til bolig/forretning, jf. pbl. § 12-5 andre ledd nr. 1.

Reguleringsplanen for Farsund by har enkelte områder som er underlagt bevaringsformål. Disse områdene er delt inn i tre ulike bevaringssoner. De tre sonene er ledsaget av ulikt sett av bestemmelser, slik at disse fremstår som underlagt bevaringshensyn, men i noe ulikt omfang. Planens system og oppbygning tilsier etter vår vurdering at det er gjort en konkret og detaljert vurdering av i hvilket omfang de ulike deler av sentrumsområdet bør vernes, sett opp imot andre interesser og utviklingsbehov som gjør seg gjeldende i sentrumsområdet. Dette synes å samsvare med kommunens redegjørelse om at det i reguleringsplanen fra 1995 ble gjort en avveining mellom bevaring og utbyggingshensyn.

Storgaten 19 ligger ikke innenfor noen av de tre ulike bevaringssonene, men ligger utenfor spesialområde og er regulert til kombinert formål bolig/forretning. Det er i gjeldende reguleringsplan ingen bestemmelser knyttet til vern av bygningsmassen på eiendommen, og vi ser derfor ikke at reguleringsplanen setter restriksjoner for riving av bebyggelsen. Det er heller ikke nedlagt midlertidig forbud mot tiltak for den aktuelle eiendommen, jf. plan- og bygningsloven § 13-1, eller sikret vern gjennom bruk av generelle bestemmelser til kommuneplanens arealdel, jf. plan- og bygningsloven § 11-9, pkt. 7.

Statsforvalteren legger etter dette til grunn at tiltaket er i samsvar med gjeldende arealplaner.

Prøving av kommunens vedtak av 13.10.2022 om å innvilge søknad om riving av bygninger i Storgaten 19, herunder vurdering av om saken er tilstrekkelig opplyst
Eiendommen Storgaten 19 inngår sammen med store deler av Farsund sentrum i Riksantikvarens NB!-register, som er en oversikt over byer og tettsteder i Norge med kulturmiljøer som er vurdert å være av nasjonal interesse. Ifølge Riksantikvaren har bygningen stor verneverdi som del av bygningsmiljøet i sentrum. Bygningen er imidlertid ikke SEFRAK–registrert. NB!-registeret er opprettet for å bidra til å sikre viktige historiske kulturmiljøers videre eksistens. Registeret definerer utvalgte historiske byområder hvor det må vises særlig hensyn i forbindelse med forvaltning og utvikling.

Kommunene forvalter sine NB!-områder, først og fremst gjennom plan- og bygningslovens virkemidler. I vår sak er imidlertid området inntatt i NB!-registeret etter at reguleringsplan for Farsund by ble vedtatt. Det er dermed usikkert hvorvidt dagens reguleringsplan reelt sett illustrerer de nasjonale interessene som kan ligge i den enkelte eiendom innenfor området. Det opplyses også i saksdokumentene at Riksantikvaren har tatt til orde for at reguleringsplanen fra 1995 ikke gjenspeiler dagens kulturminnefaglige vurderinger.

Videre følger det av fvl § 17 at forvaltningen har ansvar for at saken er «så godt opplyst som mulig» før vedtak treffes. Bestemmelsen lovfester et viktig saksbehandlingsprinsipp, og er rettssikkerhetsmessig viktig for å sikre en forsvarlig saksbehandling. Kommunen har også samordningsplikt med regional kulturminnemyndighet, jf. pbl. § 21-5 første ledd, jf. byggesaksforskriften § 6-2.

Krav til en forsvarlig utredning av saken gjelder generelt i byggesaker. Dette innebærer at det kan melde seg behov for utredning av hensyn og interesser som forvaltes av andre myndigheter, også der man er utenfor høringsplikten i pbl. § 19-1 siste punktum. Søknaden har imidlertid ikke vært forelagt Agder fylkeskommune for uttalelse, ettersom kommunen vurderte at tiltaket ikke var i strid med gjeldende arealplaner. Ettersom slik uttalelse ikke foreligger, og kommunen heller ikke selv i vedtaket av 13.10.2022 synes å ha utredet om og evt. i hvilken grad kulturminneinteresser blir skadelidende, kan vi ikke se at saken er tilstrekkelig og forsvarlig utredet på dette punktet. Manglende utredning har medført at kommunen som bygningsmyndighet ikke har hatt tilstrekkelig kjennskap til hvilke kulturhistoriske verdier som evt. går tapt ved en riving. Vi ser ikke at dette stiller seg annerledes selv om Agder fylkes kommune og Riksantikvaren har unnlatt å påklage vedtaket.

Vi er isolert sett enig med kommunen i at riving ikke strider mot gjeldende reguleringsplan, og at pbl. § 21-4 tilsier at søknader om tiltak som ikke strider mot bestemmelser gitt i eller medhold av samme lov, skal innvilges. Forholdene i denne saken er imidlertid noe spesielle, gitt NB!-registreringen og utsikkerheten knyttet til denne konkrete eiendommens bevaringsverdi. Vi mener derfor det er uheldig at ikke kommunen har utredet dette nærmere. Vi bemerker her at forvaltningslovens krav til en forsvarlig saksopplysning gjelder generelt, og også der saken ikke aktualiserer dispensasjon fra plan. Vi vurderer at manglende utredning av dette forholdet kan ha virket inn på kommunens vedtak, bl. a. ettersom pbl. § 31-5 gir kommunen selvstendig hjemmel til å avslå en søknad om riving inntil det foreligger igangsettingstillatelse for nytt tiltak. Vurderingen her er underlagt fritt skjønn, slik at kommunen – etter en konkret vurdering – vil ha adgang til å forhindre at viktige verdier går tapt, uten at dette ses i sammenheng med det nye tiltaket.

Også hensynet til en reell overprøving av saken i klageinstansen tilsier at saken ikke er tilstrekkelig opplyst, all den tid sakens dokumenter ikke synes å klargjøre hvilke reelle verneverdier som evt. vil gå tapt dersom bygget rives.

Det er i sakspapirene vist til at eiendommen skal bebygges med parkeringshus. Kommunen viser i sitt vedtak til at «fremtidig bruk av eiendommen til parkering må omsøkes særskilt». Vi er enig i dette, men vil avslutningsvis bemerke at kommunen som bygningsmyndighet i så fall også må ta stilling om hvorvidt tiltenkt bruk kan skje innenfor rammene av dagens plan.

Under henvisning til vurderingen over opphever Statsforvalteren Farsund kommune sitt vedtak av 13.10.2022. Det vil si at klager har fått medhold i sin klage, i den forstand at kommunens vedtak er opphevet.

Statsforvalterens vedtak
Farsund kommunes vedtak av 13.10.2022 oppheves under henvisning til begrunnelsen over. Klagen tas til følge i den forstand at kommunens vedtak er opphevet.

Om klageadgang

Statsforvalterens vedtak i klagesaken er endelig og kan ikke påklages til overordnet forvaltningsorgan, jf. fvl. § 28.

Med visse unntak har partene rett til å se sakens dokumenter, jf. fvl. §§ 18 og 19. Partene har fått informasjon om vedtaket ved kopi av dette brevet.

Med hilsen
Eva Louise Jørlo(e.f.) avdelingsdirektør