Statsforvalteren fastslår - Får ikke bygge takterrasse i Grimstad sentrum.
Vi har i dag fått følgende vedtak fra Statsforvalteren tilsendt angående sak om takterasse på bygg i Grimstad sentrum. Les hele vedtaket her:
Vi viser til kommunens oversendelse av saken den 28.11.2025. Statsforvalteren har vurdert klagesaken og fatter følgende vedtak:
Grimstad kommunes vedtak av 01.07.2025 omgjøres. Det gis ikke dispensasjon fra bestemmelse i reguleringsplan for takterrasse. Vedtaket om rammetillatelse omgjøres.
Klager har fått medhold i klagen.
***
Sakens bakgrunn
Saken gjelder søknad fra ansvarlig søker Smia Arkitektstudio AS på vegne av tiltakshaver Henrik Ibsensgate 12 AS, komplett den 11.04.2025, om uteplass og takterrasse. Det er søkt om dispensasjon
fra reguleringsplanens bestemmelse punkt 3.20, samt byggeforbudet i plan- og bygningsloven (pbl). § 1-8.
Det er tidligere omsøkt utestue og takterrasse tilknyttet samme leilighet og bygning. I henhold til søknad av 18.11.2016 ble det den gang gitt tillatelse til utestue, men det ble i samme vedtak gitt avslag på omsøkt takterrasse i tilknytning til utestuen.
Omsøkt tiltak gjelder rammetillatelse for nedsenket uteplass på tak tilknyttet eksisterende loftstue. Loftstuen ligger delvis nedsenket i taket, og det oppgis at ny uteplass vil få samme gulvnivå. Dagens vindu vil bli byttet ut med skyvedører. Nedsenkningen i taket er oppgitt i søknaden til å være 1 meter. Det søkes videre om å oppføre en levegg mot nord som skjermer for innsyn og utsyn fra Kirkegata. Høyden på leveggen er oppgitt til å være 1,7 meter, hvor 1,0 meter er senket fra taknivå. Arealet på uteplassen er oppgitt til å utgjøre 16,6 m².
Kommunen godkjente ny søknad om dispensasjon og søknaden om byggetillatelse den 01.07.2025. Vedtaket ble påklaget av Fortidsminneforeningen Aust-Agder lokallag i brev av 05.09.2025. Statsforvalteren viser til klagen.
Klager har bedt om utsatt iverksettelse, jf. fvl. § 42, og Grimstad kommune besluttet den 14.10.2025 utsatt iverksetting av tiltaket.
Kommunen tok ikke klagen til følge i møte den 25.11.2025. Saken ble deretter oversendt Statsforvalteren for endelig avgjørelse.
Fortidsminneforeningen har den 08.12.2025 oversendt tilleggsopplysninger til Statsforvalteren i Agder.
Statsforvalteren forutsetter at partene er kjent med sakens dokumenter og gir derfor ikke ytterligere saksreferat. Vi viser til kommunens innstilling og sakens øvrige dokumenter.
Formelle forhold og Statsforvalterens kompetanse
Statsforvalteren kan ved klagebehandlingen prøve alle sider av saken, og ta hensyn til nye omstendigheter. Vi skal vurdere de synspunktene klageren kommer med, men kan også ta opp forhold som klageren ikke har nevnt. Ved prøving av det frie skjønn skal vi legge stor vekt på hensynet til det kommunale selvstyret. Vi viser til forvaltningsloven (fvl.) § 34 andre ledd.
Statsforvalteren kan selv treffe nytt vedtak i saken, eller oppheve det og sende saken tilbake til kommunen til helt eller delvis ny behandling, jf. fvl. § 34 fjerde ledd.
I brev datert 15.08.2025 ble klager innvilget utsatt klagefrist med tre uker til og med 05.09.2025. Vilkårene for å ta klagen under behandling i fvl. §§ 28 og 29 ansees oppfylt.
Saken anses tilstrekkelig opplyst etter fvl. § 17, og Statsforvalteren finner derfor å kunne avgjøre den på grunnlag av de opplysningene som foreligger.
Klagen
Klager anfører at ulempene for kulturmiljøverdiene som her skal hensyntas er betydelig større enn fordelene, og at tiltaket vesentlig tilsidesetter hensynet til kulturminner- og miljø av lokal og nasjonal interesse. Faren for presedensdannelse anføres som svært stor. Det påpekes at det aktuelle bygget og nabobygget er av nyere dato og at disse gjennom tidene har fått tillatelse til en utforming som ikke er i tråd med bestemmelsene og intensjonene i områdereguleringen for Grimstad sentrum, i dette tilfellet gjelder dette utforming, materialvalg, fargevalg, takform, osv.
Klagen viser videre til at taket er husets femte fasade og i mange tilfeller like viktig som øvrige bygningsdetaljer. I dette tilfellet viser det seg at takene ofte eksponeres og utgjør en viktig del av Grimstad by sin historie og byggetradisjon. Man har heller ikke vurdert tiltakets synlighet sett fra viktige utsiktspunkt som Kirkeheia, men kun lagt frem byggets utforming isolert sett, noe som ikke har gitt en godt nok opplyst sak med tanke på tiltakets fjernvirkninger.
Klager har i oversendt dokumentasjon til Statsforvalteren vist til at kommunedirektørens innstilling i saken ble endret i klagebehandlingen. Klager har i henvendelse spurt kommunen om dette, hvor administrasjonen har svart at innstilling tilpasses de politiske signaler som foreligger. Ifølge klager kan man ikke se at dispensasjonskravene er oppfylte, og Kommunedirektøren skulle vært pliktig til å informere lokalpolitikerne om dette.
Statsforvalterens vurdering av saken
1. Innledning
Vi går i det følgende først gjennom de rettslige rammene for saken, herunder spørsmålet om søknadsplikt, hvilke rammer for utbygging som er gitt i gjeldende arealplaner, og evt. i plan- og bygningsloven. Deretter gjennomgår vi vilkårene som må være oppfylt for å innvilge dispensasjon, kommunens begrunnelse for dispensasjon og klagers anførsler i saken, og prøver kommunens vedtak om å innvilge dispensasjon i saken.
2. Rettslige rammer for utbyggingen/tiltaket
1. Søknadsplikt
Tiltaket er søknadspliktig etter pbl. § 20-2 første ledd, jf. § 20-1 første ledd bokstav a).
2. Planstatus
Eiendommen omfattes av kommuneplan for Grimstad kommune, vedtatt av kommunestyret 27.10.2020 og er avsatt til sentrumsformål, jf. pbl § 11-7 nr. 1.
Eiendommen er videre omfattet av kommunedelplan for Grimstad byområde (byplanen), som ble vedtatt av kommunestyret 27.10.08, hvor den er avsatt til sentrumsområde. Eiendommen ligger her innenfor sone A. Av tilhørende bestemmelser § 7 første avsnitt følger at:
Arealer avsatt til sentrumsområde kan ha blandet formål; bolig, forretning, kontor, undervisning, offentlig service, allmennyttige formål, hotell, torv, friområde m.v.
I bestemmelsene til byplanen står det i § 4 :
For områder merket med vertikal skravur er formålet å bevare eksisterende bygninger, gatestruktur, murer, hager, vegetasjon og andre elementer med kulturhistorisk verdi. R4.1 Dersom et område med bevaringsskravur inngår i reguleringsplan eller bebyggelsesplan, skal området som hovedregel reguleres til spesialområde bevaring.
(…)
Dette er gjennomført ved at eiendommen i reguleringsplanen som nevnt under er markert med hensynssone bevaring kulturmiljø. Spesialområde ble endret til hensynssone i plan og bygningsloven av 2008.
Eiendommen er videre omfattet av reguleringsplan for Grimstad sentrum, vedtatt 11.11.1991. Etter Byplanen § 9 skal denne reguleringsplanen fortsatt gjelde. Eiendommen ligger innenfor område V29n og er avsatt til «Spesialområde», som gjelder «Antikvarisk/kulturhistorisk bevaringsområder med tilleggsbetegnelse b, n eller o, for hovedsakelig bolig-, næring – eller offentlig formål».
Det følger av tilhørende bestemmelse § 3.9 om «Bebyggelsesplan med vedlegg» at «før byggesøknad i et område skal behandles, skal det foreligge en godkjent bebyggelsesplan, som redegjør for alle forhold vedrørende utforming og bruk av området (…)».
Etter det Statsforvalteren kjenner til, foreligger det ikke en bebyggelsesplan for området. Om overnevnte krav om bebyggelsesplan kommer til anvendelse i saken, er tiltaket eventuelt avhengig av en dispensasjon fra bestemmelsen. Dette er ikke omsøkt, og forholdet er ikke pekt på av partene eller kommunen. Da Statsforvalteren i denne saken finner å omgjøre kommunens vedtak på annet grunnlag, går vi ikke nærmere inn på dette.
Av bestemmelse 4.9.1 i reguleringsplanen fremgår at «Antikvarisk myndighet skal gis anledning til å uttale seg før Bygningsrådet behandler plan- og byggesaker innenfor og inntil bevaringsområdene.» Tiltaket har vært til uttalelse hos Agder fylkeskommune.
Bestemmelse 3.20 i reguleringsplan omhandler «Takform og takplan. Takterrasser». Etter utdrag fra bestemmelsen:
Takterrasser er ikke tillatt, heller ikke terrasser etablert som inntrekninger i takflaten.
Omsøkte tiltak er i strid med bestemmelse om takterrasser. En godkjenning krever dermed dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan.
3. Byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen
Det følger av pbl. § 1-8 første ledd, at det i 100-metersbeltet langs sjøen skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Av bestemmelsens andre ledd første punktum fremgår det at «andre tiltak etter § 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann.».
Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. pbl. § 1-8 tredje ledd. Det er her ikke fastsatt en avvikende byggegrense i gjeldende arealplan.
Omsøkt tiltak er i strid med byggeforbudet i pbl. § 1-8 andre ledd, og en godkjenning krever dermed dispensasjon fra byggeforbudet.
3. Statsforvalterens dispensasjonsvurdering
1. Generelt om vilkårene for dispensasjon
Plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd oppstiller to vilkår for dispensasjon. For det første kan ikke dispensasjonen vesentlig tilsidesette «hensynene bak bestemmelsen som det dispenseres fra, hensynene i lovens formålsbestemmelse eller nasjonale eller regionale interesser». For det andre må fordelene ved å gi dispensasjonen være «klart større» enn ulempene. Begge disse vilkårene må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon.
Det følger av lovforarbeidene at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke.1 Den klare hovedregelen er at planer skal følges inntil de oppheves eller endres.2 Ved dispensasjon fra loven og forskriften til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, jordvern, sikkerhet og tilgjengelighet, jf. pbl. § 19-2 tredje ledd.
Når det gjelder vilkåret om at fordelene må være klart større enn ulempene, er det primært samfunnsmessig areal- og ressursdisponering som er relevant. Fordeler av privat karakter vil kun unntaksvis kunne vektlegges i interesseavveiningen.3
Hvis lovens to vilkår er oppfylt, «kan» kommunen gi dispensasjon, jf. pbl. § 19-2 første ledd første punktum. Dette betyr at kommunen har en skjønnsmessig adgang, men ingen plikt, til å gi dispensasjon der vilkårene etter loven er oppfylt.
Vurderingen av om de to vilkårene i pbl. § 19-2 andre ledd er oppfylt er en juridisk vurdering (rettsanvendelse), og ikke fritt skjønn. Derimot vil kommunens avgjørelse av om den skal benytte den skjønnsmessige adgangen til å innvilge dispensasjon der vilkårene er oppfylt, være underlagt kommunens frie skjønn. Hensynet til det kommunale selvstyret har som nevnt over stor vekt i vår prøving av det frie skjønnet, men er ikke relevant i prøvingen av kommunens rettanvendelse.
En dispensasjon endrer ikke en plan, men gir tillatelse til å fravike planen for det aktuelle tiltaket søknaden gjelder.
2. Kommunens dispensasjonsvurdering og partens anførsler
Bakgrunnen for søknaden beskrives blant annet på følgende måte:
Leiligheten er på 180m2 med fire soverom, men har kun en liten, inntrukken uteplass på 8m2 i 4.etg. Størrelsen og utformingen av leiligheten tilsier at en stor familie på 5-6 personer fint kan bo her, men det er svært begrenset tilgang på oppholdsarealer utendørs. Ved å tillate en ny, nedsenket uteplass vil uteoppholdsarealet øke, som igjen vil gi en høyere bokvalitet ved å bo i sentrum.
I behandlingen av saken var kommunedirektørens innstilling til søknaden negativ, med henvisning til bestemmelse i reguleringsplanen om takterrasser. Teknisk utvalg behandlet saken i møte den 01.07.2025 og vedtok følgende:
Teknisk utvalg ser at det er gjort noen positive tilpasninger og endringer siden opprinnelig søknad, herunder senket høyde på levegg og fjernet sedumdekke på tak. Endringer vil naturlig nok bidra til at tiltaket/uteplassen påvirker taklandskapet i sentrum i mindre grad enn tidligere. Agder fylkeskommune har i tillegg endret sin negative høringsuttalelse, og har i sin reviderte uttalelse ingen merknader til tiltaket som omsøkt. De vurderer videre i sin uttalelse at bygningen ikke har noen verneverdig verdi, samt at det vektlegges at eksisterende tak allerede er flatt. På bakgrunn av fylkeskommunens endrede uttalelse, mener teknisk utvalg: Teknisk utvalg innvilger omsøkt dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse i 3.20, samt fra byggeforbudet i Pbl. § 1-8. Teknisk utvalg gir videre tillatelse til omsøkt uteplass på følgende vilkår:
• Sedumdekke skal ikke etableres på taket av hensyn til taklandskapet i sentrum
• Takoverbygg/el annet overbygg tillates ikke
Klagen ble ikke tatt til følge i klagebehandling i Teknisk utvalg den 25.11.2025.
3. Vurdering av om vilkårene for dispensasjon er oppfylt
Vi vurderer først om hensynene bak bestemmelsen i plan, hensynene i lovens formålsbestemmelse, eller nasjonale eller regionale interesser blir vesentlig tilsidesatt hvis dispensasjon gis.
1. Blir hensynene bak bestemmelsen om forbud mot takterrasser, hensyn i lovens formålsbestemmelse eller nasjonale eller regionale interesser «vesentlig tilsidesatt»?
Kommunen har i sin saksfremstilling av 01.07.2025 beskrevet hensynet bak bestemmelsen på følgende måte:
Hensynet bak denne bestemmelsen er blant annet å sikre at bygningens fasade, taket, sikres et ensartet estetisk uttrykk innenfor samme planområde. Intensjonen ved utarbeidelsen av denne bestemmelsen har vært å sikre at byens tak fremstår autentisk og estetisk ensartet, og at man samtidig bevarer disse fasadene. Dette vil også være av betydning når man ser byen ovenfra.
Statsforvalteren slutter seg til kommunens vurdering av gjeldende hensyn bak bestemmelsen. Vi viser også til at kommunen har bemerket at den aktuelle bestemmelsen, som omhandler forbud mot takterrasser, er en del av fellesbestemmelsene i reguleringsplanen. Dette innebærer at bestemmelsen gjelder for både eldre og nyere bebyggelse som er underlagt reguleringsplanen.
Vi vil også bemerke at gitt hensynene bak bestemmelsen, synes denne å være av særlig viktighet i områder hvor bebyggelsens takflater på grunn av beliggenhet og topografi – ligger eksponert for omgivelsene.
Statsforvalteren tar utgangspunkt i at eiendommen er en del av et bevaringsområde, og at hensyn som bevaring av de antikvariske og kulturhistoriske verdiene kommer klart frem av plan.
Når det gjelder aktuelle hensyn i lovens formålsbestemmelse (§ 1-1) viser vi til at loven skal fremme en bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner» og at «planlegging og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger, og konsekvenser for miljø og samfunn skal beskrives.
Fylkeskommunen har som regional kulturminnevernmyndighet gitt uttalelse i saken, og ga den 16.05.2025 først en negativ uttalelse. Etter opplysninger fra ansvarlig søker er det i ettertid den 02.06.2025 gitt en ny og revidert uttalelse fra Agder fylkeskommune, hvor fylkeskommunen ikke har merknader til tiltaket. Vi viser her til et utdrag fra uttalelsen:
Bygningen er av nyere dato, og vi oppfatter den ikke som verneverdig, men den inngår i Riksantikvarens NB!-område for Grimstad Sentrum, K31, som et kulturmiljø av nasjonal interesse. I vår forrige uttalelse la vi særlig vekt på Riksantikvarens faglige råd til forvaltning av NB!-området Grimstad Sentrum, med vekt på rådene angående forvaltning av taklandskapet. Vi var av den oppfatning at tiltaket var i uoverensstemmelse med RAs råd angående taklandskap.
I etterkant av uttalelsen av 16.05.2025, har det kommet nye opplysninger som vi oppfatter endrer på vår vurdering. Undertegnede var ikke kjent med at takflaten som blir berørt av tiltaket var helt flat, og oppfatter ikke at dette var tilstrekkelig belyst i tegningene, fotografier og øvrig materiale som ble oversendt oss til vurdering. Vi må understreke av vi i utgangspunktet er svært kritiske til at det blir etablert nye takterrasser i NB!-området for Grimstad sentrum, men konkret at vi oppfatter at det omsøkte tiltaket ikke medfører en vesentlig endring av det uttrykket bygningen og den berørte takflaten allerede har.
Statsforvalteren bemerker at det som redegjort for ovenfor ikke skal være kurant å fravike gjeldende plan. Vi viser til at kommunen gjennom bestemmelse i reguleringsplan uttrykkelig har tatt stilling til hvordan man ønsker arealbruken i området skal være, særlig når det gjelder et område som representerer viktige bevaringsverdier, som her. Statsforvalteren legger etter dette vesentlig vekt på de hensyn som gjør seg gjeldende for den konkrete planbestemmelsen. Den klare hovedregelen er at planer skal følges inntil de oppheves eller endres, og vi mener dette særlig gjør seg gjeldende i dette området.
Planen setter et klart forbud mot takterasser, og heller ikke «terrasser etablert som inntrekninger i takflaten» er tillatt. Videre er det gitt noen konkrete unntak fra bestemmelsen i enkelte andre områder; N3a og N3b, hvor det tillates «terrasser mellom sprang i tilbaketrukne takflater». Slik vi vurderer bestemmelsen, har kommunen her gjort en helt konkret og særskilt vurdering av hvilke arkitektoniske grep som ikke er ønskelig innenfor planområdet, og unntakene som er opplistet er helt konkret fastsatt.
Ettersom det legges til grunn at reguleringsbestemmelsen er vedtatt for å ivareta både den enkelte bygning og den samlede bebyggelsens særpreg vurderer vi at hensyn bak bestemmelsen vil bli tilsidesatt med omsøkte tiltak. Takterrassen er trukket noe ned fra dagens takflate, men etter vår vurdering vil de hensyn som bestemmelsen skal ivareta fortsatt gjøre seg gjeldende med styrke. Dette gjelder særlig fordi bebyggelsen fremstår som svært synlig fra området Kirkeheia, som ligger like bak. Kirkeheia er et viktig bynært rekreasjonsområde som strekker seg fra bebyggelsen i Arendalsveien og følger terrengstigningen oppover mot Grimstad kirke. På grunn av topografien i området vil etablering av takterrasse for personopphold bli synlig fra området, og slikt sett fremstå som et fremmedelement som er egnet til å svekke opplevelsesverdien på Kirkeheia. Når søker har redegjort for at også vil være behov for etablering av en levegg for skjerming mot Arendalsveien/Kirkeheia like bak, mener vi dette nettopp er et symptom på den «konflikten» som oppstår dersom man tillater fravik fra reguleringsplanens forbud mot takterrasser i dette området.
Dispensasjonsbestemmelsen er en snever unntaksregel som kun gir adgang til å fravike gjeldende planer og bestemmelser dersom strenge vilkår er oppfylt. En dispensasjon som omsøkt vil ut fra dette stå i strid med hensynet til forutsigbarhet som er fremhevet i formålsbestemmelsen. Vi bemerker også at hensynene til forutsigbarhet skal søkes ivaretatt for alle berørte i et langsiktig perspektiv.
Vi er av den oppfatning av at omsøkte takterrasse vil skille seg ut fra det som er bestemt i plan, på en uheldig måte, særlig med tanke på omgivelsenes kvaliteter. Området er regulert til kulturhistorisk bevaringsområde og det er i aktuell reguleringsplan en målsetting, jf. bestemmelse 3.0, om bevaring av de historiske og antikvariske, kulturelle og miljømessige verdier i området. Vi legger til grunn at tiltaket er i direkte strid med bestemmelse i plan, og videre at størrelsen på tiltaket og overnevnte synlighet taler for at hensyn bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt om dispensasjon gis. Vi mener særlig at takterrassen og tilrettelegging for personopphold til forringe de miljømessige verdiene i området, jf. bestemmelse 3.0.
Vi viser også til formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven, som fremhever hensynet til åpenhet og medvirkning for alle berørte interesser og myndigheter. I denne sammenhengen er det en vesentlig forskjell på prosessen som kreves ved en dispensasjonssak, og den bredere prosessen ved endring av en reguleringsplan. Dersom kommunen skulle være av den oppfatning at det ikke er relevant å opprettholde reguleringsplanens forbud mot takterrasser innenfor Grimstad sentrum, ville det i stedet vært formålstjenlig med en endring i planen, evt. en endring som differensierte på områder med ulik karakter.
Ved å gi dispensasjon i denne saken vil reguleringsplanen uthules og svekkes som styringsverktøy. I tillegg har planer demokratisk legitimitet, ved at de er vedtatt av kommunestyret etter en omfattende prosess. Statsforvalteren finner etter dette at hensynene i lovens formålsbestemmelse, særlig til forutsigbarhet og medvirkning, vil bli vesentlig tilsidesatt dersom omsøkte dispensasjon innvilges. Videre finner vi at hensynene bak reguleringsbestemmelse 3.20 blir vesentlig tilsidesatt hvis det gis dispensasjon, og det ene vilkåret i § 19-2 er da ikke oppfylt. Vi tar følgelig ikke stilling til hvorvidt fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene.
Konklusjon
Under henvisning til vurderingen over omgjør Statsforvalteren Grimstad kommunes vedtak av 01.07.2025. Det vil si at klager har fått medhold i sin klage.
Da vilkår for å gi dispensasjon ikke foreligger, medfører dette at det heller ikke kan gis rammetillatelse for tiltaket.
Statsforvalterens vedtak i klagesaken er endelig og kan ikke påklages til overordnet forvaltningsorgan, jf. fvl. § 28.
Med visse unntak har partene rett til å se sakens dokumenter, jf. fvl. §§ 18 og 19. Partene har fått informasjon om vedtaket ved kopi av dette brevet.
Med hilsen
Statsforvalteren i Agder
