Merknader til oppstart av detaljregulering - Detaljregulering for Østregate 18 og Munkejordet 2, Arendal
Det vises til deres e-post av 22. november 2022 med varsel om oppstart av detaljregulering for Østregate 18 og Munkejordet 2 i Arendal sentrum. Frist for innspill er satt til 13. januar 2023. Vi i Fortidsminneforeningen, Aust-Agder lokallag, ønsker her å komme med våre merknader i saken.
Fortidsminneforeningen har som formål å arbeide for bevaring av vårt lands verneverdige kulturminner, samt å skape allmenn forståelse for verdien av disse. Vi skal være den ledende frivillige organisasjonen i det norske kulturminnevernet. Våre hovedoppgaver er blant annet å arbeide for å styrke tradisjonshåndverket og bygningsvernet, kjempe for at verdifulle kulturminner og kulturmiljøer skal bli ivaretatt ved å engasjere oss i lokale vernesaker og påvirke kulturminnepolitikken i Norge.
Varsel opplyser at «formålet med planleggingen er å rive eksisterende bygninger og sette opp et nytt tidsriktig leilighetsbygg med parkering i kjeller (sykkel og bil)». De opplyser videre at eiendommen er regulert til sentrumsformål, og er belagt med hensynssone kulturmiljø H_570 i kommuneplanen. Området er også omfattet av støysone H_290, aviksone støy.
Tiltakshaver er Østre gate 18 AS og Tomstad AS står som ansvarlig plankonsulent.
Vår konklusjon: Planområdet består av to Sefrak registrerte bygg i et viktig kulturmiljø i Arendal sentrum. Der foreligger tydelige intensjoner og rammeverk rundt ønsket bevaring og videreføring av den særpregede bygningsarven i dette området. Vi ber om at dette hensyntas i det videre arbeidet, se mer under.
PROSESS & PLANDOKUMENTER:
I referat fra oppstart fra Arendal kommune datert 11. oktober 2022 står det under «Kulturminner og kulturmiljø» følgende:
Skeptisk til høyden i forhold til silhuetten i fjellet under fylkeshuset. Visualisering må ligge ved saken slik at vi kan se hvordan det er tenkt fra ulike synsvinkler (3D- visualisering).
Utbygger gjør oppmerksom på at det blir vanskelig å kople til seg Fløyheia på den måten som er tenkt, dersom bygget blir lavere. Men de jobber videre med tilpasning.
I samme referat under «Tilpasning/estetikk/byggeskikk» står der blant annet:
Dagens bygning ligger midt i siktaksen helt nedenfra Friergangen. Historisk var det vanlig å markere dette arkitektonisk, f.eks. med et lite tårn, karnapp eller forseggjort inngangsparti. Skissene viser en slags gjentakelse av dagens bygg, og etter planavdelingen syn i overkant rasjonelt.
Ny bygning vil bli et fondmotiv, og planavdelingen ser for seg at det kan gjøres noe spesielt ut av det. - noe som gir noe tilbake til byen. Det må forholde seg til gatekrysset og siktaksen, dvs. hele gaten helt nedenifra og opp.
Det kan bli bra med et boligprosjekt her, og det gir en god effekt med gangbro for å få til en forbindelse over til Fløyheia.
Selv om skissene ikke viser noen markering av fondmotiv har de tenkt å gjøre noe spesielt ut av det, de har bare ikke funnet det som blir «riktig» ennå.
Siden det er ønske om å rive flere bygg er det naturlig å se hva oppstartsmøtet har diskutert rundt miljøkonsekvensene. Under boksene «Klima» og «Miljøfaglige forhold» står der ingenting om følgende det vil ha ved å rive eksiterende bygg og bygge nytt, i motsetning til å sette istand. Det er allment kjent at det har store miljøfordeler ved å bruke allerede eksisterende ressurser istedenfor å bygge nytt.
Den 19. juni 2022 sendte vi i Fortidsminneforeningen en e-post til utbygger, deres arkitekter, med kopi til Arendal kommune, der vi viser til deres planlagte prosjekt. For å unngå potensielle fremtidige interessekonflikter sendte vi noen tanker rundt hvor viktig det er med tidlig kontakt med kulturminnevernmyndighetene samt kopi av Riksantikvarens klimastrategi og faglige anbefalinger for by- og stedsutvikling. Dessverre kan vi ikke se at dette er hensyntatt i plandokumentene.
RAMMEVERK:
Kommuneplan:
Kommuneplanen sier noe om kommunens overordnede ønsker og mål. I gjeldende kommuneplan fra mai 2019 synes det til å være et overordnet fokus på å følge FN’s Bærekraftmål, og inn mot arealdelen er mål 11 (Bærekraftige byer og samfunn) viktig. Under punkt 11.4 sies det noe om å styrke innsatsen for å å verne om og sikre kultur- og naturarven. I bærekraftsmålene er det også viktig at gjenbruk økes. Ved fortetting og transformasjon sier planen at det skal være fokus på kvalitet og ta hensyn til kulturmiljø, natur og landskap.
I kommuneplanbestemmelsene sist vedtatt 24. mai 2019 står det blant annet under delen om hensynssone kulturmiljø/bevaringsverdig bebyggelse H_570 følgende:
Den antikvariske verdifulle bebyggelsen bør søkes bevart, og områdets særpregede miljø videreføres. Ved reparasjon og annen istandsetting bør så lite som mulig av de gamle materialene skiftes ut. Bygningenes karakter mht. former, materialer, målestokk, proporsjoner, vindusinndeling, detaljer og annet, bør opprettholdes eller tilbakeføres til det opprinnelige. Yttervegger, tak, vinduer, dører og andre detaljer bør være tilsvarende eller tilpasses de originale.
Ny bebyggelse i områdene bør i størrelse og proporsjoner tilpasses den bevaringsverdige bebyggelsen i området. Nye uthus og garasjer bør ha en utforming og materialbruk som underordner seg hovedbebyggelsen.
Det bør benyttes tradisjonelle materialer og byggeteknikker.
Terrengformasjoner, hagemurer- og terrasser av betydning for kulturmiljøet bør bevares.
Offentlige eller allminnelig brukte, gangstier, trappeløp, snarveier, plasser, mv., skal bevares.
I nye kommuneplanbestemmelser for Arendal kommune som kommer senere i år synes intensjonen om å styrke den særpregede bygningsarven å stå enda høyere på ønskelisten.
Kommunedelplan:
I kommunedelplan for sikring og videreutvikling av bevaringsverdig bebyggelse og områdene rundt fra mars 2002 står det at hovedmålet med planen er å legge grunnlaget for en politikk som kan bidra til å videreutvikle og bevare Arendals gamle trehusbebyggelse og særpregede bygningsmiljø, på en best mulig måte. Det er også et mål å bidra til å gjenopprette bevaringsområders kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier.
Planområdet ligger innenfor sone «Sentrumsnære områder» og område 44. Håvet-Langsæ og 48. Sentrum. Delplanen opplyser at man fra forvaltningens side trenger bedre redskap for å styre bygningsmessige forandringer som takoppbygging, fasadeendringer, store ombygninger og oppsetting av skilt og reklame.
Kommunedelplanen gir også en del retningslinjer for saksbehandling og regulering av bevaringsverdig bebyggelse. Blant annet står det:
6.3.1 Riving og vedlikehold av bevaringsverdig bebyggelse
Å rive bevaringsverdige bygninger er i strid med selve formålet/ønsket om å bevare disse bygningene. De bør derfor ikke tillates revet, men brukes og vedlikeholdes godt med respekt for Arendals kulturarv og historiske identitet.
6.3.2 Gjenoppbygging etter brann og annen omfattende skade
En bevaringsverdig bygning som tillates revet, bør i mange tilfeller erstattes med en kopi av den revne, stående på samme sted.
6.4 Tilbygg og påbygg til bevaringsverdig bebyggelse
Tilbygging, påbygging og ombygging, herunder også heving, senking eller endring av takflate, bør tilpasses bygningens arkitektur og bygningsmiljøets særpreg og tradisjon på en god måte. Valgte former og materialer bør være kopier av de eksisterende, eller underordne seg disse.
Alle nybygde tak bør som hovedregel være symmetriske saltak med en takvinkel på mellom 30 og 45 grader. Det bør brukes rød, enkeltkrum takstein av brent tegl. Andre takformen, takvinkler og taktekkingsmaterialer bør bare brukes der de er brukt på bygningen eller kan dokumenteres historisk at de har vært der.
6.5 Nybebyggelse i bevaringsområder
Ny bebyggelse bør i størrelse og proporsjoner som regel harmonere med den bevaringsverdige bebyggelsen i området. I spesielle tilfeller bør andre løsninger kunne aksepteres, dersom de holder estetiske mål.
Bygningskropper med stor bredde bør unngås på grunn av at takplatene vil virke for store og ruvende.
I bymessig bebyggelse, er det viktig at totalskadde hus, eller hus som tillates revet av andre grunner, erstattes med bygninger som viderefører bypreget med fasader i gateløpet, bygnings- og vindus- høyder osv. Lange bygninger i gateløp bør som regel deles opp i bygningskropper med maksimallengder i samsvar med nærliggende bebyggelse. De bør gis inntrykk av å være satt sammen av flere bygninger. Spesiell omtanke bør legges i utforming av ny bebyggelse på hjørne- tomter. De bør bidra til å beskrive gateløp, understreke fondvirkninger osv.
Tak på nybygg bør i utgangspunktet være symmetriske saltak med en takvinkel på mellom 30 og 40 grader. Dersom hoved- delen av bebyggelsen på naboeiendom- mene har andre takvinkler, bør nybygget tilpasses disse. For andre bygninger enn boliger, og generelt i bybebyggelse, bør det kunne sees noe friere på dette.
Verandaer, balkonger, altaner og terrasser over bakkenivå, bør unngås i bevarings- områder. Fortrinnsvis bør plane uteopp- holdsarealer legges på bakken også ved nybygg. I spesielle tilfeller, og i bymessige strøk, kan mindre balkonger og verandaer brukes dersom de tilpasses bygnings- kroppen godt. Dette gjelder spesielt for sveitserhus og påfølgende stilarter.
Nye uthus og garasjer bør ha en utforming, materialbruk og fargesetting som underordner seg hovedbebyggelsen, gjerne med en enklere utførelse med hensyn til dekorative elementer, som sekundær bebyggelse tradisjonelt har hatt.
Mindre bygninger bør gis en arkitektonisk utforming som uttrykker funksjonen og som er i samsvar med, eller i konstruktiv kontrast til, omkringliggende bebyggelse. De bør formgis og plasseres så diskret som mulig og bare der de ikke er til ulempe. Unntak bør kunne gjøres i særskilte tilfelle, dersom de gis et utseende av spesielt høy arkitektonisk kvalitet. Dersom det forøvrig ansees hensiktsmessig, bør transformatorer (nett- stasjoner) og andre tekniske installasjoner innpasses i annen bebyggelse.
Nasjonale føringer:
Arendal sentrum er registrert i Riksantikvaren sitt «NB! - register» som er en database over byer og tettsteder i Norge med kulturmiljøer som har nasjonal interesse. Selv om planområdet ikke er inkludert innenfor Riksantikvaren sitt «NB! - register» anbefales det sterkt at byer som Arendal strekker seg mot å opprettholde en nasjonal verdi, også ved nye utbyggingsprosjekt.
I «Riksantikvarens Bystrategi 2017-2020» står det blant annet følgende:
I de best bevarte bymiljøene av vesentlig regional og nasjonal verdi, herunder NB! - områdene, er det ønskelig å styrke bevaringen og sikre at verdiene og kvalitetene videreføres ved nye tiltak.
I NB! - områdene og andre bymiljøer av nasjonal og vesentlig regional verdi skal kulturmiljøet behandles som en helhet hvor nye tiltak bør innordne seg eksisterende bebyggelse. Nye tiltak skal videreføre områdets særpreg. Viktig i denne sammenhengen er byggehøyder og volum. God formgivning, materialvalg og farger er også svært viktig for å sikre samspill mellom gammelt og nytt.
Bebyggelsesmønster og kvartalsinndeling, gateløp, smug, allmenninger og tomteinndelinger er en viktig del av byens historie, og bør bevares og videreføres.
Ved oppføring av nye bygninger som viderefører stedegen historisk byggeskikk, skal kvalitet i utforming vektlegges. Med kvalitet menes materialer med varighet, god formgivning, bygningsteknisk detaljering og god håndverksmessig utførelse. De nye bygningene skal ikke representere en svekkelse av kulturmiljøets verdi og integritet.
Kulturminnelovens §1 hvor det blant annet står:
Det er et nasjonalt ansvar å ivareta disse ressurser som vitenskapelig kildemateriale og som varig grunnlag for nålevende og fremtidige generasjoners opplevelse, selvforståelse, trivsel og virksomhet.
Når det etter annen lov treffes vedtak som påvirker kulturminneressursene, skal det legges vekt på denne lovs formål.
SAMMENDRAG & KONKLUSJON:
Det er forståelig at man ønsker fortetting i en attraktiv by som Arendal, men det oppleves som rart at man vil rive og ikke gjenbruke når vi alle står i en situasjon hvor man må ha stort fokus på klimatiltak. Bygningene som allerede står i Østre gate 18 og Munkejordet 2 har stått der i lang tid og har gjort seg ferdig med sitt klimaavtrykk.
Planområdet består av tre bygg, to av dem Sefrak registrerte bygg av høyeste verdi (meldepliktig jf. Kulturminneloven §25) og rundt er det også flere andre hus og bygårder med høy aldersverdi som er Sefrak registrerte. Videre består ytterkanten i nord av et historisk smug eller trappeoppgang. Planområdet ligger svært nær sentrum av byen.
Videre ligger planområdet innenfor en hensynssone bevaring H_570 i Arendal kommune, et område som allerede har ganske tydelige intensjoner og rammer for hvordan ting bør/skal gjøres i kommuneplan og bestemmelsene i kommunedelplan. Intensjonene i byens øverste planverk er svært tydelig - «Den antikvariske verdifulle bebyggelsen bør søkes bevart, og områdets særpregede miljø videreføres.»
Ja, man begikk en stor feil tidligere når man tillot Østre gate 14 slik det i dag fremstår. Et bygg som står i sterk kontrast til resten av byens historiske sentrum og områdets særpregede miljø. Men vi har kommet et stykke siden den gang og derfor håper vi at man kan lære av de feil som den gang ble begått og denne gangen setter krav om en ny utbygging som tilpasser seg den historiske bygningsarven i dette viktige kulturmiljøet, bestemmelsene og intensjonene ligger der.
Tiltakshaver skal selvfølgelig få lov til å rehabilitere og bygge, men vi kan ikke forvente at private investorer skal ta ansvaret for å sikre byer og tettsteders særpreg.
Østre gate 18 er enden av gaten, godt synlig fra byens sentrum. Dette har stor betydning for hva som eventuelt skulle bygges, om man står på at dagens kulturminne (Østre gate 18) må rives. For å begrense potensielle interessekonflikter fra vår side i den videre prosessen er det derfor viktig at tiltakshaver jobber videre med følgende:
Fasadene i dagens Østre gate 18 bør bevares eller ny fasade må gis en arkitektur med høy kvalitet fra tiden det opprinnelige bygget ble bygget (empire). Den delen i sørvest ut mot gaten som er synlig fra nedre del av Østre gate må ha maks høyde på tre etasjer slik det er i dag og ha pulttak slik at en bakenfor for eksempel kan ha balkonger, og slik at en fra bysiden samtidig opplever bygget som et eget bygg med saltak. Balkonger på sørlig side og i hjørnet må ikke tillates, mens eventuelle balkonger på vestre side ikke anbefales. Eventuell inngang til parkeringskjeller må legges så lavt i terrenget at inngangspartiet ikke blir synlig lengre nede i Østre gate.
Fasadene i dagens Munkejordet 2 og 2B: Munkejordet 2 må bevares, bygget står i dag på fjell og i utkanten av planområdet og vil ikke stå i veien for utbygging av det andre området. Byggets fasade rehabiliteres på godt kvalitativt antikvarisk vis. Munkejordet 2B kan rives og nytt bygg satt opp eller at dette blir en slags inngang til det resterende bygget med for eksempel en trappeoppgang. Ønsker man et bygg der 2B i dag står må dette ut mot gaten ha en maks høyde på to etasjer og med en fasade tilpasset bygningene ovenfor med stående kledning av tre malt i farger tradisjonelt for byen, sprossa vindu, og tak (type pulttak for eksempel) med teglstein.
Nybygg i bakgrunn inn mot Fløyheia mener vi eventuelt må tilpasses byens særpreg betydelig ved å følge enkelte historiske spilleregler. Som eksempel bør en se på muligheten for at de minste vinduene gis sprosser/krysspost, fasade i tre/ mur må være malt i tradisjonell farge(er) som er dokumentert brukt historisk i byen. Delen i sørvest må ikke trekkes så lang ut at den blir synlig fra nedre del av Østre gate og slik at fasaden ut mot gateplan ikke oppleves så høy. Fra byen må husene øverst i Munkejordet forbli synlig. Heissjakt på tak gis en tilpasset utforming med teglstein på foreslått pulttak.
Smuget/Trappeoppgangen i nordre del av planområdet er også et viktig kulturminne og skal bevares, og det må gis rom på sørlig siden slik at det ikke oppleves som en stor mur. Beplanting mellom oppgang og bygg kan være positivt, om det her ikke tenkes inngangsparti til de ulike enhetene.
Utbyggere slik som tiltakshaver er en viktig ressurs og med dette kommer også et større samfunnsansvar for hvordan man skal videreutvikle sitt nærmiljø, heriblant hvordan Arendals mange kulturmiljø bevares og hvordan opplevelsen av byen blir.
Når byer som Arendal har en positiv vekst har alle et spesielt ansvar for at man bevarer og viderefører den bygningsarven vi har også til kommende generasjoner. Denne arven forteller ikke bare om vår stolte historie, men den er også en inntektskilde gjennom at tilreisende fra inn- og utland kommer til Sørlandet for å oppleve noe annet og akkurat vår vakre kyst med en rik historikk.
Vi ønsker Østre gate 18 AS og Tomstad AS lykke til videre i arbeidet med planarbeidet og nye skisser som viser et godt tilpasset prosjekt mot den historiske bygningsarven rundt. Arendal er fortsatt et fantastisk flott sted, men for hvert bygg som enten forfaller eller bygg som ikke er tilpasset den historiske bygningsmassen, så vil også Arendal miste en del av sin historie og sjel, som vi tilslutt mener vil påvirke byen negativt.
Til slutt vil vi takke dere for at vi har blitt tatt med i høringslisten og ber om at vi får fortsette å bli høringsinstans i denne saken, frem til endelige skisser er avgjort.
Beste hilsen,
Fortidsminneforeningen, Lokallag Aust-Agder
v/Torgrim Landsverk
Styreleder
KOPI:
- Agder Fylkeskommune v/Seksjonen for kulturminnevern og kulturturisme - Riksantikvaren
- Arendal kommune
- Fortidsminneforeningen, Agder avdeling
