Merknader til forhåndshøring - Forslag til reguleringsendring, His Brygge i Arendal kommune.
Vi har i dag den 7. mars 2023 levert følgende høringssvar til Asplan Viak AS og Arendal kommune, angående forslag om mindre endring til reguleringsplan for His brygge:
Det vises til deres brev av 8. februar 2023 med varsel om forhåndshøring til reguleringsendring for His Brygge i Arendal kommune. Frist for innspill er satt til 8. mars 2023. Vi i Fortidsminneforeningen, Aust-Agder lokallag, ønsker her å komme med våre merknader i saken.
Fortidsminneforeningen har som formål å arbeide for bevaring av vårt lands verneverdige kulturminner, samt å skape allmenn forståelse for verdien av disse. Vi skal være den ledende frivillige organisasjonen i det norske kulturminne- og miljøvernet. Våre hovedoppgaver er blant annet å arbeide for å styrke tradisjonshåndverket og bygningsvernet, engasjere oss i lokale vernesaker og påvirke kulturminnepolitikken i Norge.
Deres varsel opplyser at formålet med endring av reguleringsplan for His brygge (planid 09062014-12) vedtatt 26. oktober 2017 er å foreslå endringer som tiltakshaver mener ikke vil påvirke gjennomføringen av planen, eller vil gå ut over hovedrammene i planen eller berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder. Endringene er foreslått gjennomført etter forenklet prosess (mindre endring).
Det er J.B. Ugland gjennom selskapet Kokkeplassen Eiendom AS som eier eiendommen og det er Asplan Viak AS står som ansvarlige for planleggingen.
Vår konklusjon: Planområdet ligger rett ved et fredet kulturmiljø og like ved flere eksisterende hensynssoner for bevaring. Tiltak i planområdet påvirker derfor kulturmiljøinteresser som ligger i randsonen. Vi kan ikke se at der foreligger referat fra møte eller at man har redegjort for hvorfor disse endringene kan gjennomføres som «mindre endring». For at vi i det hele tatt skal kunne støtte en «mindre endring» bes det om at man i reguleringsplanen endrer på kravene til utforming slik at god stedstilpasning nær kulturmiljøer som her sikres og som vi ikke mener går ut over hovedrammene i dagens utdaterte plan.
PROSESS & HISTORIKK:
Området ligger innenfor planområde «His brygge» - Planid 09062014-12, vedtatt 26. oktober 2017 og sist endret i vedtak av 17. mars 2021 i sak 21/2106. Planområdet ligger innenfor 100-meters beltet.
Der ligger ingen registrerte kulturminner innenfor planområdet, men der ligger betydelige verdier rett utenfor og forhåndshøringen av 8. februar 2023 følges av en delrapport for Kokkeplassen kulturmiljø (Asplan Viak, 2023) med en forbilledlig oversikt over alle kulturminner; det gjelder kulturminner fra alle tidsepoker, også kulturminner fra 1900-tallet er også gjort rede for.
Vi kommer derfor ikke til å gå nærmere i detalj rundt områdets viktige historikk, men vi slutter oss til at kulturmiljøet knyttet til den gamle lystgården Kokkeplassen (Marienlund frem til 1964) med hovedbygning fra 1792-95, hageanlegg og privat gravplass, har stor nasjonal verdi og må ha høy forvaltningsprioritet. Dette må få følger for nye prosjekter i randsonen, innenfor planområdet.
Planområdet er attraktivt og lett synlig fra sjøsiden (Hølen) hvor tusenvis av mennesker hvert år kommer for å oppleve sørlandsidyll. Delrapport for kulturmiljø oppgir at tiltakshaver skal bevare områdets særpreg og identitet med stranden, tilhørende plener, champagnehagen og båthuset, som en del av fellesområdet til leilighetsprosjektet. Dessverre reflekteres ikke dette planbestemmelsene eller blokkene som nå oppføres i BB1, blokker som oppleves som stedfremmede og «hvorsomhelst» blokker. Bedre stedstilpasning må tydeliggjøres i endrede planbestemmelser.
Planarbeidet for denne reguleringsplanen ble som nevnt startet opp allerede for nær 9 år siden, og i uttalelser fra den gang Aust-Agder fylkeskommune har kulturminnevernseksjonen sagt lite om dette med tilpasning. Fokuset og synet på god stedstilpasning i og nær viktige kulturmiljøer, som i dette tilfellet, har spesielt de siste fem årene fått et betydelig mye større forståelse en før, mye grunnet økt kunnskap på alle plan.
Det følger av Pbl. §12-14 at de samme regler gjelder for endring av en reguleringsplan, som for utarbeiding av ny plan. Med det kommer krav skriftlighet og dokumentasjon, vi kan ikke se at der foregått oppstartsmøte og at der foreligger referat fra slikt.
Vi forstår «mindre endring» som endringer som relativt sett er mindre i forhold til planen, og som ikke går ut over hovedtrekkene i planen på en måte som forutsetter nytt offentlig ettersyn. Endringene må ikke ha nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser.
Slik vi tolker forslaget til mindre planendringen legges det opp til en økning i nye boenheter i forhold til den gamle planen, det må derfor være lov å stille spørsmål om dette er innenfor rammene og kan håndteres som «mindre endring».
Samtidig ønsker vi å være løsningsorienterte og i forarbeidene i Ot.prp.nr. 32, 2007-2008 til Plan- og bygningsloven gis kommunen muligheten til også å vurdere våre forslag som «mindre endringer».
RAMMEVERK:
Kommuneplan:
Kommuneplanen sier noe om kommunens overordnede ønsker og mål. I gjeldende kommuneplan fra mai 2019 synes det til å være et overordnet fokus på å følge FN’s Bærekraftmål, og inn mot arealdelen er mål 11 (Bærekraftige byer og samfunn) viktig. Under punkt 11.4 sies det noe om å styrke innsatsen for å å verne om og sikre kultur- og naturarven. I bærekraftsmålene er det også viktig at gjenbruk økes. Ved fortetting og transformasjon sier planen at det skal være fokus på kvalitet og ta hensyn til kulturmiljø, natur og landskap.
Et av hovedpunktene til ny arealbruk i kommuneplanen «Fortetting og transformasjon framfor å ta i bruk jomfruelig mark er en annen strategi, men med kvalitet og hensyn til kulturmiljø, natur og landskap».
Ny Kommuneplan:
Selv om denne planen ikke er vedtatt enda, har den kommet langt og bør ha noe å si da den sier litt om fremtidens intensjoner og mål. Fokuset på FN’s bærekraftmål har økt, og et eget punkt rundt estetikk i fellesbesetemmelsene er tatt med. I punkt 10.2 som er føringer for særskilte områder nevnes Tangen som ligger i siktlinje fra planområdet, at området har store natur- og kulturminneverdier, og at det er viktig at videre planlegging og utbygging sikrer utforming av bebyggelse og uteområder har høy kvalitet.
Kommunedelplan:
I «Kommunedelplan for sikring og videreutvikling av bevaringsverdig bebyggelse og områdene rundt» fra 2002 står det at hovedmålet med planen er å legge grunnlaget for en politikk som kan bidra til å videreutvikle og bevare Arendals gamle trehusbebyggelse og særpregede bygningsmiljø, på en best mulig måte. Det er også et mål å bidra til å gjenopprette bevaringsområders kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier.
Planområdet ligger ikke innenfor en hensynssone bevaring, men ligger i siktlinjer til bevaringsområde 56. Tangen, 53. Guldsmedenga, 54. Strømmen og 63. Vrengen.
Delplanen opplyser videre at man fra forvaltningens side trenger bedre redskap for å styre bygningsmessige forandringer innenfor disse områdene.
Regionale bestemmelser:
Agder fylkeskommune ser verdiene i Sørlandskysten og «Sørlandsidyllen» ved at de i sitt handlingsprogram for Agder frem mot 2030 blant annet har lagt til et punkt 1.21 som omhandler Kulturarv - kystkultur/uthavner, og med et ønske om å øke verdiskapingen knyttet til kystkultur, kulturarv i indre bygder og trehusbyene.
Nå er omsøkt planområde langt fra en uthavn, men det er viktig å se at planområdet er et kystnært område og en viktig del av helheten som har stor betydning for regionens helhetlige stolte særpreg og en viktig regional inntektskilde som turistdestinasjon.
Nasjonale føringer:
I «Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging 2019-2023» understrekes det at fortetting skal skje med kvalitet i omgivelsene og med vekt på arkitektur, byrom, kulturmiljø, grøntstruktur og andre miljøverdier.
Europarådets landskapskonvensjon (2000) som Norge signerte i 2004, har som et viktig mål å styrke enkeltmenneskets og lokalsamfunnets medvirkning i arbeidet med planlegging, vern og forvaltning av kulturmiljø og landskap. Dette er styrket gjennom et eget nasjonalt mål som vektlegger engasjement og medvirkning.
I Strategi for småbyer og større tettsteder som regional kraftsentre (Kommunal- og moderniseringsdepartementet, juni 2021) fremhever regjeringen at bærekraftige småbyer og tettsteder vil gjøre hele regionen attraktiv. Strategien har blant annet mål om fortetting og transformasjon i småbyens skala. Dette skal skje med vekt på arkitektur, byrom, kulturmiljø, grøntstruktur og andre miljøverdier. Målet kan være med på å sikre et godt samspill mellom den eksisterende og nye bebyggelsen, og mellom bebyggelse og landskap.
Sett i sammenheng med planområdets plassering like ved en rekke av Arendal kommunes hensynssoner bevaring og den særpregede Sørlandskysten, er det rett å si at planområdet er en del av et større kulturmiljø som har stor betydning for kommunen.
Riksantikvaren i sin strategi og faglige anbefalinger for by- og stedsutvikling fra 2021 sier om strategiens virkeområde blant annet følgende:
«Selv om strategien fokuserer på kulturmiljøer av nasjonal interesse, bør anbefalingene også legges til grunn for kulturmiljøer av lokal eller regional interesse, da prinsippene for forvaltning av disse ikke i vesentlig grad skille seg fra forvaltningen av kulturmiljøer av nasjonal interesse.»
Det er videre et ønske om at tiltak i tilstøtende randområder til kulturmiljø av nasjonal verdi ikke bør redusere opplevelses- eller bruksverdien knyttet til det historiske miljøet.
I strategien og faglige anbefalinger fra Riksantikvaren er disse noen av målene for god by- og stedsutvikling:
Mål 3: Byens mangfold og kulturhistoriske særpreg er bevart og videreført ved nye tiltak. Den historiske byggeskikken, mangfoldet av bygninger, de karakteristiske trekkene ved bebyggelsen og bebyggelsesstrukturen er sammen med byens topograf og landskap med på å gi byer og steder særpreg og egenart. I forvaltningen av kulturmiljøene er det viktig at særpreget og mangfoldet ivaretas og videreføres ved nye tiltak. I by- og stedsutvikling er det viktig at kulturmiljø ikke behandles som en samling av enkeltbygninger, men som en helhet som sees i sammenheng med omgivelsene.
Nye tiltak bør gjennomføres med respekt for kulturhistoriske bygninger, bygningsmiljøer, gater og byrom, og bidra til å ivareta og viderføre det kulturhistoriske særpreget.
I enhetlige/homogene kulturmiljøer bør kontrasterende utforming og uttrykk unngås.
Mål 5: Der det er gjennomført uheldige tiltak som har svekket verdien av viktige kulturmiljøer eller når bygninger går tapt, kan det gjennomføres byreparasjon. Dette kan være rekonstruksjon, tilbakeføring eller oppføring av nye bygninger som viderefører kulturmiljøets egenart og opplevelsesverdier.
Gjennom reguleringsplaner bør tilpasset, god arkitektur, gode visuelle kvaliteter og hensynet til kulturmiljø og respekt for omgivelsene ivaretas og nedfelles i klare og tydelige reguleringsbestemmelser.
Mål 6: Kulturmiljø brukes som utgangspunkt for utvikling av lesbare og attraktive byer og steder. […] egenart og særpreg bør ivaretas ved at lokal og regional byggeskikk danner utgangspunkt for ny arkitektur i kulturmiljøer. Nybygg bør være varierte og gjenkjennelige og ikke anonyme og fremmedgjørende (Mål 6).
PLANBESTEMMELSER FOR HIS BRYGGE:
Hensynene til kulturmiljøverdiene er i svært liten grad tatt hensyn til i den opprinnelige planen. Det flotte i denne saken er at en ellers utdatert reguleringsplan har mulighet til å bli justert til et bedre stedstilpasset prosjekt, slik at flere interesser oppfylles.
På grunn av planområdets beliggenhet langs Sørlandskysten og rett ved et fredet kultuminne/-miljø og andre viktig kulturmiljø avsatt som hensynssone bevaring på flere kanter like ved, samt kommuneplanens intensjoner og mål om å ta hensyn til kvalitet og kulturmiljø, natur og landskap, mener vi det nå også er viktig at planbestemmelsene oppdateres for å sikre disse interessene.
Selv om vi kan være uenige i volumer og størrelsesforhold i prosjektet, er det viktig å respektere forutsigbarheten utbygger er gitt i å skape et lønnsomt prosjekt. Vi håper derfor også at både tiltakshaver og kommunen vil tillate våre forslag til mindre endringer som vil bidra til et mer stedstilpasset prosjekt og hvor kulturmiljøinteressene også oppfylles, uten at det vil fordyre prosjektet. Uten et samspill her, vil dessverre nivået på interessekonflikter i slike saker økes.
Vi ber derfor om at tiltakshaver og kommunen formulerer gode bestemmelser som sikrer dette. Følgende mindre endringer må inn for at vi skal støtte tiltakshaver sitt ønske om mindre endring:
PUNKT 3.01 (BF1):
- Bebyggelsen skal ha vinklet tak (sal, pult eller valm) med takvinkel mellom 30o - 40o.
- Takoppløft mot nord og øst er ikke tillatt.
- Fasaden skal kles hovedsaklig i tre og malt i hvit eller andre farger som historisk kan dokumenteres benyttet i området. Ubehandlet eller grå/brun royal impregnerte fasader tillates ikke.
- Vinduer skal begrenses i størrelse og ha sprosser.
- Bygningsvolum skal tilpasses kulturmiljøet rundt Kokkeplassen.PUNKT 3.02 (BB1):
- Bygget er under oppføring, men det er fortsatt mulig å gjøre mindre endringer som gir bedre stedstilpasning og ikke fremstår som et «hvorsomhelst» bygg.
- Setningen «Minimum 70% av fasaden skal ha mørke farger» fjernes.
- Fasaden skal hovedsaklig kles i tre og malt i hvit eller andre farger som historisk kan dokumenteres benyttet i området. Ubehandlet eller grå/brun royal impregnerte fasader tillates ikke.PUNKT 3.07 (N1):
- Fasaden skal hovedsaklig kles i tre, malt hvit eller andre farger som historisk kan dokumenteres benyttet i området. Ubehandlet eller grå/brun Royal impregnerte fasader tillates ikke.
- Saltaket skal ha røde eller sorte stein.
- Der skal være innspill av sprossa vinduer i nord, øst og vest.
- Bygningsvolum må tilpasses kulturmiljøet rundt Kokkeplassen.PUNKT 3.08 (N2):
- Fasaden skal hovedsaklig kles i tre, malt hvit eller andre farger som historisk kan dokumenteres benyttet i området. Ubehandlet eller grå/brun Royal impregnerte fasader tillates ikke.
- Bygning innenfor sone N2 og/eller V skal ha vinklet tak (pult eller sal) mot sjø. Tak mot sørøst, kan være flatt og benyttes til parkeringsareal, uteareal, e.l.
- Vinklet tak skal ha røde eller sorte stein.NYE PUNKT:
- Ved sprengingsarbeid eller andre større tiltak som kan påvirke bygningsmassen rundt skal tiltakshaver være i dialog med disse. Eventuelle dokumenterte skader som følge av dette på bygningsmassen ved det freda kulturminnet på Kokkeplassen, skal settes istand på antikvarisk vis og skal dekkes av tiltakshaver. Før det gis brukstillatelse til nybygg skal eventuelle konfliktsaker være løst og ferdig utbedret.
- Kokkeplassen som navn er knyttet til kulturminnet av høy nasjonal verdi. Det må derfor sikres i bestemmelsene at dette navnet ikke skal brukes noe sted i forbindelse med prosjekt His Brygge. Eiendom 305/270 som er del av prosjekt BB1 i planbestemmelsene heter Hestehagen. De andre eiendommene i planområdet har ellers ikke bruksnavn, men ingen av dem heter «Kokkeplassen».ANNET PUNKT FOR ARENDAL KOMMUNE:
- Arendal kommune må sikre at eiendommene 305/962, 305/898, 305/1097, 305/455, 305/1040, 305/978, 305/982, 305/849, 305/526, og 305/108 (Kokkeplassen) vest for Vesterveien (rundt det freda kulturminnet Kokkeplassen, blir avmerket som hensynssone bevaring (H_570) i databasen deres, slik at de underlegges de krav til utforming som nevnes i Kommunedelplan for bevaring av 2002. Dette er et enkelt og billig tiltak for kommunen, og vil sikre kulturmiljøet en bedre beskyttelse.
SAMMENDRAG:
Vi ønsker generelt at eksisterende planverk skal respekteres slik at utbygger gis forutsigbarhet til å skape et lønnsomt prosjekt, men nå som utbygger selv ønsker å gjøre endringer i planen må planen generelt gis en reell mulighet for andre innspill. Vi kan ikke se at der foreligger referat fra møte eller at man har redegjort for hvorfor disse endringene kan gjennomføres som «mindre endring», noe som bekymrer oss litt.
Allikevel forsøker vi i respekt og ønsket om et godt samspill å være løsningsorienterte slik at prosjektet ikke fordyres. Derfor, for at vi i det hele tatt skal kunne støtte en «mindre endring» bes det om at man i reguleringsplanen endrer på kravene til utforming slik at god stedstilpasning sikres nær viktige kulturmiljøer som her. Skal forslagene tiltakshaver har kommet med etter loven kunne kalles «mindre endring», mener vi våre forslag også må kunne kalles «mindre endring». En kan ikke forvente at tiltakshaver kommer med slike forslag, og vi ber derfor om at tiltakshaver og kommunen sikrer dette.
Gjeldene reguleringsplan er relativt utdaterte og punktene vi har vil etter vår mening ikke være fordyrende, men heller bidra til et bedre stedstilpasset prosjekt rett ved siden av et fredet anlegg og omkranset av hensynssoner bevaring og «Sørlandsidyll» på nær alle kanter. I forarbeidene i Ot.prp.nr. 32, 2007-2008 til Plan- og bygningsloven gis kommunen muligheten til å vurdere også våre forslag som «mindre endringer».
Etter loven skal fordelene med tiltak være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kulturminneloven §1 er tydelig på at når det etter annen lov treffes vedtak som påvirker kulturminneressursene, skal kulturminneressursene vektlegges. Hvis bedre stedstilpasning ikke tillates, vil det etter vår vurdering medføre at ulempene for kulturmiljøverdiene blir betydelig større enn fordelene og samtidig øke nivået på interessekonflikter i slike saker.
Vi håper derfor at tiltakshaver og Arendal kommune ser verdien i kulturmiljøet hos naboen ved Kokkeplassen av høy nasjonal verdi, og alle de andre kulturmiljøene rundt Hølen med flere hensynssoner bevaring, og at man av den grunn nå mens det fortsatt er mulig bidrar til at området og regionens særpregede identitet i bygningsarven videreføres og også blir tydelig og lesbar i resten av prosjekt «His brygge». For område BB1 som i dag er under oppføring, ber vi kun om at fasadene kles i tre og at disse males. Se våre punkter under «Planbestemmelser for His brygge» for mer informasjon.
Selv om kulturminnevernseksjonen i tidligere Aust-Agder fylkeskommune hadde få kommentarer til utforming da planprosessen startet for planområdet for snart 9 år siden, så betyr ikke det at de ikke mente at stedstilpasning var viktig. Siden 2016 har mye skjedd og kunnskapen og fokuset på å skape stedstilpassede bygg nær kultur- og bygningsmiljøene rundt har økt betydelig.
Kontrasterende utforming og uttrykk som kunne vært «hvorsomhelst», kan lett bygges med gjeldende krav til utforming i dagens reguleringplan for His brygge. Dette håper vi kan bli rettet opp i. Et regionalt selskap slik som J.B. Ugland AS har et ansvar som rollemodell og burde også ha stor interesse av å bidra til å videreføre en særegen identitet som vi vet betyr mye for regionen.
Arendal ble nylig omtalt som en av tretten steder i verden en må besøke i 2023 og i sin korte anmeldelse nevnes bygningsarven spesifikt gjennom setningen «[…] in the quiet Norwegian town of Arendal, a clapboard paradise on the coast […]». Når vi leser dette, vet vi alle hva en tenker på, nemlig Sørlandsidyllen. Bygningsarven i Arendal og langs Sørlandskysten er etter vår mening undervurdert, noe en slik fantastisk kåring signaliserer.
Derfor er det viktig, også utenfor Arendal sentrum, langs populære ferdselsårer til sjøs som her, at man bringer elementer av vår lokale og regionale bygningsarv inn i nye prosjekter slik at vi selv eller besøkende kjenner seg igjen i denne særegne arven vi er så heldige å forvalte.
Steder som kulturmiljøet her og Sørlandskysten generelt trenger ikke det noen ville kalle signalbygg, byen og kysten er i seg selv en signalby/kyst, med sin helt særegne bygningsarv. Vi ber derfor om at våre punkter tas med inn i denne reguleringsendringen. Vi har forståelse for og selv et ønske om at også utbygger skal lykkes, men når disse bygningene skal stå i generasjoner fremover må vi bruke tiden godt for å finne en best mulig løsning før det er for sent.
Vi ønsker J.B. Ugland, Kokkeplassen Eiendom AS og Asplan Viak AS lykke til videre i arbeidet med reguleringsendringen. Vi takker dere for at vi har blitt tatt med i høringslisten og ber om at vi får fortsette å bli høringsinstans i denne saken, frem til endelige vedtak er fattet. Har en spørsmål etter gjennomgang av våre innspill tar vi gjerne et telefonmøte for å avklare eventuelle spørsmål.
Beste hilsen,
Fortidsminneforeningen, Aust-Agder lokallag
Styret v/Torgrim Landsverk
Styreleder
KOPI:
- Arendal kommune
- Riksantikvaren
- Agder Fylkeskommune v/Seksjonen for kulturminnevern og kulturturisme
- Fortidsminneforeningen, Agder avdeling
