Høringssvar - Varsel om off.ettersyn for Stuenes gård i Arendal kommune.

Vi har i dag sendt inn følgende høringssvar i forbindelse med planarbeid for Stuenes gård på Saltrød i Arendal kommune:

Det vises til deres e-post av 15. november 2023 angående varsel om offentlig ettersyn av planarbeid for Stuenes gård i Arendal kommune, med høringsfrist 18. desember 2023. Fortidsminneforeningen ønsker her å komme med våre innspill i saken.

Fortidsminneforeningen har som formål å arbeide for bevaring av vårt lands verneverdige kulturminner og kulturmiljøer, samt å skape allmenn forståelse for verdien av disse. Vi skal være den ledende frivillige organisasjonen i det norske kulturminnevernet. Våre hovedoppgaver er blant annet å arbeide for god stedsutvikling, styrke tradisjonshåndverket og bygningsvernet, engasjere oss i lokale vernesaker og påvirke kulturminnepolitikken i Norge.

Tiltakshaver er Arendal Eiendom KF og Asplan Viak AS står som ansvarlige for planleggingen.

Vår konklusjon: Fortidsminneforeningen takker for muligheten til å få kommentere denne høringssaken. Planområdet ligger innenfor hensynssone bevaring H570 med tydelige bindene bestemmelser gjennom kommuneplanen. Kommunedirektøren er tydelig på at planområdet har store kulturmiljø- og landbrukskvaliteter og at planen må påregnes å justeres, det er vi enige i. Vi ønsker å bidra konstruktivt til en raskest mulig prosess, men det krever også at det tas store hensyn til kulturmiljøkvalitetene. Derfor ber vi om at planbestemmelsene justeres, vi har kommet med forslag under som vi ber om blir inkludert. Vi ber videre om at planområdet utvides til å inkludere hele eiendom gnr. 42 bnr. 2 slik at det skapes forutsigbarhet for hele området, og vi ber videre om at tiltakshaver frem til neste høring innhenter råd som lyttes til fra arkitekt med kompetanse innen lokal byggeskikk og god stedstilpasning, slik at plankartet kan justeres og tid spares. Følges ikke bestemmelsene og forutsigbarheten gitt i kommuneplanen for dette kulturmiljøet opp, vil det kunne medføre sterke interessekonflikter som forsinker planarbeidet.

PROSESS OG PLANDOKUMENTER

Fortidsminneforeningen gav ved planoppstart høringssvar datert 22. april 2022, men vi kan ikke se at disse er drøftet eller kommentert i sakens dokumenter for nåværende offentlig ettersyn med høringsfrist 18. desember 2022. Allikevel sier Arendal kommune i saksfremleggets konklusjon at det er stor mulighet for at planen må justeres etter at høringsinnspillene er mottatt. Dette er vi enige i og takknemlige for at blir presisert. 

Hele planområdet ligger innenfor Arendal kommunes kommunedelplan for bevaring, område «23. Saltrød», hvor det er satt tydelige juridisk bindene bestemmelser i gjeldene kommuneplan, samt at det gis gode råd i kommunedelplanen fra mars 2002. 

Som sagt i vårt høringssvar av 22. april 2022 støtter vi en ønsket fortetting og videreutvikling av Stuenes gård hvis eksisterende bygg settes istand på antikvarisk riktig vis og nye bygg blir plassert og tilpasset riktig innenfor dagens hensynssone for bevaring og planområdet. 

Plankart og planbestemmelser som nå er lagt ut på høring er dessverre ikke tydelige nok rundt hva angår sikring av kulturmiljøverdier.

Saksfremlegget og kommunens vedtak sier blant annet følgende, som vi støtter:

Planområdet omfatter gamle Stuenes gård som er av kulturhistorisk verdi og ligger innenfor hensynssone kulturmiljø. Våningshuset på tomten blir innlemmet i planen. Låve og uthus ble revet i 2014. Eiendommen ble endret fra LNF til boligområde ved rullering av kommuneplanen 2019.

Essensen i saken er hva som er en akseptabel fortetting av Stuenes gård, satt opp mot behovet for rask politisk behandling, slik at utbygging av bofelleskapet kan igangsettes. Utfordringen er å finne en balansert løsning som fremmer et godt bomiljø, […], ivaretar de kvalitetene eiendommen har, og samtidig skal utbyggingen innordne seg det kulturhistoriske landskapet. I tillegg utfordrer forslaget landbruksplanen for Arendal kommune vedtatt 2023. 

I en samlet vurdering av ovenfornevnte forhold mener kommunedirektøren at reguleringsplanen har noen gode løsninger, men at det fortsatt er et betydelig potensiale når det gjelder hensyn til viktige kulturverdier og tilpasning til et eldre kulturmiljø. […].

[…] Det er begrenset hvor stor innvirkning bebyggelsen vil ha sett fra sjø. Likevel er det viktig at et helhetlig kulturmiljø langs kysten opprettholdes og videreutvikles på en tilpasset måte.

Det bevarte våningshuset har høy grad av autentisitet, og er en god representant for sveitserstil og bygget inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde. Bygget er tilhørende kulturlandskap og vei har høy, lokal verneverdi som kulturminne. 

Det er viktig at våningshuset ikke oppleves som et fremmedelement etter utbygging. Med så høy utnyttelse som er foreslått tett inntil den gamle gårdsbygningen kan dette bli en reell problemstilling. I tillegg blir deler av bebyggelsen innenfor BT2 liggende med møneretning motsatt vei. BK2 kan fremstå som et «eget område» og ikke godt tilpasset kulturmiljøet og historisk bygningsmasse. 

Kommuneplanens arealdel har listet opp følgende føringer for området Stuenes gård (B89): «Ny bebyggelse må forholde seg til eksisterende våningshus i forhold til skala, materialer og form. Matjord skal ivaretas og flyttes til annet landbruksområde. Snarvei mot skolen skal ivaretas». Det ble presisert i kommuneplanens konsekvensutredning at planområdet ligger i hensynssone kulturmiljø 570 og en stor negativ konsekvens kan unngås hvis området ikke bygges ut med store volum og fremmed arkitektur.

Disse kommentarene fra Kommunedirektøren sier mye om hvilket konfliktnivå som kan oppstå om man velger å ikke lytte til disse. Vi håper derfor at den videre prosess vil tydeliggjøre at man har et ønske om en konstruktiv planprosess videre for å unngå forsinkelser. Under er bidrag fra oss som vi mener i sterk grad vil bidra til at interessekonflikter med kulturmiljøvernet unngås.

PLANBESTEMMELSER

Vi i Fortidsminneforeningen mener at den beste og raskeste måten å komme videre på er å sikre svært detaljerte og tydelige bestemmelser i planen, som i det minste ikke er svakere enn hva som allerede kreves for hensynssoner bevaring (H_570) i kommuneplanbestemmelsene. 

Hele planområdet ligger som sagt allerede i en hensynssone bevaring og må behandles deretter, derfor må fellesbestemmelsene for hele planområdet gjenspeile dette og ikke kun for en liten «boble» rundt det historiske bygget (avmerket som BT1 og H570 i foreslått plankart).

Derfor foreslår vi følgende endringer i foreslåtte planbestemmelser som vi mener vi sikre en god utvikling. Punktene som ikke nevnes under har vi ingen kommentarer til. 

Punkt 1 (Planens hensikt):

Planen tilrettelegger for etablering av to tomannsboliger og et bofelleskap. Intensjonene er å skape et attraktivt boområde, med felles leg og uteopphold, samt rekreasjonsområder og forbindelser tilgjengelig for allmenheten. Kulturmiljøet i hele planområdet skal behandles som en helhet hvor nye tiltak innordner seg eksisterende bebyggelse og viderefører kulturmiljøets historiske egenart og særpreg.  Planområdet skal forbli en del av område «23. Saltrød» og kommunedelplan for bevaring. 

Punkt 2.1 (Fellesbestemmelser - Krav til utforming):

Den antikvariske verdifulle bebyggelsen skal søkes bevart, og områdets særpregede miljø videreføres. Det skal stilles krav til arkitekt med kompetanse på lokal byggeskikk og stedstilpasning.

Alle nye boenheter skal tilfredsstile kravet til tilgjengelig boenhet. Hvis det medfører forringelse av kulturhistoriske verdier, kan den historiske bygningsmassen fritas fra TEK-17 . 

Ny bebyggelse skal i karakter, størrelse (volum, proporsjoner, høyde, vindusinndeling, detaljer), materialvalg og plassering, tilpasses tilliggende bebyggelsen. Bebyggelsen skal  deles opp i frittstående volum og ha saltak, med takvinkel mellom 30 og 40 grader. Takoppløft tillates i 1/3 av takets lengde. Takoppløft, tekniske anlegg som antenner, solcellepanel, varmepumper og ventilasjonsanlegg skal ikke monteres på fasader eller tak mot sjøen eller det offentlige rom.  

Bebyggelsen skal kles i trepanel, fortrinnsvis kortreiste materialer fra lokale sagbruk. Bebyggelsen skal være malt i hvit eller andre farger som har vært tradisjonelt brukt i lokal byggeskikk. Brunbeiset eller ubehandlede fasader tillates ikke. Synlig del av støttemur og grunnmur skal ha utforming og materialbruk som harmonerer med bebyggelsens tradisjonelle lokale byggeskikk.

Boder, pergola, drivhus og sykkelstativ skal ha en utforming og materialbruk som underordner seg hovedbebyggelsen. 

Etablering av gangveier og uteoppholdsareal, oppføring av gjerder og murer, tillates utenfor byggegrensen. Terrenginngrep skal utføres skånsomt og opparbeides slik at arealene fremstår som grønne og naturtilpasset. 

Terrengformasjoner, hageanlegg, stier/trappeløp/snarveier o.l., murer, hustufter, alleer, rydningsrøyser, merkesteiner, krigsminner, steingjerder, brønner og brønnhus og rekkverk med mer utenfor BT2, Bk1, f_Sp4 og f_Sp5 skal bevares. Nye murer skal oppføres i tradisjonell utførelse, fortrinnsvis i tørrmurt kortreist stein.

Alle søknadspliktige tiltak skal forelegges regional kulturmiljøforvaltning før det fattes vedtak. Fagmyndighetenes uttalelser skal vektlegges i vurderingene. 

Punkt 3.1 (Bk) og 3.2 (BT):

Kommentar: Må vurderes endret etter råd fra arkitekt med kompetanse på lokal byggeskikk og god stedstilpasning.

Punkt 6.3 (Bestemmelser til hensynssoner - Bevaring kulturmiljø):

Eksisterende hovedhus og bygde tiltak innenfor området tillates ikke revet eller fjernet. 

Ved utbedring og reparasjons av eksisterende bygning, skal bygningens karakter mht. former, materialer, målestokk, proporsjoner, vindusinndeling, detaljer og annet, opprettholdes. Yttervegger, tak, vinduer, dører og andre detaljer skal være tilsvarende eller tilpasses de opprinnelige. Det skal byttes ut minst mulig og mest mulig skal gjenbrukes. Det skal stilles krav til materialkvalitet og til at håndverkere har kompetanse innen tradisjonelt håndverk og lokal byggeskikk. Eventuelle tilstandsvurderinger skal utføres av fagkyndige innen bygningsvern og tradisjonelt håndverk. 

Eventuelle nybygg, tilbygg og uthus skal i størrelse og proporsjoner tilpasses og underordne seg eksisterende hovedbygning, og slike tiltak tillates ikke i forkant (mot sjø/vest-sørvest) av den historiske bebyggelsen.

Punkt 7.3 (Før bebyggelse tas i bruk):

Før ny bebyggelse kan tas i bruk skal adkomstvei o_Skv3 ink. f_Sp2 og f_Sp3 være opparbeidet. 

Før ny bebygelse innen område BT2 kan tas i bruk skal parkeringsplass f_Sp4 være opparbeidet, og friområde o_Gf1 skal være ryddet og istandsatt/tilrettelagt for felles uteopphold.

Før ny bebyggelse innen område BT2 kan tas i bruk skal bebyggelsens utvendige fasader  innen BT1 være ferdig istandsatt på antikvarisk riktig vis. 

PLANKART

Plankartet er juridisk bindene og setter store føringer for det videre arbeidet. For å kunne klare å bevare de viktige kvalitetene og de kulturhistoriske verdier, mener vi blant annet følgende må endres på i plankartet:

• Hensynssone H570 må også gjelde innenfor hele sone o_Gt1,  o_Gf2 og sone o_Sgs1. Forøvrig må det sikres i planbestemmelsene at hele planområdet forblir en del av kommunedelplan for bevaring område «23. Saltrød», hvis ikke bør hele planområdet (med unntak av H730) belegges som sone H570. 

• Det bør sikres frisiktsoner fra BT1, slik at den historiske bebyggelsen i fremtiden blir synlig fra sjø og andre viktige siktlinjer. 

• Hele eiendommen Gnr. 42 / Bnr. 2 må reguleres nå (ikke kun halve slik det nå er foreslått), slik at området gis forutsigbarhet og områdets kvaliteter sikres. 

• En arkitekt med kompetanse på lokal byggeskikk og god stedstilpasning bør komme med råd før planen godkjennes. Det er store områder i bakkant som eies av samme eier og det er uheldig om det reguleres for en ny bebyggelse (Bk1) foran den historiske bebyggelsen som kan påvirke opplevelsen av det helhetlige kulturmiljøet. 
  

SAMMENDRAG & KONKLUSJON

Hele planområdet ligger innenfor Arendal kommunes kommunedelplan for bevaring, område «23. Saltrød», hvor det er satt tydelige juridisk bindene bestemmelser i gjeldene kommuneplan, samt at det gis gode råd i kommunedelplanen fra mars 2002. Denne beskyttelsen og forutsigbarheten må ikke ødelegges.

Som sagt i vårt høringssvar av 22. april 2022 støtter vi en ønsket fortetting og videreutvikling av Stuenes gård hvis eksisterende bygg settes istand på antikvarisk riktig vis og nye bygg blir plassert og tilpasset riktig innenfor dagens hensynssone for bevaring og planområdet. 

Plankart og planbestemmelser som nå er lagt ut på høring er dessverre ikke tydelige nok rundt hva angår sikring av kulturmiljøverdier. Dette er Kommunedirektøren enig i, men har slik vi forstår det latt planinitiativet få gå videre for å unngå forsinkelser. Dette krever konstruktivt arbeid i det videre, som ikke setter forpliktelsene for kulturmiljøverdiene til side. 

Vi har derfor for å bidra konstruktivt kommet med en del, men allikevel små, endringer til planbestemmelsene som vi mener må til for å sikre målene man har for bevaring i området. 

Hele planområdet må sees som en helhet og vi ber om at en innhenter råd fra arkitekt med kompetanse på lokal byggeskikk og god stedstilpasning slik at et plankart kan justeres før endelig vedtak. Videre ber vi om at det settes krav til slik kompetanse for de som til slutt skal komme med forslag til utforming av ny bebyggelse. Vi skulle gjerne sett at man prøvde å lage en ny bebyggelse som fremhevet kulturmiljøet rundt hovedhuset, for eksempel ved å lage boenheter i et bygg som ligner på uthuset som ble revet i 2014.

Forøvrig bes det om at hele eiendommen (Gnr. 42 bnr. 2) i Arendal kommune reguleres nå, slik at området gis forutsigbarhet og områdets kvaliteter sikres. Gjør man ikke det, bidrar dette til å skape skepsis rundt hva det videre formålet er for eiendommen som består av viktige kulturmiljø- og landbruksverdier. 

Vi har tillit til at tiltakshaver ønsker å bidra til en videre konstruktiv planprosess, uten unødvendige forsinkelser. Men vi ønsker å være tydelige på at hvis hensynene til kulturmiljøkvalitetene, som også er juridisk bindene i kommuneplanbestemmelsene, ikke følges opp i det videre arbeidet kan det medføre sterke interessekonflikter.

Til slutt ønsker vi å si at den tradisjonelle lokale og regionale byggeskikken langs kysten i Arendal og på Sørlandet forøvrig er en del av regionens styrke og konkurransefortrinn, men at for hvert nytt tiltak som står i brudd til dette med «hvorsomhelst» bygg, så bidrar man også til å svekke regionens særegenhet og med det konkurransefortrinn. Vi håper derfor at også tiltakshaver og Arendal kommune ønsker å være med på dugnaden det er å skape stolthet rundt vår lokale kulturarv. 

Vi takker dere for at vi har blitt tatt med i høringslisten og ber om at vi får fortsette å bli høringsinstans i denne saken, frem til endelige skisser er avgjort.

Beste hilsen,
Styret i Fortidsminneforeningen Aust-Agder lokallag
v/Torgrim Landsverk
Styreleder

KOPI:
- Agder Fylkeskommune v/Seksjonen for kulturminnevern og kulturturisme
- Riksantikvaren
- Fortidsminneforeningen, Agder avdeling