Høringssvar - Oppstart av detaljregulering for Osedalen sørøst, Froland kommune.

Vi sendte i går inn følgende høringssvar i forbindelse med oppstart av detaljregulering for Osedalen sørøst i Froland kommune sitt kommunesenter. Les hele svaret her:

Det vises til deres brev datert 24. februar 2026 med saksnummer 652452-01 hvor det varsles om oppstart av detaljregulering for Osedalen sørøst i Froland kommune, med høringsfrist satt til 17. mars 2026.

Fortidsminneforeningen har som formål å arbeide for langsiktig bevaring av kulturminner og kulturmiljøer, samt å skape allmenn forståelse for verdien av disse. Foreningen jobber gjennom frivilligheten. Våre hovedoppgaver er blant annet å arbeide for god stedstilpasning, styrke tradisjonshåndverket og bygningsvernet, engasjere oss i lokale vernesaker og påvirke kulturminnepolitikken i Norge.

INTRODUKSJON AV SAKEN:

Planens hensikt er å tilrettelegge for en detaljreguleringsplan for Osedalen sørøst basert på mulighetsstudie utarbeidet for området (Asplan Viak AS, 20.12.2024). I tråd med mulighetsstudie utarbeidet for området, er det ønskelig å legge til rette for boliger, torg, utadrettet virksomhet på bakkeplan, parkering og aktivitetshus. Det planlegges utarbeidet en detaljreguleringsplan der området reguleres til kombinert arealformål i tråd med dette.

Området er i dag regulert i områdeplan for Blikåsen, Songe og deler av Osedalen (29.3.2012). I planen er de aktuelle feltene regulert til BNFK1 - Kombinert bolig, næring, forretning, kontor, O1 - Offentlig tjenesteyting, og del av Be1 - Bensinstasjon. Hensynssone H730_2 for automatisk fredet kulturminne (bygdeborg) ligger i deler av det sørøstlige planområdet. Kommunehuset fra før 2. Verdenskrig ligger også innenfor planområdet og har viktige alderskvaliteter selv om bygget ikke er et registrert kulturminne.

‍ ‍

AKTUELLE PLANBESTEMMELSER / FAGLIGE RÅD:

Nøkkelordet i dette planarbeidet bør etter Fortidsminneforeningen sitt syn være «By- og stedsreparasjon», noe vi mener er i tråd med planverk og faglige råd vist til under. Selv om noen av planverkene og faglige rådene kun gjelder kulturmiljøer, så har man kommunehuset som et eldre bygg fra før krigen og byborgen som et arkeologisk kulturminne av nasjonal verdi. Vi mener derfor at en bør se på Osedalen som et viktig sted for Froland kommune som kommunens senter og kommunens utstillingsvindu hvor god stedstilpasning til lokal identitet bør ha stor betydning i en bærekraftig utvikling.

By- og stedsreparasjon defineres blant annet som «Oppføring av nye bygninger som ivaretar og bygger oppunder miljøers helhet og særpreg» og i denne sammenheng tenker vi på Osedalen og områdene rundt som helhet der den tradisjonelle bygningsarven i form, volum/høyder, materialvalg, fargevalg og takform fortsatt står sterkt.

Kommuneplanens samfunnsdel 2021-2033:
På side  10 sier samfunnsdelen blant annet følgende:

Bærekraftige lokalsamfunn:
Gjøre byer og lokalsamfunn inkluderende, trygge, robuste og bærekraftige.

Kommuneplanens arealstrategil 2021-2033:
På side 4 sier arealstrategien blant annet følgende: 

I planleggingen skal det tas hensyn til overordnet grøntstruktur, forsvarlig overvannshåndtering, kulturhistoriske verdier og estetiske kvaliteter. Kulturminner og kultur miljøer bør tas aktivt i bruk som ressurser i tettstedsutviklingen.
‍ ‍

Kommuneplanens arealdel 2023-2033, planbestemmelser:
Under kommuneplanbestemmelsene og de generelle bestemmelsene står blant annet følgende:

• Bestemmelse 3.4.2 (Bevaring kulturmiljø):
  […], Bygdeborgen og brua over Songeelva i Osedalen, […] er markert som kulturminner. Generell sikringssone til fornminner er også markert. 

Regional plan for senterstruktur og handel i Agder, 22. oktober 2024:
I regional plan for senterstruktur og handel som etter vår forståelse er etterfølgeren av fylkesdelplanen for tettstedsutvikling og kjøpesenteretablering som kommunen har bundet seg til. Her nevnes Osedalen som et kommunesenter og i planens står blant annet:

4.6. Retningslinje om etablering av handel og tjenester i bevaringsverdige bygningsmiljøer: Etablering og utvidelse av detaljhandel og tjenestevirksomhet skal tilpasses stedets omgivelser, egenart og bygningsmiljø. […]. Nye tiltak må innordne seg eksisterende bebyggelse og videreføre kulturmiljøenes verdier.

Fylkeskommunens formingsveileder for Osedalen, 2023 :
Hensikten med formingsveilederen var å gi hovedprinsipper for bebyggelse, uterom og terrengbearbeiding i Osedalen sentrum. Formingsveilederen var dels en oppfølging av mulighetsstudien for Fremtidens sentrum i Osedalen som ble gjennomført i 2021. 

I veilederen s.29-47 kommer det frem betydningen av volum, form, takform, materialbruk og fargebruk, tilpasset lokale byggetradisjoner.
‍ ‍

Fylkeskommunens mulighetsstudie for Osedalen sørøst, 2026:
Fylkesutvalget innvilget i mars 2026 midler til en mulighetsstudie for Osedalen sørøst. 

Arbeidet fra dette er ikke ferdigstilt, men vi ber om at aktørene som er ansvarlige for denne mulighetsstudien leser seg opp på og lytter til de innspill som har kommet i forbindelse med oppstart av detaljregulering og at mulighetsstudien legges ut i forbindelse med offentlig ettersyn.

Riksantikvarens faglige råd:
Selv om Riksantikvarens strategier fokuserer på kulturmiljø av nasjonal interesse, sier strategiene at anbefalingene bør legges til grunn også for kulturmiljøer av lokal og regional interesse, da prinsippene for forvaltning av disse ikke i vesentlig grad skiller seg fra forvaltningen av kulturmiljø av nasjonal interesse. Noen av Riksantikvarens faglige råd som kan være av nytte for denne plansaken er:

• Nye tiltak bør gjennomføres med respekt for kulturhistoriske bygninger, bygningsmiljøer, gater og byrom, og bidra til å ivareta og videreføre det kulturhistoriske særpreget. 

• Gjennom reguleringsplaner bør tilpasset, god arkitektur, gode visuelle kvaliteter og hensynet til kulturmiljø og respekt for omgivelsene ivaretas og nedfelles i klare og tydelige reguleringsbestemmelser.

• Det kulturhistorisk særpreg og det som skiller og gir egenart og grunnlag for identitet, skal legges til grunn for både bevaring og utvikling av kulturmiljø. Dette gjelder både gate- og bebyggelsesstruktur og bygningsvolumers utforming, material- og fargebruk.

• Steders egenart og særpreg bør ivaretas ved at lokal og regional byggeskikk danner utgangspunkt for ny arkitektur i kulturmiljøer. Nybygg bør være varierte og gjenkjennelige og ikke anonyme og fremmedgjørende. 

SAMMENDRAG og KONKLUSJON:

Osedalen er Froland kommune sitt kommunesenter. Kommunesentre er kommuners utstillingsvinduer og bør ha fokus på kommunens identitet og estetiske kvaliteter. 

I planinitiativets figur 2-5 ser man kanskje et av de eldste byggene (Kommunehuset) helt sørvest i planområdet. Dette er ikke et registrert kulturminne, men har allikevel store alderskvaliteter trolig bygget før 2. verdenskrig og 1940. I tillegg har man bygdeborgen som et arkeologisk kulturmiljø av nasjonal verdi i øst/nordøst. Området har derfor store og viktige kulturmiljøverdier.

Selv om Osedalen dessverre har gjennomgått noen uheldige og nær sagt ukritiske «hvorsomhelst» tiltak i senere tid, så betyr ikke dette at denne utviklingen med fragmentering og svekkelse av kommunesenterets kvaliteter trenger å fortsette. Derfor viser vi i beste mening til «Byreparasjon» fordi Froland kommune som helhet er en vakker kommune med store kvaliteter i blant annet bygningsarvens særpreg.

Dette planinitiativet er derfor svært avgjørende for den videre utviklingen av Osedalen som kommunens senter og utstillingsvindu for Froland i et langsiktig perspektiv. Vi mener nøkkelordet må være «By- og stedsreparasjon» og at dette er i tråd med de intensjoner og planer som finnes, selv om ikke alle planer er like tydelige.

Man skal selvfølgelig kunne fornye og utvikle seg, men når en nå skal gyve løs på dette prosjektet som vil ha stor betydning for Osedalen og kommunen som helhet, så må en se på hva essensen er og bør være for et sted og da Osedalen som Froland sitt kommunesenter.

Noe av essensen hva angår bygningarven i Froland er at ingenting eller svært lite er helt likt, ingen hus er like, alle er forskjellige. Men samtlige er allikevel laget innenfor et «tema» og det er yttergrenser på temaene. Går man på utsiden av disse «temaene» så vil det forringe stedets kvaliteter. Mulighetsstudiene vist i planinitiativet er i ubalanse med disse temaene og bryter på flere punkt, slik som blant annet høyde, skala og takform.

Nasjonale faglige råd og føringer er tydelige på at utforming av byer, nærmiljø og steder kan bety mye for helsen og livskvaliteten til folk. Inspirerende omgivelser kan skape mer fysisk og sosial aktivitet, motvirke ensomhet og gi større trygglek. Kvalitenene i omgivelsene kan også bidra til høyere trivsel, bedre oppvekstvilkår, mer inkludering og tilhørighet, for bygningsarven er en del av vår felles identitet. 

Derfor er det viktig at utviklingen av byer og steder tar utgangspunkt i og videreutvikler eksisterende kvaliteter for at identiteten og særpreget til stedene skal bli bevart. Det trenger ikke å være til hinder for at kulturhistoriske bygg kan få ny eller endret bruk, eller at område blir transformert, så lenge nye byggetiltak blir tilpasset verdiene rundt med tanke på 1) skala, form/takform, 2) struktur, 3) materialvalg og 4) fargevalg.

Vi håper derfor at følgende innspill vil tas med i det videre arbeidet:

• Ny bebyggelse:

  • Illustrasjonen vist i planinitiativets mulighetsstudie datert 22. mai 2025 er i ubalanse med omgivelsene og trenger etter vår mening betydelige forbedringer. Spesielt er fem etasjer ut mot gateplan og flate tak svært problematisk.
    
    Vi ber om et prosjekt med betydelig større fokus på elementene nevnt ovenfor;
    1) skala/høyde, 2) form/takform, 3) struktur, 4) materialvalg og 5) fargevalg.

  • Bygg med fem etasjer inntil fylkesvei 42 og hovedgjennomfartsåren gjennom Osedalen er svært høyt, vil være i ubalanse og presser grensene for hva Osedalen kan tåle da bebyggelsen forøvrig i området består av 2-3 etasjers bygg. Etter vår mening burde man ha bygg med tre etasjer inntil fylkesveien og så legge flere bygningsvolum i bakkant, med parkområder mellom slik at man sikrer intensjonen om høg utnyttelse. Tenk gjerne eldre gårds- eller Klyngetun hvor ny bebyggelse legges tett og variert, men altså høyere enn tradisjonelt.

  • Bebyggelsen bør ellers være noe variert i volum, form og farge, men alle med sal- eller pulttak ut mot fylkesveien. I tillegg bes det om at det brukes kledning av tre, malt i lokalhistoriske farger slik som rød, oker og hvit. Taket bør ha tradisjonell taktekking, som rød/sort tegl eller bølgeblikk i sink/ufarget aluminium. Vi mener også det vil øke prosjektets kvaliteter med noen vinduer som har sprosser.

  • Parkering må i størst mulig grad sikres under bakkenivå grunnet prosjektets ønske om stor utnyttelse.

• Plankart:

  • Byggegrenser på ny bebyggelse bes sikret med mindre volum, oppdeling og variasjon.

  • Grønnstruktur bes sikret om området tillater det.

  • Bygdeborgen bes sikret med båndleggingsone H730 (jf. Lov om kulturminner) og sikringssoner.

  • Frolandsveien 995 (Kommunehuset) hovedvolum mot nord nærmest fylkesveien bes avsatt til hensynssone bevaring H570 med bestemmelser utarbeidet i samarbeid med Agder fylkeskommune.

• Planbestemmelser:

  • Det er viktig at planbestemmelsene er tydelige fordi vi altfor ofte ser planer som selges videre og hvor intensjoner endres til det negative fordi juridisk bindene bestemmelser ikke er tydelige nok. 

  • Formålsparagrafen bes si noe om at det også er et formål om å løfte Osedalen som kommunesenter med god stedstilpasset bebyggelse bygget på lokal identitet.

  • Hvis ikke illustrasjoner gjøres juridisk bindene bes det om at planbestemmelsene tydeliggjør blant annet følgende;
    
    - bebyggelsen skal ha ulik volum/form slik at det skapes litt variasjon,
    - material- og fargebruk (fasader må ha tre. Lokalhistorisk fargepalett som rød,
       oker og hvit, mens brunbeis, grå eller ubehandlet ikke tillates),
    - sikre varierende høyder og maks høyder for både gesims og møne,
    - krav til mest mulig saltak eller pulttak (inkl. takvinkel). Store flate tak ut mot
       fylkesveien og synlig fra sentrumsområdet tillates ikke.
    - tak skal ha rød og/eller sort tegl. Mindre takvolum kan ha metallmateriale som
       for eksempel sink,
    - takrenner/nedløp bør utføres i sink (utdøende viktig byggetradisjon vi ber om
       hjelp til at videreføres til nye generasjoner),
    - balkonger tillates ikke utenfor fasadens yttervegger eller på tak mot nord,
       nordvest, og nordøst.
    - et viss antall vinduer bør ha sprosser, særlig mot fylkesveien,
    - maks bredde/lengder på bygningsvolum,
    - krav til parkeringsanlegg under bakke for boliger,
    - sikre en båndleggingssone H730 for bygdeborgen arkeologisk kulturminne og
       Frolandsveien 995 med hensynssone bevaring H570.

• Annet:

  • Det bes om at det i det videre planarbeidet lages illustrasjoner som visualiserer  prosjektet godt opp mot annen bebyggelse rundt, gateplan og andre naturlige punkt.
    

Til slutt takker vi for at vi har fått være inkludert i forarbeidet til denne planen. Skulle det være spørsmål i det videre arbeidet så ta gjerne kontakt. I vår frivillighet finnes god  arkitekt- og håndverkskompetanse innen eldre bygningsmasse og lokale byggetradisjoner som gjerne bidrar.

Beste hilsen,
Fortidsminneforeningens Agder avdeling – Antikvarisk Utvalg
v/Torgrim Landsverk, utvalgsleder

‍ ‍

KOPI:
- Riksantikvaren
- Statsforvalteren i Agder
- Agder Fylkeskommune v/Seksjonen for kulturminnevern og kulturturisme
- Fortidsminneforeningen, Aust-Agder lokallag