Assuransegården AS (Gard) sin detaljregulering for Strømsbusletta S1 påklages.
Vi har i dag dessverre måttet påklage ny detaljregulering for Strømsbusletta felt S1 i Arendal, hele klagen kan leses her:
Det vises til deres brev av 27. mai 2025 med varsel om vedtatt detaljregulering for Strømsbusletta felt S1 i Arendal kommune. Det vises videre til vårt høringssvar ved oppstart 24. mai 2023 og ved offentlig ettersyn 8. juli 2024.
Fortidsminneforeningen har som formål å arbeide for langsiktig bevaring av kulturminner og kulturmiljøer, samt å skape allmenn forståelse for verdien av disse. Vi jobber gjennom frivilligheten. Våre hovedoppgaver er blant annet å arbeide for god stedstilpasning og å styrke tradisjonshåndverket og bygningsvernet, engasjere oss i lokale vernesaker og påvirke kulturmiljøvernpolitikken i Norge.
EIENDOMMEN
Tiltakshaver er Assuransegården AS (Gard) og ansvarlig for planleggingen har vært Asplan Viak AS.
Detaljregulert parkeringsanlegg ligger i Vesterveien 27 på Strømsbu like utenfor Arendal sentrum. Planområdet grenser videre til et viktig kulturmiljø med et fredet anlegg av nasjonal verdi, samt lokal hensynssone bevaring H570 i vest, sør og øst, som i Kommunedelplan for bevaring er referert til som hensynssone «50. Kittelsbukt - Strømsbuneset - Ormviga».
Da hensynssonene ble laget så lå det en nyere bensinstasjon som av naturlige årsaker ikke var naturlig å innlemme i hensynssonen, selv om området i landskapet helt klart er en del av Strømsbu.
Eiendommen ligger ellers kystnært ca. 184 meter fra kystlinjen, en kystlinje med et særpreg som ikke bare er viktig lokalt, men også regionalt. Plan- og bygningsloven er tydelig på at det skal tas særlige hensyn til natur- og kulturmiljøverdier i strandsonen.
Like ved i Svinodden-Varmekroken (sak 21/12647) har samme tiltakshaver i senere tid også fått gjennomslag for å rive flere kulturminner i nevnte hensynssone, samt tillatelse til bygging av et større volum inntil allerede eksisterende stort stedsfremmed volum.
Denne detaljreguleringen påklaget vi, men etter henvendelse fra tiltakshaver trakk vi klagen, fordi vi ble gitt et inntrykk av at kulturmiljøvernet skulle bli tatt med på råd og at en ville sikre et godt lokalt stedstilpasset anlegg. Dessverre tok vi feil og etter at vi trakk klagen hørte vi aldri noe mer fra dem før nærmere 3 uker etter at arkitektkonkurransens stedsfremmede vinnerforslag var offentliggjort i fagbladet Arkitektur.
Vi er på ingen måte i mot tiltakshavers behov for mer plass og nytt parkeringsanlegg, men utviklingen i området som har blitt tillat setter hensynssonen og de sårbare helhetlige kulturmiljøkvaliteter på prøve og en må snart spørre seg hvor tålegrensen går. Planområdet ligger i et sårbart kulturmiljø hvor det er særdeles viktig at nye tiltak tilpasser seg de fantastiske kvaliteter som eksisterer, derfor hadde vi håpet at en tiltakshaver som i denne saken virkelig hadde tatt ansvar og sett nærmere på høyder, form, volum, materialvalg og farger.
BESTEMMELSER
Området omfatter felt S1 i områdeplan for Strømsbusletta - Arendal kommune (Planid 1914r8), som er regulert for sentrumsformål (bolig, handel, kontor, tjenesteyting, service, restaurant med mer. Industri eller annen forurensende/støyende virksomhet er ikke tillatt - Det tillates ikke boligformål i 1. og 2. etasje mot fv 42 eller 420).
Kommuneplan:
Kommuneplanen sier noe om kommunens overordnede ønsker og mål. Ved fortetting og transformasjon sier kommuneplanen at det skal være fokus på kvalitet og å ta hensyn til kulturmiljø, natur og landskap.
Siden tiltaket grenser til hensynssone bevaring på flere sider avsatt i kommuneplanens arealdel, mener vi at en bør ta hensyn til intensjonene i kommuneplanbestemmelsene sist vedtatt 27. april 2023 hvor det under delen om hensynssone kulturmiljø/bevaringsverdig bebyggelse H570 blant annet står følgende:
Hensynssonen har til hensikt å sikre bevaring og vern av eldre bebyggelse og historiske spor i landskapet.
Den antikvariske verdifulle bebyggelsen bør søkes bevart, og områdets særpregede miljø videreføres.
Ved dokumentert fravær av verneverdier skal bygningsdeler som yttervegger, tak, vinduer og dører tilpasses- og underordnes strøkets karakter/bevaringsverdige tilliggende bebyggelse.
Nye boliger skal i karakter, størrelse (volum, proporsjoner og høyde) materialvalg og plassering, tilpasses tilliggende bebyggelse.
Nye […] anlegg skal ha en tradisjonell utforming og materialbruk.
I samme kommuneplanbestemmelser som er juridisk bindene i gjeldene planområdet under punkt 10 - Forhold som skal avklares og belyses i reguleringsplan, står det i punkt 10.3 - Virkning på omgivelser blant annet følgende:
I område- og detaljreguleringsplaner skal det dokumenteres at nærmiljøet rundt planområdet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter, […].
Reguleringsplaner skal der det er relevant redegjøre for forholdet til viktige siktlinjer, betydningsfulle enkeltbygninger, silhuett og viktige landskapstrekk […]. Nær- og fjernvirkningen sett fra sjøen og sentrale standpunkt på land skal dokumenteres.
Kommunedelplan:
Det fremgår av denne delplanen at hensynssone 50. Kittelsbukt-Strømsbuneset-Ormviga er et stort område med en mengde bevaringsverdige bygninger av forskjellig slag. Stedet har beholdt sitt særpreg når det gjelder miljø og struktur, og at dette må danne grunnlaget ved videre utbygging.
Kommunedelplanen gir også en del ikke-juridisk bindende retningslinjer for saksbehandling og regulering av bevaringsverdig bebyggelse og burde vært hensyntatt.
Estetisk retningslinjer:
I Arendal kommune har man også Estetisk retningslinjer for plan- og byggesaksbehandling i Arendal kommune datert 23. februar 2002 som etter vår kunnskap er juridisk bindene og skal følges. Her står det blant annet under punkt 2 - Plan- og byggesaker:
2. Kvalitetskrav - Fortetting og nybygg:
Bygg og anlegg bør ha stedlig forankring med god estetisk utforming i seg selv, i forhold til omgivelsene og i forhold til landskapet.
[…] Således vil forståelse av stedlig byggeskikk og landskapsvirkninger være viktig for et godt resultat.
Når større anlegg […] oppføres utenfor sentrumsnære områder, må det gjennomføres formmessige grep som skaper stedlig tilknytning.
Under punkt 6 - Nye tiltak/elementer i antikvariske områder står det blant annet følgende:
Kommunedelplan bevaring. Planen ble vedtatt av bystyret 27.03.03. Planen er, som navnet sier; utarbeidet med tanke på sikring og videreutvikling av bevaringsverdig bebyggelse og områdene rundt. I planen inngår generelle retningslinjer for saksbehandling og regulering av bevaringsverdig bebyggelse. Disse retningslinjene og de estetiske retningslinjene må alltid sees i sammenheng når det dreier seg om forhold og tiltak i forbindelse med bevaringsverdig bebyggelse og omgivelser.
Bygningsvolum, dimensjoner og detaljeringsgrad:
Miljøet i og rundt den historiske bebyggelsen er sårbart, og påvirkes lett av nye tiltak i nærområdet. Uheldige dimensjoner og bygningsvolum som ikke forholder seg til det opprinnelige, forringer lett områdets karakter. Overdreven staffasje og overromantiserte detaljer skaper lett historieforvirring. Glød og interesse for det originale og særegne, kan demme opp for en slik utvikling.
Bilen:
Gamle bygningsmiljøer er ofte tette og bygget uten tanke på at biler skal frem mellom husene. […]. Garasjer, biloppstillingsplasser og kjøreatkomster som ikke er dimensjonert etter omgivelsene kan lett bli fremmedelementer som bidrar til forringelse av områdets karakter.
Vurderingskriterier:
Ved søknad om tiltak i antikvariske områder eller i nærområdet til verneverdig bebyggelse, vil kulturminnets verneverdi være viktig for saksbehandlingen.
Riksantikvaren:
Da tiltaket grenser til en eiendom med et fredet anlegg av nasjonal verdi, er det naturlig hva de sier i sine generelle faglige råd til tiltak i og nær viktige kulturmiljø.
Blant faglige råd til tiltak i kulturmiljø og landskap av nasjonal verdi, slik som Arendal sentrum, sier de blant annet:
I tilstøtende randområder bør nye tiltak ikke redusere opplevelses- og bruksverdien knyttet til det historiske […]miljøet.
I Riksantikvarens strategi og faglige råd til by- og stedsutvikling fra 2021 sier Riksantikvaren:
Selv om strategien fokuserer på kulturmiljøer av nasjonal interesse, bør anbefalingene også legges til grunn for kulturmiljøer av lokal og regional interesse, da prinsippene for forvaltning av disse ikke i vesentlig grad skiller seg fra forvaltningen av kulturmiljøer av nasjonal interesse.
I samme strategi bruker de ordet «Byreparasjon» om hva som bør gjøres der det har skjedd uheldige tiltak når man får en «ny sjanse» slik som i denne saken:
Tilbakeføring av […] eller oppføring av nye bygninger som ivaretar og bygger oppunder bymiljøers helhet og særpreg.
UTTALELSER
Referat fra oppstartsmøtet:
I referat fra oppstartsmøtet 31. mars 2023 står det blant annet fra Kommunedirektøren:
Eiendommen er nabo til kulturhistorisk park rundt Strømsbu gård, der hovedhuset er fredet.
Planområdet grenser inn til bevaringsverdig bygningsmiljø. Hovedhuset på Strømsbu gård er vedtaksfredet.
Det er betydelige kulturminneverninteresser som grenser til planområdet. Dette må vektlegges og tas hensyn til i ut formingen av garasjeanlegget. Planlagt garasjeanlegg må tilpasses omkringliggende natur-, landskap og eksisterende bygninger slik at det blir en estetisk og harmonisk helhet.
Regional kulturmiljøvernforvaltning:
Agder fylkeskommune kom blant annet med følgende innspill ved oppstart av planarbeidet, 23. mai 2023:
Fylkeskommunen støtter kommunens vurderinger vedrørende kulturminner i referat fra oppstartsmøtet. Planområdet grenser til et svært viktig og bevaringsverdig bygningsmiljø. Vedtaksfredete Strømsbu gård med tilhørende hageanlegg er et kulturminne og kulturmiljø av høy nasjonal og regional verdi.
Viktig at nytt garasjeanlegg tar tilstrekkelig hensyn til disse verdiene, samt tilpasses omkringliggende kulturmiljø.
Det er et bygningsmiljø med småhusbebyggelse av både eldre og nyere dato sør for planområdet. Det er viktig at en i videre planarbeid arbeider med god tilpasning til dette.
Agder fylkeskommune kom med nye innspill ved offentlig ettersyn, 4. juli 2024:
Kommentarer vedr. nyere tids kulturminner:
Uttrykker bekymring for hvilken innvirkning dette kan ha på det fredete kulturminnet Strømsbu gård med tilhørende hageanlegg og det øvrige kulturmiljøet. Klar over at høydene i områdereguleringsplanen for tomta åpner opp høyere bebyggelse enn planforslaget.
Mener summen av planlagt tiltak i nærområde til reguleringsplan for Kittelsbukt – Ormeviga, som blant annet har formål å sikre bevaring og framtidig bruk av bevaringsverdig bebyggelse og fysisk miljø i reguleringsområdet, utfordrer verdiene og tålegrensene knyttet til kulturminner.
Kommer med faglig anbefaling om å arbeide med en nedtrapping av garasjeanlegget mot Svinoddveien og Strømsbu gård, samt trekke byggegrensene lenger inn på tomten.
Oppfordrer sterkt til løsninger som sikrer at ikke ytterligere bygninger innenfor reguleringsplanen for Kittelsbukt – Ormeviga må rives.
SAMMENDRAG
Fortidsminneforeningen har forståelse for tiltakshavers behov og er ikke imot at det bygges et parkeringshus i aktuelt planområde, men vi er sterkt bekymret for hva som er vedtatt. Planområdet ligger i sårbare omgivelser nær kulturmiljøer av blant annet nasjonal verdi og det er svært overraskende at ingen velger å lytte til de mange gode og tydelige faglige innspill i planprosessen, spesielt fra Agder fylkeskommune sin fagavdeling for kulturmiljøvern. Hadde man tatt til seg konstruktive innspill i medvirkningsprosessen er vi sikre på at en ville fått et godt resultat.
I 2023 ble Arendal by kåret til en av 13 steder i verden som bør besøkes av et anerkjent internasjonalt reiselivismagasin. I den korte begrunnelsen nevnes byggeskikken spesifikt. Betydningen av kommunens kulturmiljøkvaliteter synliggjøres her sterkt på en positiv måte. Fasader er det offentlige rom og tilhører fellesskapet, vi påvirkes av de bygde omgivelsene, med eller uten vår viten.
Planområdet grenser til et viktig kulturmiljø med et fredet anlegg av nasjonal verdi, samt lokal hensynssone bevaring H570 i vest, sør og øst, som i Kommunedelplan for bevaring er referert til som hensynssone «50. Kittelsbukt - Strømsbuneset - Ormviga».
Da hensynssonene ble laget så lå det en nyere bensinstasjon som av naturlige årsaker ikke var naturlig å innlemme i hensynssonen, selv om området i landskapet helt klart hører til.
Tiltakshaver har fått laget en kulturmiljørapport som etter vår mening ikke ser området som helhet, men som stykker området opp i mindre områder. Området de allerede har vurdert i rapporten er allerede lite, så hvorfor man velger å stykke opp i enda mindre områder forstår vi ikke. Det overrasker oss når Kommunedirektøren uttaler følgende i vedtaket:
Etter kommunedirektørens oppfatning er ikke dette et helhetlig kulturmiljø, slik FMF skriver, men tvert i mot et ganske variert bygningsmiljø.
Dette er et utsagn som synes å stå i sterk kontrast til hva en sa i referat fra oppstartsmøte 31. mars 2023 og de innspill regional kulturmiljøvernforvaltning har kommet med
Hvis området her ikke har helhetlig kulturmiljøverdier, forstår vi heller ikke hvorfor lokaldemokratiet etter gode revideringsprosesser i nylig revidert kommuneplan (arealdel) vedtok å videreføre det sterke vernet området har med hensynssone bevaring H570. At beslutningstakernes vedtak var enstemmige overrasker også, da kommunen normalt synes å være opptatt av forutsigbarhet.
Agder fylkeskommune sin kulturmiljøvernavdeling har kommet med innspill både ved oppstart og ved offentlig ettersyn, begge gangene har de vært kritiske og uttalt hvor viktig det er at kulturmiljøvernverdiene rundt blir hensyntatt.
De har i siste uttalelse blant annet sagt «[…] utfordrer verdiene og tålegrensene knyttet til kulturminner.» og « Uttrykker bekymring for hvilken innvirkning dette kan ha på det fredete kulturminnet Strømsbu gård med tilhørende hageanlegg og det øvrige kulturmiljøet.», uten at tiltakshaver har tatt hensyn til dette.
I sine illustrasjoner har man valgt helt beviste posisjoner, men ikke redegjort for og sikret en opplyst sak ved å for eksempel illustrer tiltakets virkning fra 1) sjø og 2) Hisøy, fra 3) bakkeplan ved inngangsporten til Strømsbu gård som har nasjonal kulturmiljøverdi, 4) hvordan fjernvirkningene vil bli fra det freda anlegget, eller 5) hvordan fjernvirkningene blir mot det freda anlegget med kjøretøy av ulik høyde parkert på parkeringsanlegget.
Vi er fullt klar over tiltakshavers viktige posisjon i samfunnet, men en slik posisjon medfører et særdeles viktig ansvar som gode rollemodell. Dessverre har de nå i flere av utbyggingssaker rundt Strømsbu sviktet. Hvorfor forstår vi ikke når de har fått så mange gode, velmente og tydelige faglige råd og tilbakemeldinger.
Vi har hele tiden støttet tiltakshavers mange behov i området og vi mener vi har strukket oss langt for at de skal lykkes. At vi har bedt om at man hensyntar kulturmiljøkvalitetene i området og sikrer en god stedstilpasning som viderefører byggeskikk og håndverkstradisjoner synes vi ikke er urimelig å forvente, da det er helt i tråd med lokale bestemmelser og intensjoner for området, men også i tråd med de uttalelser fra fylkeskommunen og de generelle faglige råd fra Riksantikvaren for tiltak nær kulturmiljø av nasjonal verdi. Vi håper derfor på forståelse for at vi er fryktelig skuffet over Assuransegården AS (Gard) og deres ansvarlige søker Asplan Viak AS i denne saken.
Lokaldemokratiet skal ha mye å si i plansaker, men i denne saken går de i mot klare intensjoner for kulturmiljøverdier som de selv har vedtatt i nylig revidert kommuneplan. Og minst like ille, de går i mot tydelige faglige råd fra regional kulturmiljøvernforvaltning, samt tydelige generelle faglige råd for nye tiltak nær kulturmiljøkvaliteter av nasjonal verdi. Hvilke fjernvirkninger tiltaket vil få fra viktige posisjoner er fortsatt uklart og etter vår mening ikke godt nok redegjort for.
Som for utbyggingsinteresser er vi opptatt av at det gis forutsigbarhet, også for viktige kulturmiljøer som samfunnet og lokaldemokratiet har ønsket at skal bevares. Å bryte med de intensjoner og rammer som foreligger er indirekte en undergraving av kulturmiljøverdiene, noe vi ikke kan se at noen vil være tjent med i lengden.
Derfor er det leit at dette prosjektet har satt seg selv i en posisjon som nå skaper denne interessekonflikten med sitt stedsfremmede prosjekt. Hadde man fulgt opp intensjonene og bestemmelsene som finnes, samt tatt i mot velmente råd i medvirkningsprosessen ville denne saken ikke blitt en konfliktsak.
Fortidsminneforeningen har derfor ikke annet valg enn å påklage saken og ber vi om at Statsforvalteren i Agder tar saken til behandling og opphever omsøkt reguleringsplan for Strømsbusletta S1.
Frem til saken er endelig avgjort ber vi om at omsøkt tiltak gis oppsettende virkning jf. forvaltningsloven §42.
Beste hilsen,
Styret i Fortidsminneforeningen, Aust-Agder lokallag
v/Torgrim Landsverk
Styreleder
KOPI:
- Agder Fylkeskommune v/Seksjonen for kulturminnevern og kulturturisme
- Riksantikvaren
- Fortidsminneforeningen, Agder avdeling
