En viktig historie ligger bak, så ja til gjenbruk av viktig kulturminne i 100-metersbeltet.

4. apr.

Klage på vedtak om riving/oppføring av våningshus og dispensasjon fra arealformål og 100-metersbeltet - Indre Maløya 14, Grimstad kommune.

Det vises til vedtak av 28. mars 2023 i Kommunestyret i Grimstad kommune hvor det ble gitt rammetillatelse til riving av eksisterende 3 stk bygg på Indre Maløya 14, og oppføring av 2 stk nye bygg, reetablering/reparasjon av eksisterende brygge med samme rammer og mål, riving og gjenoppføring, samt utgraving til svømmebasseng i bakkant av ny hytte.

Videre gav Kommunestyret dispensasjon fra kommuneplanens arealformål, LNF, og fra forbudet mot tiltak i 100-metersbeltet fra sjø.

Vi i Fortidsminneforeningen har tidligere aldri vært høringspart og har ikke blitt varslet om vedtak, men fanget opp saken via lokale og regionale medier. Vi er ikke gjort kjent med noen klagefrist, men antar den til å være tre uker fra da vi ble kjent med saken.

Fortidsminneforeningen har som formål å arbeide for bevaring av vårt lands verneverdige kulturminner, samt å skape allmenn forståelse for verdien av disse. Vi skal være den ledende frivillige organisasjonen i det norske kulturmiljøvernet. Våre hovedoppgaver er blant annet å arbeide for å styrke tradisjonshåndverket og bygningsvernet, engasjere oss i lokale vernesaker og påvirke kulturminnepolitikken i Norge.

Vår konklusjon: Vi ser alvorlig på at kulturminner som dette blir revet og at det dispenseres fra tydelige bestemmelser. Kulturminnets første eier skal ha vært Kristen Helmer fra Grimstad, direktør ved O. Mustad & Søn i Frankrike, en stor ressurs her, men også i sin fødeby. Uten hans store hjerte for byen hadde almenheten gjennom Byselskapet trolig ikke hatt eierskap til de store områdene og eiendommene som de i dag har. Foreslått nybygg er etter vår vurdering heller ikke godt stedstilpasset det viktige kulturmiljøet som innseilingen til Grimstad by er, og omsøkt bygg går langt utover de rammer som er satt for å kunne gi dispensasjon i kommunens planbestemmelser og det er trist at man ikke har innhentet en uttalelse fra kulturminnevernmyndighet slik kravet er i dette tilfellet. Vi mener gjenbruk og ny bruk er mulig slik at en svært viktig del av Grimstad stolte historie bevares. Grunnet sakens alvorlighet har vi derfor ikke annet valg enn å påklage saken til Statsforvalteren.

PROSESS & SAKSDOKUMENTER:

Ansvarlig søker er Marius Egeland Arkitekter AS på vegne av tiltakshaver Knut N. Tønnevold Ugland. Søknaden er datert 17. juni 2022.

Vedtak:
Kommunedirektøren har til Teknisk Utvalg (31. januar 2023) og Kommunestyret (28. mars 2023) innstilt at det gis tillatelse og dispensasjon. Begrunnelsen for å gi dispensasjon var: «Som vilkår for dispensasjon settes at rivningsavfall leveres på godkjent avfallsdeponi, og at det sprenges minimalt med fjell. I tillegg må glassflater mot sjøen, være «ikke reflekterende», samt at V/A-tilknytning skjer hovedsaklig i løsmasser og tildekkes med stedlig vegetasjon, og at områdene mellom ny fritidsbolig og sjø/brygger holdes fri for stengsler slik at allmenn tilgang ikke tilsidesettes.».

Vi er uenige i grunnlaget for dispensasjon og de begrunnelser som er gitt, noe det politisk mindretallet også har vært. Flere begrunnelser er allerede åpenbare krav innenfor 100-metersbeltet og hensynssone frilutfsliv, og kan etter vår mening ikke brukes for å «pynte» på saken.

I Teknisk Utvalg ble innstillingen fra Kommunedirektøren vedtatt med 4 mot 3 stemmer. Mindretallet fremmet i tillegg en mindretallsanke, slik at saken måtte behandles i Kommunestyret.

I Kommunestyret ble innstillingen fra Kommunedirektøren vedtatt mot hele 12 stemmer som utgjorde mindretallet. Mindretallet kom med følgende forslag, uten at det ble tatt til følge:

«Området er avsatt til LNF-formål i kommuneplanens arealdel og ligger i hensynssone friluftsliv. Kommunestyret avslår derfor søknad om dispensasjon med følgende begrunnelser: Tiltaket er i strid med LNF formål, planbestemmelsen §5.5 som sier at det kan gis dispensasjon til erstatningsbolig forutsettes at ny hytte skal være på samme grunnmur og tidligere lovlig bygningsvolum. Det omsøkte tiltaket er ikke i samsvar med dispensasjonsbestemmelsen, da den er større, økt fasade fra sjøen fra 30 til 41 meter og søkes plassert 11 meter nærmere sjøen (46m fra).

Tiltaket er dermed også i strid med plan- og bygningsloven §1-8 andre ledd, forbud mot tiltak i strandsonen. Hensynet bak bestemmelsen er å sikre allmenheten fri ferdsel. Det omsøkte tiltaket vil visuelt virke ytterligere privatiserende og ulempen er dermed større enn fordelen, selv om fri ferdsel ivaretas. Svømmebasseng er hverken i samsvar med planbestemmelsen eller bygningslovens bestemmelser. Og vil muligens medføre terrenginngrep.

Sentrale føringer er innskjerpet, når det gjelder dispensasjoner i 100 meters beltet. Grimstad kommune har en sterk forpliktelse til å følge opp sentrale føringer helhetlig i kommunen.»

Uttalelser fra annen myndighet:
Agder fylkeskommune er ikke gitt høringsmulighet i denne saken, det er svært overraskende og må anses som saksbehandlingsfeil, da det settes krav om at tiltak rundt kulturmiljø i LNF-områder skal høres. Selv om eiendommen ikke er oppført før 1900 og således automatisk blir et registrert kulturminne, er stedet allikevel et kulturminne av en viss verdi - dette burde tiltakshaver, ansvarlig søker eller kommunen undersøkt. Eiendommen har en viktig og spennende historikk som ikke tillagt noen vurderinger, fra hverken ansvarlig søker eller kommune. I tillegg ligger eiendommen i innseilingen til Grimstad by, et kulturmiljø av nasjonal verdi.

Statsforvalteren i Agder er gitt høringsmulighet i denne saken, men har ikke benyttet den. At de ikke har benyttet den muligheten synes vi er leit. Hvorfor de ikke har benyttet denne muligheten kjenner vi ikke til, annet enn at det er naturlig å sette det i sammenheng med den store saksmengden de i de senere år har fått.

Nabovarsel:
Eiendom gnr. 6 bnr. 11 er naboeiendom til gnr. 6 bnr. 9. Begge eies av tiltakshaver. Siden disse eiendommene eies av samme person, mener vi disse to eiendommene henger sammen og at man som et minimum også hadde gitt gnr. 6 bnr. 12 nabovarsel (kanskje også gnr. 6 bnr. 15) i denne saken.

Estetikk / Visuelle kvaliteter:
I saksfremlegget for Kommunestyremøtet den 28. mars 2023 står det blant annet:

Tiltaket innehar etter kommunedirektørens skjønn, tilstrekkelig gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til utforming, funksjon, samt plassering. Kommunedirektøren mener denne nye fritidsboligen blir bedre tilpasset natur- og estetisk tilpasninger, enn den høyere fritidsboligen som søkes revet, og at forhold til estetikk, jf. pbl. §29-2 blir ivaretatt.

I brev datert 23. mai 2022 fra Marius Egeland Arkitekter AS sies det blant annet: «Formen, plasseringen og materialbruken søker å dempe synligheten av tiltaket i omgivelsene. Nytt tiltak er prosjektert med spesielt fokus på landskapsestetiske hensyn, plassering, materialbruk og fargebruk».

Dette er vi uenige i. Selv om hovedbygget har gjennomgått et par uheldige «oppdateringer», så har bygget og kulturminnet en viktig historie og er en viktig brikke i et større kulturmiljø. Byggets historie er også lesbar og vi mener bygget kan settes restaureres.

Innseilingen til Grimstad by, et kulturmiljø av nasjonal verdi, har stor betydning som et helhetlig kulturmiljø. Fortsatt består de fleste bygg i dette kulturmiljøet av tradisjonell byggeskikk og å rive dagens kulturmiljø og bytte dette ut med et nybygg nærmere sjøen som står i sterke kontrast til den regionale og tradisjonelle byggeskikken vil etter vår mening være stedsfremmed og bidra til å forringe kulturmiljøet og opplevelsen av å seile inn til Grimstad by.

I plan- og bygningsloven §29-2 står det blant annet at «Ved tiltak som knytter seg til et eksisterende byggverks ytre, kan kommunen i vurderingen legge vekt på hensynet til viktige historiske, arkitektoniske og andre kulturelle verdier», et punkt vi ikke kan se at kommunen har benyttet seg av. De har heller ikke begrunnet hvorfor dette ikke er hensyntatt i et så viktig kulturmiljø som vi her snakker om.

Videre står det i plan- og bygningsloven §1-8 blant annet følgende: «I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.». Heller ikke dette kan vi se er hensyntatt.

Se forøvrig mer under vårt punkt «Rammeverk» under.

Teknisk tilstand:
Brev datert 23. mai 2022 fra Marius Egeland Arkitekter AS sier at «Bygningsmassen har enkel standard og er sterkt preget av nedsatt vedlikehold. Takstmannen, som har vurdert eiendommen, har konkludert med at bygningsmassen er kondemnabel og at restaurering av bygningsmassen til opprinnelig standard er urealistisk.».

Denne takstrapporten ligger ikke ved i saksdokumentene og har derfor ikke vært mulig å gjennom nærmere. Kommunen har i e-post av 3. april 2023 bekreftet at rapport fra takstmannen ikke fulgte søknaden og at de i arbeidet med søknaden ikke bad om å få lese rapporten. Når fokus på miljø og bærekraft er så viktig, så burde det være et minimum at man må dokumentere hvorfor store bygg som her må rives.

Utifra de foto vi har sett av bygningsmassen er det ingenting som tilsier at disse ikke kan settes istand. På generelt grunnlag har vi erfaring med at disse rapportene sjelden innehar en vurdering av byggets kulturminneverdi og videre altfor ofte er skrevet av folk som ikke har god nok kompetanse på eldre bygg. Derfor er det umulig å kunne ta stilling til en slik uttalelse fra ansvarlig søker.

Skulle det senere komme opp et argument om at byggestandarden skal være i henhold til TEK17, så er vår vurdering at dette høyst sannsynlig ikke vil være et krav. For det første vil en slik istandsetting ikke kunne kalles en hovedombygging. For det andre kan man søke om fritak fra TEK17, og en istandsetting av et hus fra ca. 1920 vil etter all sannsynlighet få fritak.

Vi er overbeviste om at det finnes muligheter for at hovedhuset kan settes i stand og bli en flott funksjonell fritidsbolig.

Videre kan vi ikke se at man har vurdert miljø- og klimahensynene rundt rivning og nybygging. Godt kjente undersøkelser fra SINTEF og fra Norsk Institutt for Kulturminneforskning (NIKU) viser at det er mer miljømessig å bevare enn å rive/bygge nytt, se mer under «Rammeverk».

HISTORIKK:

De fleste større holmer og øyer har tidligere tilhørt bønder i Fjære og Landvik, ofte oppdelt i parter mellom forskjellige eiere. Indre Maløya har derimot helt fra gammelt av hatt egen matrikkel i skatteprotokollene. Den har til bortimot år 1800 ligget under Kongelig Majestets Fogd på Bringsværd. Maløya synes også tidligere å ha blitt kalt Maleyin, Maleøya, Maløen og Malløya.

Indre Maløya 14 har en viktig historie bak seg og er derfor etter vår vurdering et viktig kulturminne, selv om bygget ikke er fra før 1900 og således automatisk blir registrert som et kulturminne. Eiendommen har gjennom tidene også gått under tilnavnet «Helmers Villa», «Vesterheim», «Vestheim», og «Diheim». Eksakt byggeår er ikke kjent, men trolig ble hovedhuset bygget rundt 1920 og første eier skal ha vært direktør Christen/Kristen Helmer, f. 14. november 1860.

I eldre avisartikler fra 1919 står det blant annet:

Man vet, at Maløen er et pent sted, at det har været et meget yndet utfartssted i alle dage, og at den danner en del av Grimstad havn. […].

Ressurssterke mennesker var allerede tidlig eiere på øyen, slik som konsul Carsten S. Due, skipsmegler E. Klevenberg (Rotterdam) og direktør Chr. Helmer. I debatter rundt offentlighetens adgang til øyen stod det i en avisartikkel i 1920 at Chr. Helmer var en av få som tillot offentligheten til å oppholde seg på sin eiendom.

Direktør Chr. Helmer eller bedre kjent som Kristen Helmer var født i Grimstad, sønn av «besigtelsesmand» Jakob Helmer. Etter å ha gått på Dahlske skole kom han inn i firmaet O. Mustad & Søns forretning i Kristiania (Oslo), og ble senere forfremmet til samme firmas fabrikker i Duclaire (ved elven Seine i nord Frankrike) som disponent, en stilling han behersket med stor dyktighet. Han fikk med tiden stor anseelse og fikk senere stillingen som direktør. Selv om Helmer i mange år bodde ute, tilbragte han sommerene i Grimstad og på Indre Maløya.

I en avisartikkel fra 1929 står det at Byselskapet har fått store deler av Indre Maløya i gave. Derav gav Kristen Helmer en større del av sin eiendom og en sum på 3.000,- kr til Byselskapet. I Byselskapets medlemsskrift nr. 10 side 9 fra 1930 står blant annet:

Den fungerende formann og de to øvrige medlemmer av komitéen har i en skrivelse til direktør Helmer paa Byselskapets vegne uttalt en hjertelig takk til ham for den store generøsitet han har vist sin fødeby.

I 1936 står det i Grimstad-Adressetidende blant følgende om direktør Helmers død:

Det franske blad «Journal de Rouen» har utførlig referat fra Kristen Helmers bisettelse i Duclair lørdag 14de ds. Størsteparten av byens befolkning var møtt frem, de forskjellige foreninger under sine faner. Det heter i referat: Direktør Kristen Helmer, som grunnla O. Mustad & Søns fabrikker i Duclair, blev bisatt sist lørdag. Bisettelsen som ble høytidelig avholdt efter det protestantiske ritual tok sin begynnelse i avdødes bolig med norsk ceremoni, derefter bega det lange følge sig til kirkegården. Likvognen var helt dekket av blomster, og i spissen for følget gikk hr. Clarin Mustad og hans barn, direktør Evensen ved Mustads fabrikker og det norske personale samt skipsmegler Zachariassen fra Rouen. Derefter fulgte Duclairs ordfører og kommunestyre. På kirkegården holdt den franske protestantiske prest en tale og fremsa avskjedsbønnen, hr. De Heyn, kommunens ordfører, bragte den avdøde en siste hilsen fra byen og dens befolkning og hr. Mustad sa dypt beveget farvel til sin avholdte medarbeider. Hr. Helmer har bodd i Duclair siden 1890 og har fra første stund energisk arbeidet for huset O. Mustads fremgang, på samme tid som han i stor utstrekning har bidradd til hele byens vel og dens utvikling.

Hver sommer søkte han dog hjem til fedrenehuset i Grimstad og sin sommerbolig på Maløen. Stille, bramfri og beskjeden som han var i all sin ferd, levde han meget tilbaketrukkent; men alle som kom i berøring med ham, lærte å høyakte hans fine, noble karakter og hans varme hjertelag. Hans gavmildhet i det stille og ubemerket var større enn de fleste anet. Mot Selskapet for Grimstad Bys Vel har han på flere måter vist stor generøsitet. Særlig skal nevnes at han skjenket Selskapet hele den centrale skogbevokste del av Indre Maløen, samtidig med at han ydet et betydelig beløp til yderligere innkjøp av skjærgårdseiendommer. Likeledes gav han et stort bidrag til den komite som arbeidet med kjøpet av Binabbområdet. Grimstad vil savne Kristen Helmer. Han var en verdig representant for en av byens eldste slekter.

Samme år i andre aviser i Norge står blant annet:

Kristen Helmer testamenterer sin fødeby alle sine norske eiendommer. De testamentariske gaver andrar til et beløp av ca. 200 000 kroner. […]. Helmer har som bekjent vært hjemme i Grimstad på lange sommerferier og har da ofte utvist godgjørenhet og har også tidligere forært nokså store gaver til almene formål i Grimstad. Det skyldes således ham, at Grimstad Byselskap har kunnet innkjøpe store eiendommer, hvorved Grimstad turn- og idrettsforening kunde få bygge en sportsplass. Han har videre forært Grimstad Byselskap en tredjedel av Måløy, et areal på flere hundre mål.

O. Mustad & Søn ble etablert i 1832 av Hans Stikkelstad. Mustad bygde fra 1890-tallet opp fabrikker utenlands, og regnes som Norges første multinasjonale selskap. Bedriften har hatt et mangfoldig produktsortiment, men er særlig kjent for sine økser og fiskekroker. Selskapet er fortsatt i drift.

Allerede året etter at Kristen Helmer døde ble «Helmers Villa» på Indre Maløya, etter store debatter og ekstraordinær generalforsamling den 18. august 1937, videresolgt til skipsreder og Grimstadgutt Thomas Einersen for kr. 12.500.-. Mange uttrykte at de ikke trodde det var Helmer sitt ønske at eiendommen skulle selges ut, mens andre uttrykte at Byselskapet satt på for mange eiendommer og fryktet at de ikke kunne få lønnsomhet i å eie bygget og at de var bekymret for vedlikeholdskostnader.

Med tiden dør Thomas Einersen og hans ektefelle Kristina Einersen overtar. I 1947 selger hun eiendommen videre til overlege Kr. Johannessen fra Grimstad. En gang mellom 1947 og 1977 blir eiendommen solgt til skipsreder Ugland. 16. desember 2021 ble eiendommen solgt til Knut N. Tønnevold Ugland.

Vi har dessverre ikke lyktes å finne gode eldre nærfoto fra Indre Maløya 14. I boken Norges Bebyggelse synes det som at alle med gårdsnummer 6 ikke er fotografert/registrert. Men der burde finnes bilder, fordi Kristen Helmer skal være broren til fotografen Elisabeth Helmer. Elisabeth var den første store kvinnelige fotografen i Grimstad, hun var politisk engasjert og satt i Bystyret en periode. Der finnes nær 30.000 gamle fotografier etter henne og et par andre kvinnelige fotografer som enda ikke er digitalisert. Vi er informert om at bildene eies av Grimstad kommune og lagres hos Grimstad Bys Museer. Grimstad Bys Museer og Mustad fabrikker er begge kontaktet, men svar er fortsatt ikke mottatt.

Denne korte samlingen av historikk viser at Kristen Helmer var en svært viktig ressurs ikke bare for Grimstad, men også for andre steder i Europa. Hans arbeid mot slutten av sitt liv (1920-1930 årene) ble svært viktig for mange da verden opplevde nedgangstider. O. Mustad & Søn har i snart 200 år vært en viktig virksomhet som har hatt stor betydning for Norge. At det nettopp var Helmer som eide dette huset gjør at kulturminnet har en stor kulturminneverdi.

Uten hans store gaver ville Grimstads befolkning gjennom Byselskapet trolig ikke sittet på så store landområder og eiendommer som de gjør. Selv om der er gjort endringer på hovedbygget i Indre Maløya 14, er bygget fortsatt lesbart og kan med stor sannsynlighet restaureres. Som et minne etter et av Helmers private hjem og alt han har betydd som ressurs for lokal verdiskaping er bygget viktig å bevare.

Vi mener derfor at dette kulturminnet/-miljøet må kunne vurderes til å ha stor verneverdi.

RAMMEVERK:

Indre Maløya 14 ligger i skjærgården, underlagt hensynssone frilutfsliv (H_530), avsatt til LNF-formål i kommuneplanen, og ligger innenfor 100-meter forbudssone langs kyst. Siden bygningene ikke er oppført ført 1900 er de heller ikke registrert som kulturminner, men det betyr allikevel ikke at kulturminnet/kulturmiljøet ikke har en verdi. Stedet har en spennende og viktig historikk, samt at det ligger i innseilingen til Grimstad by, et kulturmiljø av nasjonal verdi.

Kommuneplan:
Kommuneplanens samfunnsdel sier noe om kommunens overordnede ønsker og mål. I gjeldende kommuneplan fra august 2015 synes det til å være et overordnet fokus på å nå FN’s Bærekraftmål, selv om det kun er klima som nevnes. Under mål 11 og 12 sies det noe om å styrke innsatsen for å verne om og sikre kultur- og naturarven, samt ansvarlig forbruk og produksjon.

I kommunenplanens samfunnsdel står om klima blant annet:

«Grimstad kommune er medlem av Klimapartnere og har undertegnet avtalen ”Klimapartner”. Gjennom avtalen forplikter kommunen seg til å være et godt eksempel for andre, redusere egne klimautslipp, bli miljøfyrtårnsertifisert og ta miljø- og klimahensyn på alvor. (http://www.klimapartnere.no/)»

Kulturminnevernplan:
Grimstad kommune har ikke vedtatt noen kulturminnevernplan, selv om dette arbeidet ble påstartet allerede i 2015. Ved gjennomgang av kommunens hensynssoner for bevaring finnes der svært få og kan telles på en hånd, en beskrivelse som ikke er representativt for en kommune som Grimstad med alle sine historiske kvaliteter. Vi tar med dette, for å beskrive kommunens manglende rammeverk for kulturmiljøverdiene i kommunen, og at en derfor etter vår mening også må ta sterkere hensyn til regionale og nasjonale føringer.

Kommuneplanbestemmelsene:
I kommuneplanbestemmelsene finnes der overraskende nok ingen rammer for tiltak innenfor hensynssoner bevaring (H_570), trolig mye grunnet at der nesten ikke finnes hensynssoner bevaring i kommunen. I planbestemmelsene for hensynssone friluftsliv står det ingenting om stedstilpasning av nye bygg. Vi viser til dette for å beskrive at der er få rammer lokalt for kulturminneverdiene utenfor Grimstad sentrum. Det nærmeste vi kommer og som er aktuelt for denne saken, er blant annet:

§2.12. Estetikk (pbl. 11-9 nr. 6 og 7)
Tiltak etter pbl. §§20-1, 20-4 og 20-5 skal følge estetisk veileder med retningslinjer for Grimstad kommune. Eventuelle avvik skal ha en saklig begrunnelse.

Siden omsøkt tiltak søker å rive/bygge nytt i et LNF-område er det grunn til å se hva kommuneplanbestemmelsene blant annet sier for tiltak innenfor LNF-område med eksisterende boligbebyggelse:

Retningslinje 5.1 (LNF - Spredt boligbebyggelse):
a) Tiltaket skal tilpasse seg omkringliggende omgivelser og bebyggelse.
f) Boligen skal ikke komme i konflikt med frilutftsinteresser eller biologisk mangfold.
h) Uttalelse fra fagmyndigheter om kulturminner og kulturlandskap skal innhentes.

Retningslinje 5.4 (Dispensasjon - LNF - Eksisterende boligbebyggelse):
I LNF-områder kan det etter dispensasjonssøknad tillates erstatningsbolig på samme sted og med tilsvarende bygningsvolum som tidligere lovlig etablert bolig. Dette gjelder også innenfor 100-metersbeltet til sjø.

Kommunedelplan for grønnstruktur og friluftsliv:
Omsøkt eiendom ligger innenfor hensynssone friluftsliv (H_530) og derav underlagt kommunedelplan for grøntstruktur og friluftsliv. I denne står det blant annet:

Videre skal det være økt satsing på kulturminner som opplevelsesverdi og motivasjonsfaktor i friluftsliv og økt satsing på stimulering til fritidsfiske.

Det synlige landskapet inneholder også kulturbetingede elementer, og kan fortelle mye om samfunnets historiske framvekst og utvikling. Beiting, slått og vedlikehold av bygninger og infrastruktur er eksempler på aktive tiltak som holder kulturminner og kulturmiljøer i hevd.

Planen skal bidra til å fremme en bærekraftig forvaltning av arealer og natur- og landskapsverdier. Grønne lunger, turforbindelser og rekreasjonsområder skal sikres mot nedbygging.

Maløyene er nærutfartsområde for sentrum. Mye brukt. Gode ankringsmuligheter. Både ytra og indre Maløya har frodig vegetasjon. Indre Maløya er spesielt rik på urteaktige planter og stor eføy.

Dette er første Kommunedelplan for grøntstruktur og friluftsliv for Grimstad kommune. Planen favner bredt, men det vil allikevel være temaer som ikke har kommet med eller ikke har blitt ordentlig belyst i denne omgang. Eksempler på det kan være kulturminner, kulturlandskap […]. Videre vil det kunne være behov for en ny gjennomgang av bestemmelser, retningslinjer […].

Estetisk veileder for Grimstad kommune:
Jf. Kommuneplanbestemmelsene skal nye tiltak følge estetisk veileder for Grimstad kommune vedtatt 4. mai 2009. Her står det blant annet:

Mange har etterlyst rammebetingelser og estetiske grunnprinsipper som kan innarbeides i kommuneplanen og sikre at byens vekst skjer på en harmonisk måte.

På denne bakgrunn har estetikkutvalget formulert estetiske retningslinjer og rammeverk som er nødvendig for at vår by kan forbli et egenartet og vakkert sted i en kommune der utviklingen skjer hensynsfullt.

Retningslinje 2 - Estetisk redegjørelse: Alle plan og byggesaker skal tilfredstille rimelige skjønnhetshensyn i forhold til seg selv, til nære omgivelser og fjernvirkning. Kommunen kan kreve særskilt estetisk redegjørelse for alle type saker, dersom en finner grunn til det.

Retningslinje 3 - Byggeskikk: […]. Ved tiltak nær verneverdig kulturminne skal det legges særlig vekt på helhetsvurdering.

Estetisk veileder synes å fokusere på Grimstad by og sier heller ikke noe om rivingssaker, noe som er uheldig. Veilederen er heller ikke oppdatert mot nasjonale mål.

Igjen viser vi til dette for å beskrive manglende rammeverk lokalt for kulturmiljøverdiene i kommunen, og at en derfor etter vår mening også må ta sterkere hensyn til regionale og nasjonale føringer.

Stedsanalysen:
Selv om Stedsanalysen fra 2007 gjelder Grimstad sentrum, er det naturlig å se på hva den sier med tanke på innfartsårer til byen. I planen under punktet «Samferdsel og havn» står det blant annet:

Den viktigste ferdselsåren var sjøveien. […]. Eksempler på viktige kulturminner knyttet til samferdsel, er: Veistrukturen- og de gamle hovedinnfartsårene til byen. […]. Ved planlegging og tiltak bør kulturminnene vurderes nøye i forhold til egenverdi og samfunnsverdi.

Regionale bestemmelser:
I Agder fylkeskommunes regionplan «Agder 2030» uttaler de blant annet av planens hovedmål er å utvikle Agder til en miljømessig, sosialt og økonomisk bærekraftig region i 2030 - et attraktivt lavutslippssamfunn med gode levekår, noe som innebærer blant annet:

Samarbeid om å nå FNs bærekraftsmål på regionalt og lokalt nivå.
Redusere klimagassutslipp på Agder med minst 45 prosent innen 2030.

Agder fylkeskommune ser verdiene i Sørlandskysten og «Sørlandsidyllen» ved at de i sitt handlingsprogram for Agder frem mot 2030 blant annet har lagt til et punkt 1.21 som omhandler Kulturarv - kystkultur/uthavner, og med et ønske om å øke verdiskapingen knyttet til kystkultur, kulturarv i indre bygder og trehusbyene.

Nå ligger ikke omsøkt tiltak i en uthavn (selv om uthavnen Hesnes ikke ligger altfor langt unna), men det er viktig å se at planområdet er et kystnært område og en viktig del av helheten som har stor betydning for regionens helhetlige stolte særpreg og en viktig regional inntektskilde som turistdestinasjon. I den forbindelse er det ønskelig med mer stedstilpasning og færre kontraster/brudd.

Agder fylkeskommune sin kulturminnevernavdeling er ikke gitt mulighet til å bli hørt i saken, dette selv om tiltak i LNF-områder som her krever en uttalelse fra kulturminnevernmyndighetene skal innhentes. Det er derfor uklart hva de mener om dette omsøkte tiltaket.

Nasjonale føringer:
I 2021 kom Sivilombudsmannen ut med en undersøkelse av dispensasjoner i strandsonen. Undersøkelsen var gjort i Kragerø, Mandal og Askøy, men gjenspeiler trolig også situasjonen andre steder i Norge, spesielt en svært attraktiv Sørlandskyst. Resultatene i rapporten var mildt sagt alarmerende, i hele 85% av alle søknader om dispensasjon fra byggeforbudet innenfor 100-metersbeltet ble innvilget.

I rapporten kom blant annet følgende frem:

All bygging i 100-metersbeltet langs sjøen i Norge er som hovedregel forbudt. Forbudet gjelder også deling og sammenføyning av eiendom. Forbudet fremgår direkte av plan- og bygningsloven §1-8, hvor også følgende er presisert:

«I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser.»

Det skal mye til for at vilkårene for dispensasjon blir oppfylt, særlig for bygging i strandsonen. I forarbeidene står det:

«Det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning. Det er derfor nødvendig med en streng praksis ved behandlingen av dispensasjoner i 100-metersbeltet langs sjøen. Forbudet i §1-8 mot bygging i 100-metersbeltet langs sjøen veier tungt. Det skal svært mye til før dispensasjon kan gis til bygging her, spesielt i områder med stort utbyggingspress.»

Riksantikvaren har som øverste organ for kulturmiljøer og kulturminner utarbeidet ulike strategier, samt gjort undersøkelser rundt dette med bevaring istedenfor riving og nybygging.

I Riksantikvarens «Klimastrategi for kulturmiljøforvaltningen 2021-2030» står det blant annet:

Kommunene har hovedansvaret for å identifisere, verdsette og forvalte vernete og verneverdige kulturmiljø i tråd med nasjonale mål. De har ansvaret for å sikre ivaretakelse og å legge tilrette for bruk av kulturmiljø gjennom arealplanlegging, byggesaksbehandlingen og den langsiktige samfunnsplanleggingen. […]

Kommunene anbefales å følge opp arbeidet med reduksjon av klimagassutslipp ved å […].

ha kompetanse i energieffektivisering, rehabilitering og ombruk av eksisterende bygninger.
fremme og formidle kunnskap til sine innbyggere om betydningen av energieffektivisering, rehabilitering og ombruk av bygninger og kulturmiljø.
ta i bruk helhetlige og sammenlignbare klimagassberegninger ved avveininger mellom ombruk og riving/nybygging.

Kommunene anbefales å følge opp arbeidet med klimatilpasning ved å […]

gi retningslinjer og bestemmelser i arealplanleggingen for klimatilpasningstiltak som kan forebygge tap av kulturmiljø og skade på kulturmiljø.

Blant målene og satsingsområdene lister Riksantikvaren opp blant annet følgende:

Mål 1: Kulturmiljø forvaltes gjennom samordnet arealbruk og arealplanlegging, slik at klimagassutslipp reduseres og kulturhistoriske verdier og interesser ivaretas.

Mål 2: Bygninger bevares og brukes, slik at klimagassutslipp reduseres og kulturmiljø ivaretas.

På oppdrag fra Riksantikvaren har SINTEF analysert en rekke casestudier og gjort systematisk gjennomgang av norske og internasjonale publikasjoner om livssyklusanalyse. Rapporten fra 2021 viser tydelig at det mest bærekraftige bygget er det som allerede er bygd. Analysen viser at rehabilitering er et bedre alternativ enn å rive i en 30-årshorisont mot 2050, da det kan ta opptil 80 år før et nybygg utligner klimagassutslippet fra byggeprosessen. SINTEF-rapporten konkluderer derfor med at rehabilitering av eksisterende bygninger vil være miljømessig fordelaktig på kort og mellomlangt sikt.

Selv om kulturminnet som ønskes revet ikke ligger innenfor en hensynssone bevaring (H570), så ligger bygget i et kulturmiljø i et skjærgårdslandskap med andre eldre bygg på samme øy og i innseilingen til Grimstad by av nasjonal verdi og i en hensynssone friluftsliv og et LNF-område. Omsøkt tiltak må derfor også kunne sies å ha en verdi for allmenheten. Derfor anbefaler vi å bruke Riksantikvarens strategi og faglige anbefalinger for by- og stedsutvikling. Her står det blant annet:

Selv om strategien fokuserer på kulturmiljøer av nasjonal interesse, bør anbefalingene også legges til grunn for kulturmiljøer av lokal eller regional interesse, da prinsippene for forvaltning av disse ikke i vesentlig grad skiller seg fra forvaltningen av kulturmiljøer av nasjonal interesse.

Mål 3 - Byens mangfold og kulturhistoriske særpreg er bevart og videreført ved nye tiltak. Den historiske byggeskikken, mangfoldet av bygninger, de karakteristiske trekkene ved bebyggelsen og bebyggelsesstrukturen er sammen med byens topograf og landskap med på å gi byer og steder særpreg og egenart. I forvaltningen av kulturmiljøene er det viktig at særpreget og mangfoldet ivaretas og videreføres ved nye tiltak. I by- og stedsutvikling er det viktig at kulturmiljø ikke behandles som en samling av enkeltbygninger, men som en helhet som sees i sammenheng med omgivelsene.

Mål 6 - Kulturmiljø brukes som utgangspunkt for utvikling av lesbare og attraktive byer og steder. […] egenart og særpreg bør ivaretas ved at lokal og regional byggeskikk danner utgangspunkt for ny arkitektur i kulturmiljøer. Nybygg bør være varierte og gjenkjennelige og ikke anonyme og fremmedgjørende.

Foreslåtte skisser for nybygg er etter vår oppfatning stedsfremmed og bidrar ikke til gjenkjennelighet, men oppleves mer som et «hvorsomhelst» bygg som ikke blir mindre eksponert/synlig.

TEK17:
Saksdokumentene og tiltakshavers begrunnelse har ikke vist til TEK17 i sine begrunnelser, men vi tar allikevel dette med fordi det ofte brukes som et argument for at eldre bygg og kulturminner ikke kan gjenbrukes.

For å øke omfanget av ombruk av bygninger og bygningsdeler må mulighetene som ligger i lovverk og forskrifter benyttes fullt ut. Det er også aktuelt å vurdere muligheter for å forenkle og tilpasse dagens lovverks, som i stor grad er basert på nybygg. Videre vil økt bruk av miljøsertifiseringer og å tilpasse og utvikle tilskuddsordninger være viktig.

Plan- og bygningsloven er delt i en plandel og en byggesaksdel. Byggesaksdelen omhandler bestemmelser om søknadsplikt, kontroll og godkjenning av bygge- og anleggsarbeider med videre. Teknisk forskrift er av særlig betydning i byggesakshåndtering.

Byggteknisk forskrift (TEK17) skal sikre at tiltak planlegges, prosjekteres og utføres ut fra hensyn til god visuell kvalitet, universell utforming og slik at tiltaket oppfyller tekniske krav til sikkerhet, miljø, helse og energi (TEK17 § 1-1). Kravene til dokumentasjon av byggevarers egenskaper støtter opp under dette ved å kreve dokumentasjon av egenskaper til byggevarer. TEK17 § 3-1 andre ledd slår fast at det skal dokumenteres at produktene har de egenskapene som er nødvendig for at det ferdige byggverket skal tilfredsstille kravene i forskriften.

Dagens regelverk er i stor grad tilpasset riving og nybygging, og flere har tatt til orde for at det må lages en byggteknisk forskrift som i større grad tar hensyn til ombruk og rehabilitering. Tolkningen og praktiseringen av dagens regelverk ivaretar heller ikke alltid intensjonene. Dersom § 9-1 Generelle krav til ytre miljø i TEK17 hadde blitt fulgt (Byggverk skal prosjekteres, oppføres, driftes og rives på en måte som medfører minst mulig belastning på natur-ressurser og det ytre miljøet. Byggavfallet skal håndteres tilsvarende.), ville mye vært oppnådd, særlig hvis man samtidig tar hensyn til EUs strategi for sirkulær økonomi. TEK17 § 9-5 Byggavfall kan også bidra til å sikre at bygg får en lengre levetid (Byggverket skal sikres en forsvarlig og tilsiktet levetid slik at avfallsmengden over byggverkets livsløp begrenses til et minimum. Det skal velges produkter som er egnet for ombruk og materialgjenvinning.).

Krav til klimagassberegninger og livssyklusanalyser: TEK17 § 9-1 Generelle krav til ytre miljø gir kommunene hjemmel til å stille krav til klimagassvurderinger. Klimagassberegninger av bygninger i Norge utføres i dag iht. NS 3720:2018 Metode for klimagassberegninger for bygninger. Standarden kan anvendes for både nye bygninger og i forbindelse med ombygging av eksisterende bygninger.

Standard Norge har utarbeidet en veileder til NS 3720. Målet med veilederen er primært å få byggherrer til å bruke NS 3720 for å identifisere klimagassutslipp i byggeprosjekter, og danne beslutningsgrunnlag for tiltak som reduserer disse.

Plan- og bygningsloven §31-4 gir kommunen adgang til helt eller delvis gi unntak fra tekniske krav. Blant annet skal man legge vekt på byggets alder og vernestatus, samt forhold som kan redusere negative konsekvenser og fordeler som oppnås ved tiltaket. Det vil etter vår oppfatning være positivt at miljøkonsekvensene reduseres og det vil være positivt at kulturminnet bevares og gjenbrukes.

Tilskuddsordninger og andre økonomiske virkemidler er viktig for å øke viljen og engasjementet for sikring, bevaring og ombruk av bygninger. Vi mener der i dette tilfellet ville vært mulig å få tilskudd til istandsetting og kunne bidratt til å skape de behovene tiltakshaver ønsker. For å se disse mulighetene er man også avhengig av å få kontakt med kyndige håndverkere som kan gamle bygg. Vi har forslag til flere i dette distriktet som vi mener ville kunne bidratt til gode løsninger for tiltakshaver, slik at både kulturminnet bevares og man innvendig får et særegent men moderne nytt hjem tilpasset ønskede behov.

SAMMENDRAG:

Indre Maløya 14 ligger i skjærgården, underlagt hensynssone frilutfsliv (H_530), avsatt til LNF-formål i kommuneplanen, og ligger innenfor 100-meter forbudssone langs kyst. Maløyene og Hampholmene med småholmer er blant de mest brukte områdene i skjærgården i Grimstad. Kulturminnet har vært et karakteristisk «sjømerke» i Groosefjorden, en viktig del av kulturmiljøet i innseilingen for sjøreisende til/fra Grimstad by. Siden bygningene på Indre Maløya 14 ikke er oppført før 1900 er de heller ikke registrert som kulturminner, det betyr allikevel ikke at kulturminnet/kulturmiljøet ikke har en verdi.

Eksakt byggeår er ikke kjent, men trolig ble hovedhuset bygget rundt 1920 i sveitserstil og første eier skal ha vært direktør Christen/Kristen Helmer, f. 14. november 1860. Etter å ha gått på Dahlske skole kom han inn i firmaet O. Mustad & Søns forretning i Kristiania (Oslo), og ble senere forfremmet til samme firmas fabrikker i Duclaire (Frankrike) som disponent, en stilling han behersket med stor dyktighet. Han fikk med tiden stor anseelse og fikk senere stillingen som direktør. Selv om Helmer i mange år bodde ute, tilbragte han sommerene i Grimstad og på Indre Maløya.

I 1929 får Byselskapet store deler av Indre Maløya og en sum på 3.000,- kr i gave fra Helmer. Etter hans død i 1936 kommer det virkelig frem hvilken hedersmann Helmer var. Villaen på Indre Maløya er i Byselskapets eie, men behovet for bedre kontroll på økonomien, får selskapet selv etter sterke debatter til å skille ut og selge villaen.

I følge ulike aviser testamenterte Helmer til sin fødeby alle sine norske eiendommer. De testamenterte gaver ble beregnet å ha en verdi på ca. 200 000,- kroner i 1937.

Dette viser at Kristen Helmer var en svært viktig ressurs ikke bare for Grimstad, men også i utlandet. Hans gode arbeid mot slutten av sitt liv (1920-1930 årene) ble svært viktig for mange mennesker da verden opplevde nedgangstider. O. Mustad & Søn har i snart 200 år vært en viktig arbeidsgiver som har hatt stor betydning for Norge og flere andre byer i Europa. At det nettopp var Helmer som eide dette huset gjør at kulturminnet har en stor verneverdi.

Uten hans store gaver ville Grimstads befolkning gjennom Byselskapet trolig ikke sittet på så store landområder og eiendommer som de nå gjør. Selv om der er gjort endringer på hovedbygget i Indre Maløya 14, er bygget fortsatt lesbart og kan etter vår mening restaureres. Som et minne etter et av Helmers private hjem og alt han har betydd som ressurs for lokal verdiskaping både i inn- og utland er kulturminnet viktig å bevare.

Eiendommen ligger også i innseilingen til Grimstad by, et kulturmiljø av nasjonal verdi. Bevaring av den regionale bygningsarven er etter vår mening av stor betydning for opplevelsen av Grimstad når en kommer sjøveien.

Planverkene som legger føringer for kulturminner og kulturmiljøer i Grimstad kunne gjerne vært bedre og tydeligere, men på spesielt et punkt oppleves de tydelige - de ønsker å jobbe mot å nå FN’s bærekraftmål. Selv om det ikke er spesifisert, må en tro at det også inkluderer målenes punkt 11 og 12, som sier noe om å styrke innsatsen for å verne om og sikre kultur- og naturarven, samt ansvarlig forbruk og produksjon, som alle er viktige klimatiltak. Forskning fra SINTEF og NIKU er tydelige på at gjenbruk - istedenfor riving av gamle bygg og nybygg er svært gode miljøtiltak. Derfor oppleves det rart at Kommunedirektøren og flertallet av politikerne nærmest applauderer prosjektet, selv om det er snakk om å rive, kaste og forbruke mer.

Tydelig er også de kommunale planene føringer rundt at estetisk veileder skal følges og at uttalelse fra fylkeskommunens kulturminnevernmyndighet skal innhentes. Grimstad kommune ikke innhentet nødvendig uttalelse fra kulturminnevernmyndighet, noe som er beklagelig. At kulturminnet ikke er registrert betyr ikke at det ikke har en verdi, bygget er allment kjent som eldre og her burde det uavhengig av kunnskap ligge en undersøkelsesplikt hos partene som dessverre ikke er oppfylt.

Videre går man i sitt vedtak svært kreativt til verks og langt utover kravene som gis for å kunne gi dispensasjon i LNF-områder. Da det tydelig går frem at man kun kan gi dispensasjon i LNF-områder om erstatningsbygg på blir plassert på samme sted og med tilsvarende bygningsvolum som tidligere lovlig etablert bolig.

At foreslått nybygg er ment å følge de retningslinjer som finnes er vi uenige i. Siden området er en del av et større helhetlig kulturmiljø med innseilingen til Grimstad by - et kulturmiljø av nasjonal verdi, må det stilles større krav til utforming og stedstilpasning til den regionale bygningsarven. At nybygget foreslås brunbeiset med flat tak gjør det ikke mindre synlig, spesielt ikke i mørke da de store glassfasadene vil gjøre lys eksponeringen betydelig større, også på lang avstand.

De regionale og nasjonale føringene er enda tydeligere enn de man finner lokalt, slik som at FN’s bærekraftmål er viktige. Riksantikvaren som øverste myndighetsorgan for kulturminner og kulturmiljøer lager også nasjonale strategier og føringer, blant annet til kommunene. Her står ombruk av kulturminner og gamle bygg sentralt.

Ansvarlig søker viser til at en ukjent takstmann har vurdert kulturminnet til å være kondemnabelt. Vi har ikke fått tilgang til denne rapporten og kan således heller ikke kommentere den, men utifra de foto av nyere dato som vi har sett så er det ingenting som tilsier at bygget ikke kan settes i stand og gis en ny bruk. Vi savner at kommunen ikke har krevd større dokumentasjon rundt dette.

Om man i 2023 gir rivningstillatelse til et bygg som etter vår mening enkelt kan settes istand og gis en ny bruk, så mener vi at samfunnet er på helt feil vei, og vi er redd for hvilken signaleffekt og presedens det vil få om rivningstillatelse til slike kulturminner gis.

Til slutt ønsker vi å si at vi velger å tro at tiltakshaver i denne saken hverken har vært kjent med hvilken positiv miløeffekt det ligger i å bevare gamle bygg, og heller ikke har vært kjent med den fantastiske historikk og betydning kulturminnet hans har hatt for Grimstad. Derfor håper vi tiltakshaver istedenfor å jobbe videre mot rivning vil se på mulighetene som ligger i å bevare en viktig historie ved å sette istand de gamle bygningene, og istedenfor bygge eventuelle tilbygg som underordner seg kulturminnet, og slik at man får oppfylt de behov en måtte ha i en fritidsbolig. Dette kan om flere jobber sammen bli en svært positiv sak, hvor dette kulturmiljøet løfter frem to svært viktige aktører (Helmer/Ugland) i Grimstad historie. Vi bidrar gjerne med råd hvis tiltakshaver ønsker kontakt.

KONKLUSJON:

Etter loven skal fordelene med tiltak være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Slik vi ser det er ulempene for dette viktige kulturminnet betydelig større enn fordelene, og Kommunedirektøren og flertallet av politikerne har ved å gi dispensasjon her vesentlig tilsidesatt både planverk og hensynet til kulturmiljøet og bærekraftsmålene som her skulle vært gitt ekstra hensyn.

Vi i Fortidsminneforeningen har på bakgrunn av alle de punktene vi ovenfor har nevnt besluttet at vi ikke har annet valg enn å påklage kommunens vedtak av 28. mars 2023 til Statsforvalteren, hvor vi ber om at vedtaket oppheves/omgjøres.

Frem til saken er endelig avgjort ber vi om at omsøkt tiltak gis oppsettende virkning jf. forvaltningsloven §42.

Beste hilsen,
Styret v/Torgrim Landsverk
Styreleder

KOPI:
- Sivilombudet
- Riksantikvaren
- Agder Fylkeskommune v/Seksjonen for kulturminnevern og kulturturisme
- Fortidsminneforeningen, Agder avdeling